2014博鰲房地産論壇海口激辯“下行通道”

　　本報特派記者 郝菲

　　冰城獨家

　　直擊博鰲

　　8月的海南並非旅遊最佳季節，但在這炎熱的日子，有一大群地産人相約來到海南，參加一年一度的博鰲房地産論壇。

　　8月6日-9日，在兩天一晚的大會議程中，參會嘉賓圍繞主題“下行通道中的房地産”展開了充分的交流，本報記者跟隨房地産大佬及專家們經歷了一場“頭腦風暴”。

　　“房地産不需要拯救”

　　關於房地産下行通道中，是否需要拯救房地産？中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮、國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松、德意志銀行亞太區投資銀行執行主席蔡洪平在會上各抒己見。

　　“該不該拯救房地産？我三天三夜沒睡覺都沒想明白。房地産怎麼了，需要拯救？”針對“該不該拯救房地産”的問題，陳淮在演講時用了好幾個“我不理解”，表達對看空房地産行業觀點的不滿。

　　德意志銀行亞太區投資銀行執行主席蔡洪平在演講中也稱，因為全世界都對中國房地産的發展走勢不明確，所以購房者觀望情緒濃厚，行業波動開始加劇。

　　“購房者不清楚到底該不該買，這比房地産暴跌還要更加可怕，資本市場有一句俗話叫‘不怕你跌不怕你漲，就怕你不交易’。這種現狀若維持時間長的話，我相信未來一兩年會出現很大的下滑”。

　　國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松態度較為積極，他認為波動市場情況下將為二手房帶來新機會。

　　“雖然中國的二手房市場主要集中在一線和個別二線市場，二手房的成交面積佔比和成交金額佔比在不同的城市差異比較大，但是這種爆發正在孕育中。即使是一線城市，目前的房屋流通率仍然有巨大的提升空間。”

　　巴曙松指出，人口流動和住房轉換的頻率從根本上決定了房屋流通率以及二手房的空間。

　　房價沒跌，而是漲了！

　　華遠地産董事長 任志強

　　房價沒跌，而是漲了！

　　什麼叫下行？任志強的回答是，當房地産投資增速低於固定資産投資增速的時候，一般經濟是下行的。

　　“一種下行就是所有行業都下行，很難找到在宏觀經濟下行時完全一枝獨秀的行業。今年我們可以看到的是，房地産投資增長率下行，估計可能會變成個位數，可能小于10%。”但任志強認為，小于10%對宏觀經濟也是正影響。

　　第二種下行是價格下行。在這裡，任志強強調“資産價格”這個概念：“資産價格是波動過程，經常是今年下行、明年可能會上漲。”

　　據任志強分析，資産價格既受宏觀經濟影響，也受市場供求關係、購買力等多種因素影響。“如果資産價格完全下行了，那就預示著房價跌了。但如果國內貸款提高利率的時候，實際資産價格就沒有下行，而是上行了”。任志強認為，不能只看房價跌沒跌，要加上市場購買能力、優惠利率這些因素，實際上房價沒跌，而是漲了。

　　第三種下行是增速下行，房地産和中國宏觀經濟更多的關係還是增速下行。

　　“7%的增長和10%相比確實掉下去了，但是7%的經濟增長還是正增長。”任志強進一步強調稱，這叫增速下滑，“今年房地産都不好，但是增速可能還是正的，只要是投資正增長，對宏觀經濟的影響也是正增長”。

　　第四種是總量下降，房地産下一個階段可能面臨總量下降的過程。對大量數據進行統計後，任志強推算認為，以去年13億平方米的銷售面積計算，今年銷售即便是下降20%，也有10億平方米的銷售面積；而下降到百分之二十五六，接近於30%的時候，還是相當於2011年和2012年的水準，規模還是很大的。

　　“未來市場的發展過程中，房地産銷售可能會維持10億到12億平方米之間的水準。”任志強認為，如果按照總量計算的話，我們還需要新增200多億平方米的建築總量，那就需要維持七八年左右。

