依照條例，集體土地所有權，房屋等建築物、構築物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，以及建設用

　　地、宅基地和海域的使用權等都將納入登記範圍。

　　“條例明確了不動産登記全國統一登記的路徑，首次確立了不動産統一登記的範圍。”中國社科院經濟研究所研究員汪利娜表示，不動産登記是為摸清“家底”，過去提到不動産往往城鄉分離、對城為主，這次以明確的範圍更廣，內容更全。這是我國首次在不動産登記實施層面對“大家底”給出國家定義。

　　“物權法的落實、土地管理法的修改、‘小産權房’問題破題，甚至由此産生的公證制度、賠償救濟制度等問題，都會因為不動登記暫行條例實施形成‘倒逼’改革壓力。”黨國英説，向社會徵求意見，公眾層面將對管理改革和創新形成“倒逼”。

　　對公民和法人而言，不動産究竟是什麼？不動産登記暫行條例，將給我們帶來什麼？對城鄉二元格局，不動産統一登記意味著什麼？不動産登記暫行條例，何以發揮“四兩撥千斤”作用？近日公開徵求意見的《不動産登記暫行條例》，四大“看點”值得關注。

　　看點一

　　：“大家底

　　”給出國家定義

　　“山水林田湖是一個生命共同體”——十八屆三中全會提出這一重大論斷，將第一次在産權層面得到確認。《不動産登記暫行條例（徵求意見稿）》第一次明確給出定義：不動産是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

　　依照條例，集體土地所有權，房屋等建築物、構築物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，以及建設用地、宅基地和海域的使用權等都將納入登記範圍。

　　“條例明確了不動産登記全國統一登記的路徑，首次確立了不動産統一登記的範圍。”中國社科院經濟研究所研究員汪利娜表示，不動産登記是為摸清“家底”，過去提到不動産往往城鄉分離、對城為主，這次以明確的範圍更廣，內容更全。這是我國首次在不動産登記實施層面對“大家底”給出國家定義。

　　長期以來，我國不動産登記資訊分散在住建、農業、林業、國土等部門。隨著市場經濟機制完善，改變不動産登記數據分散、“九頭治土”、行政成本高等之聲不絕於耳。“不動産登記暫行條例出臺，將使多頭管理、權益管理鏈割裂問題得到進一步協調。”上海易居房地産研究院副院長楊紅旭説。

　　“不動産登記改革，大多數人狹義地理解為城市房地産問題，廣闊的農村地區通常被忽略。”汪利娜説，隨著明確城鄉不動産統一登記，城鄉土地物權將進入平權時代，農村建設用地及房産價值不高，集體土地流轉難等問題可能破題。

　　我國最大的不動産家底在農村地區。但這“家底”有多大，宅基地和農村居民房資存量怎麼算，林木、海域、承包地怎麼估值？不動産登記將提供産權統計基礎。

　　看點二：首要是給公民和法人“行方便”

　　如果要查閱某工廠是否已實行抵押，需要到土地管理部門了解土地是否已被抵押，到房屋管理部門查閱房屋是否已被抵押，到工商部門查閱設備是否已被抵押等——現行不動産登記法律法規繁雜、條塊分割、權責不明，給當事人造成極大不便，也給不動産交易帶來安全隱患。不動産登記暫行條例將以法規形式打破這一格局。

　　分散在各部門的登記程式不盡相同，不同的程式會不斷地給當事人帶來麻煩。同時，還有一些地方、部門私設程式，不僅增加當事人的負擔，而且存在尋租空間，利用程式來“創收”。“不動産登記資訊不統一、登記簿不統一，反映出來的法律資訊就都不一樣，這樣可能會出現矛盾，成為市場經濟、交易安全的隱患。”中國社會科學院法學研究所民法室主任孫憲

　　忠説。

　　根據徵求意見稿，縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動産登記機構，負責不動産登記工作，並接受上級人民政府不動産登記主管部門指導、監督。國土資源部地籍管理司有關負責人表示，通過不動産統一登記，將進一步提高登記品質，避免産權交叉或衝突，保證各類不動産物權歸屬和內容得到最全面、統一、準確的明晰和確認，有利於保障不動産交易安全，也有利於提高政府治理效率和水準，更加便民利民。