　　對於未來市場走勢，任志強依然保持樂觀態度：“今年並沒有那麼壞，下降18%之後，還有10億多平方米。”

　　“沒有準備的人才會死。”任志強一如既往地犀利。

　　房地産稅，以後一定會有動作

　　我們需要這麼多房地産企業嗎？

　　著名財經專家、財政部財政科學研究所所長 賈康

　　房地産稅，以後一定會有動作

　　著名財經專家、財政部財政科學研究所所長賈康表示，房地産稅改革方向已經被最高決策層鎖定，這次在最高層的文件中已經明確了加快立法的改革，對於這個大方向我們應該有一個認知，爭取在自己的生産經營策略裏邊看得稍微遠一點。

　　“這一兩年沒有動作，並不意味著以後沒有動作。”賈康強調，現在在加快立法，換一句話説，在立法先行過程中，今年是不可能再看到其他地方跟進試點。明年估計仍然會按照加快立法的步伐，在立法上一個環節一個環節地推，“在立法的過程中還會引起很多的爭議，在推進過程中，要避免現有的無休止的太多爭論，要在以後繼續承認允許大膽試、大膽闖的彈性空間。”

　　中國農業銀行首席經濟學家 向松祚

　　我們需要這麼多房地産企業嗎？

　　中國農業銀行首席經濟學家向松祚在大會上發表演講時表示，銀行給房地産的利息為什麼這麼高？既然銀行、金融機構給這麼高的利率，你為什麼要呢？銀行壟斷嗎？

　　向松祚指出，中國的銀行體系不存在壟斷，中國現在有3800多家銀行，工、農、中、建、交這幾大銀行的市場佔有率已經在40%以下了，這幾個銀行不給你，你還可以找其他銀行，為什麼銀行利率這麼高，你還要呢？

　　“房地産行業這些年賺錢太容易，製造業趨之若鶩，紛紛貸款搞房地産。”向松祚稱：“我們需要這麼多房地産企業嗎？我們的房地産和其他經濟部門是否協調？我們的房地産基本面是不是健康？我們應該有一個什麼樣的房地産行業？我想這才是我們這次論壇應該深入思考的根本性的大問題。”

　　協信地産控股有限公司CEO 劉愛明

　　未來10-20年才是真正的黃金時代

　　協信地産控股有限公司CEO劉愛明在大會上發表演講時表示：“過去是傻子時代，誰都能賺錢，這樣的時代是不正常的，總是留戀是不對的。”

　　“未來10年乃至未來20年可能才是真正的黃金時代。”劉愛明指出，未來我們進入了一個多樣化的時代，多元的時代，因為多樣，因為多元，所以才豐富多彩。

　　瑞穗證券亞洲有限公司首席經濟學家 沈建光

　　對下半年的市場有非常大的信心

　　瑞穗證券亞洲有限公司董事、總經理、首席經濟學家沈建光表示，今年以來，海外特別是香港資本市場投資者對中國房地産的看法發生了一個巨大的變化。“從極度悲觀，到現在已經相對樂觀，其實已經有一個翻天覆地的變化。”

　　“第一，年初的時候，投資者對中國經濟特別是房地産是非常擔心的，主要擔心影子銀行會爆掉，房地産會崩盤，還有一個地方債務問題；第二，海外投資者很難看得懂中國房地産市場，過去四五年中國房地産價格變化，基本上是一年一變。這兩個原因在裏面的時候，全球資本對中國的房地産就特別不看好。”沈建光表示。

　　但是，現在全球的投資者感到中國經濟出現硬著陸的風險大幅下降，對中國的資本市場包括房地産市場有越來越大的興趣。“從全球貨幣市場的貨幣政策、全球的資本市場，以及中國的基本態勢來看，我對下半年的融資環境、對整個産業還是有非常大的信心。”沈建光最後表示。