　　看點三：城鄉二元“堅冰”將融

　　不動産統一登記，對賦予農民更多財産權利、保障農戶宅基地用益物權、建立城鄉統一的建設用地市場、集體經營性建設用地“農地入市”等重大改革，具有基礎性作用——國土資源部等5部門10日在公佈《關於進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的通知》時強調。

　　“強調‘建立城鄉統一的建設用地市場’‘賦予農民更多財産權利’，使環環相扣的徵地制度改革、集體建設用地流轉等問題進入整體突破期。”中國社科院農村發展研究所宏觀室主任黨國英研究員説，不動産登記“城鄉統一”將加快確權，解決抵押權、處置權以及最根本的交易權等在農村土地“産權缺位”，賦權於民，使農民以産權保生存、以産權謀發展，向城鄉一體化總目標邁進。

　　我國城鄉間土地權屬不一樣，城市土地屬於國有，農村土地屬於集體所有，但集體所有又不像股份制可以通過股權明確為個人利益。“這種二元化土地制度，無論對城市還是農村土地管理都有諸多不便，在農村尤其突出。建立城鄉統一的建設用地市場、改革完善宅基地管理制度，為城鎮化和戶籍制度改革掃清制度障礙，建立城鄉統一不動産登記制度是其出發點。”黨國英説。

　　看點四

　　：“倒逼

　　”力量有多大

　　“物權法的落實、土地管理法的修改、‘小産權房’問題破題，甚至由此産生的公證制度、賠償救濟制度等問題，都會因為不動登記暫行條例實施形成‘倒逼’改革壓力。”黨國英説，向社會徵求意見，公眾層面將對管理改革和創新形成“倒逼”。

　　法學專家指出，不動産統一登記是市場經濟迅速發展“倒逼”出來的，隨著徵求意見稿向社會公開徵求意見，必然有力促進推進相關法律法規修改，進而“倒逼”我國不動産管理制度改革和創新，深化改革將獲得更多的“地”氣。

　　不動産登記暫行條例立法依據為物權法。清華大學法學院副教授程嘯撰文指出，我國法律中對土地、房屋、林地、草原、海域等不動産的登記做出規定的法律眾多，如物權法、土地管理法、森林法、草原法等。行政法規位階低於法律，因此必須對現行法律妨礙不動産統一登記的條文進行修改或廢除。對於不動産登記問題上的空白，也要通過增加相應法律條文予以明確。相關法律立改廢將再也無法回避。

　　針對徵求意見稿，專家意見正浮出水面，特別是建議要充分利用公證制度的優勢，推動不動産統一登記。登記資訊的真實性需要實際審查，登記部門難免有些力不從心。公證將大大減少法律隱患。

　　中央財經大學法學院尹飛教授指出，比如繼承問題，行政機關怎麼可能去審查繼承權呢？這是基本的民事權利，行政機關沒有權力做此審查。對於登記機構審查不了的，公證機構有這個能力，應該交給公證機構去做。

　　□據新華社電

　　■評論

　　登記的是權利不是權力

　　公眾期待已久的《不動産登記暫行條例（徵求意見稿）》15日公開向社會徵求意見。第一章總則分兩條，第一條援引《中華人民共和國物權法》，強調保護權利人合法權益；第二條為不動産登記“下定義”，即不動産登記是指依法將不動産權利歸屬和其他法定事項記載于不動産登記簿的行為。不動産登記的正當性和合法性都繫於權利保護。這是一種保護公民權利的行為，而不是行政權力行為，這點開宗明義，比任何技術性細節都重要。

　　不動産登記的是權利，保護的是權利，目的是登記、確認、保護公民和法人合法的不動産權利。為此，不動産登記必須以不動産權利所有人方便為方便，要方便群眾申請登記，簡化企業登記手續，同時保持不動産登記工作穩定性和連續性。不動産權利人依法享有的不動産權利，不因登記機構和登記程式改變而受到影響。不動産統一登記是對農、林、水、土、住等部門不動産登記工作的整合，不是推倒重來、另起爐灶。

　　不動産登記的是權利，保護的是權利，就要嚴格落實國務院常務會議精神，堅決把這項工作整體性納入簡政放權歷史進程，絕不允許“變形”為新的行政審批權力。按國際通行規則，不動産涉及交易、轉讓、遺贈等法律行為時才必須登記，不交易時可以不登記。而當不動産所有人主動申請時，又必須提供這項登記服務。不能進行登記的，也必須給出理由。不動産登記要強調的是公共服務性，而不是行政強制性。

　　不動産登記的是權利，保護的是權利，保護權利人資訊安全是當然之義。條例明確，不動産登記機構、不動産登記資訊共用單位及其工作人員應當對不動産登記資訊保密。當下，關於“不動産登記反腐”的民意期待高漲，但不動産登記法律目標是權利保護，權利人、利害關係人查詢必須依法，有關國家機關的相關查詢也必須有法律、行政法規可依。同時，一定要按7月30日國務院常務會議要求，相關法律該改的改、該立的立，公務員財産公示等法律法規應適時出臺，不能讓條例的小馬拉大車。

　　在社會對“房叔房嬸”束手無策的同時，大家又面臨從手機號碼、身份證件到住房等個人資訊“無密可保”尷尬局面。因此，“以房查人”控制不好很可能成為一柄雙刃劍。條例徵求意見稿規定，查詢不動産登記資料的單位、個人不得將查詢獲得的不動産登記資料用於其他目的；未經權利人同意，不得向社會或者他人洩露查詢獲得的不動産登記資料。對此，在有法可依之後，要執法必嚴、違法必究，切實維護不動産登記的公信力。□據新華社電

　　激發經濟活力銳化反腐利器調控樓市投機

　　——不動産登記全國聯網將帶來哪些衝擊波？

　　15日，《不動産登記暫行條例（徵求意見稿）》正式向社會徵求意見，3000多字的條例中，明確提出了包括土地、住房在內的不動産資訊將全國實時共用，有關部門和利害關係人可查。

　　不動産登記腳步臨近，能否拉動要素流動、激發經濟活力？反腐利劍出鞘如何保證不誤傷隱私？權威資訊能否有效助推樓市調控？

　　如何讓真實全面的資訊浮出水面？

　　【條例規定】國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動産登記工作，縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動産登記機構，負責不動産登記工作。集體土地所有權、房屋等建築物、構築物所有權、森林、林木所有權、耕地、林地、草地等土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等10項不動産權利納入登記範圍。

　　【社會期待】從2007年物權法明確不動産登記到現在歷時7年，不動産登記能否加速前行？能否獲得真實資訊，讓違規佔有不動産資訊浮出水面？

　　【專家説法】山東社會科學院經濟研究所所長張衛國説，實施不動産登記是摸清我國經濟家底、提高經濟宏觀調控能力的基礎性工作。通過確權，將激活土地、房産、林地等各種要素流動的積極性，使各種市場主體的經濟行為更加活躍。

　　一些專家認為，不動産登記涉及房産、土地等權屬資訊，勢必使得一些群體或個人長期違規佔有、或違反有關政策佔有的不動産資源浮出水面，有助於構建公平的市場環境，但需要有關部門具備斬關破障的勇氣。

　　中國房地産數據研究院執行院長陳晟表示，不動産登記的難點在打破多頭管理的部門局限，整合職能。雖然改革難度很大，但更需要加快步伐，形成緊密合作的工作協調機制，讓改革走出“紙面”落到“地面”。

　　【記者調查】不動産登記局工作人員披露，統一不動産工作繁重，需要多部門統籌才能有序推進。現在該局一方面向社會徵詢，一方面還在進行部委間的協調。

　　山東、廣東等地基層國土部門反映，當地已經開始相關工作整合，但讓國土部門整合土地、房屋、林業、草原、海洋等多部門的登記職能，“一個部門向多個部門伸手”，面臨阻力不小。有的基層國土部門也存在現實壓力：機構設置、人員編制不同，“有的土地登記一個科幾個人，住房登記一個處十幾個人，都歸到國土，一個科兼併一個處，被兼併的有想法有阻力。”基層部門普遍期待，當前推動不動産登記改革能形成自上而下的指導機制，理順各個相關部門的權責，建立起通暢統一的工作流程。

　　如何兼顧隱私保護？

　　【條例規定】各級不動産登記機構登記的資訊應當納入統一的不動産登記資訊管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記資訊的實時共用。不動産登記機構、不動産登記資訊共用單位及其工作人員應當對不動産登記資訊保密。有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、複製與調查處理案件有關的不動産登記資料。

　　【社會期待】“房叔”“房嬸”扎堆曝光，多是依靠網民“挖地三尺”。不動産登記能否成為反腐利器、讓反腐裝備“火眼金睛”？但同時如何兼顧公民個人資訊和財産隱私？

　　【專家説法】國土資源部地籍管理司有關負責人表示，反腐不是立法出發點，儘管兩者在客觀上發生關聯。參與不動産登記立法工作的中國社科院法學研究所研究員孫憲忠表示，不動産登記的本意是保護個人財産、不是剝奪，是市場機制的進步而不是倒退。

　　陳晟則表示，以往不動産尤其是房地産登記的不統一和資訊聯網的缺失，使反腐機制存留較大的漏洞，房地産成為腐敗官員獲取和安置不法財産的重要渠道，現在條例明確既保護個人隱私，也保留辦案查詢渠道，是對隱私和反腐的兼顧。

　　【記者調查】各地“房叔”“房嬸”被爆出，主要原因是很多地方對領導幹部個人事項申報不抽查、抽查不公開，也缺少對其申報內容進行抽查的手段。如果能夠對領導幹部的住房等不動産情況進行監控，可以起到很好的反腐監督作用。

　　就在“房叔”案例爆出後，記者曾調查發現，作為不動産的重要組成部分，不同層級的房屋登記管理部門對房屋和擁有者的資訊掌握不盡一致，地方配置兩套系統，詳細內容自己掌握，去掉物權人資訊的簡略內容報送上級。而隨著不動産資訊全國聯網加速，這些弊病有望逐步化解。

　　能否遏制樓市非理性需求？

　　【意見徵詢】不動産登記有關資訊與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批、交易等資訊應當實時互通共用。國土資源、公安、民政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動産登記有關資訊互通共用。

　　【社會期待】長久以來，查空置率靠“查水錶”、“數黑燈”，全國空置多少房屋土地，沒有一個部門能説清楚，不動産登記作為調控的基礎性、前置性長效機制，能否打破資訊割據，讓土地、住房這些基礎資訊不再是一團糊塗賬，推動房地産稅等相關機制，讓調控如臂指使，不再霧裏看花？

　　【專家説法】住建部政策研究中心研究員王玨林認為，不動産登記是房地産調控的基礎性長效機制，政府在管理和制定政策方面可以有的放矢，能有效遏制樓市投機等非理性需求。

　　中國房地産研究會副會長胡志剛指出，以前抑制投資投機性需求的手段只能靠簡單的限購和限貸，但實施不動産登記制度以後，房源資訊和房屋産權資訊一目了然，能更好地對市場進行預估和判斷，科學決策。

　　【記者調查】西南財經大學一份報告稱，2013年我國城鎮家庭住房擁有率為87.0%，而住房整體空置率為22.4%，空置住房近5000萬套，高於美國、日本、歐盟；國際機構瑞銀估計中國城鎮地區自住房比例為75%-78%。但這些報告一公佈就引發強烈質疑，認為數據缺乏權威性和準確性。

　　基層房管部門表示，對於房産資訊登記仍然有基礎數據整理和各方資訊融合等大量基礎性工作，現在不動産登記的重點除了確立機制，還要抓緊“補課”，先做到摸清底數、統一數據，管理部門先做到心中有數，然後才能談全國聯網。□據新華社電