據亞太城市房地産研究院統計數據顯示：自去年9月到2014年8月1日，全國已有31個城市取消或放鬆限購政策，超過46個限購城市的三分之二。這説明中央房地産調控見底，地方樓市政策出現拐點，下半年二三線限購城市有望全面取消限購。從當前市場發展態勢來看，由於今年房地産回歸市場化與中央樓市“雙向調控”的指導思路以及住建部去庫存的表態，一些庫存偏大，存在較大去化庫存壓力的二三四線城市，取消限購政策是大趨勢。儘管大多數城市沒有發佈官方通知，但這似乎並不妨礙限購鬆動所呈現出來的“燎原之勢”。按照這一趨勢，除一線城市外，年內絕大多數二三線城市陸續取消限購政策將成為大概率事件。

　　限購退出歷史舞臺成大趨勢

　　據統計數據顯示，自去年9月到2014年8月1日，已有31個城市取消或放鬆限購政策，佔到46個限購城市的八成左右，這説明限購政策退出歷史舞臺成大趨勢。46個城市的限購政策調整可分為四類 ：一是（公開發文）明文取消或調整限購的城市12個：南寧、呼和浩特、濟南、海口、西安、蘇州、無錫、杭州的蕭山區余杭區、溫州、寧波、青島、合肥，佔比25%。二是（只做不説）無明文取消但放鬆的城市19個，佔比55%。三是（傳言但未放鬆）傳言放鬆實際未放鬆執行的城市8個，佔比20%。四是（未放鬆）未放鬆未調整限購城市7個，佔16%。因此，未取消未調整的二三線城市限購政策將在下半年全面放開，一線城市的北上廣深限購政策不排除區域調整，全面放開至少要到2015年上半年。

　　當前地方退出限購五種路徑

　　除一線城市與已取消的限購城市外，剩餘14個城市的限購政策將會在今年年底前全面放鬆，2015年樓市限購政策將光明正大地退出房地産市場。

　　按照當前31個城市限購政策鬆綁的特徵與退出路徑看，可分為五類型。一是調整限購資格認定標準，擴大符合購房資格群體範圍。譬如擴大城市區域與縮短社保證明及納稅證明繳納期限等。二是實施新型城鎮化、城市群戰略，通過戶籍改革側面突破限購。譬如買房落戶、異地高考、人才引進等。三是高端豪宅樓盤首先取消限購，不同需求市場執行“差別化”的限購政策。譬如西安60平方米以上，長沙、無錫、蘇州90平方米以上，青島、武漢、杭州主城區140平方米以上不限購。四是限購政策調整執行“只做不説”，最終逐步取消。五是下放限購資格審批許可權，變相放鬆限購政策執行力度。

　　全國46座限購城市呈現分化

　　根據限購調整的原因與背景看，執行限購的46個城市已出現明顯的分化。一是一線城市因其人口控制與經濟風向標的市場預期因素，預計限購政策將執行到2015年上半年。二是二線城市因經濟相對好，但區域供求不平衡，區域放鬆是大趨勢。三是二線城市中經濟一般的城市及三線城市因庫存過高與供應過剩，則會全面放鬆限購。

　　基本上可以分成四類限購政策調整方向，一類是明文取消或調整限購政策的城市，主要是迫於樓市下滑嚴重，庫存積壓，銷售週期超過合理期，土地市場不振、房企資金鏈緊張等問題。二類是無明文但放鬆執行限購政策的城市，基本是考慮到以縮小區域、提高購房套數、放鬆執行力度為主，意在去庫存。三類是傳言但未放鬆執行限購政策的城市，則是庫存壓力決定其不久或有實際執行可能。四類是沒有調整的或無變化的城市，集中于供求緊張與房價上漲、庫存合理的一線城市與部分二線城市。因此，隨著樓市的深刻調整，問題將會進一步凸顯，雖然目前還處於傳言階段，但不久的未來可能就會付諸實施。

　　取消限購刺激樓市效果有待觀察

　　在高庫存和房價大範圍下滑的背景下，地方政府對限購進行“鬆綁”的衝動不斷加劇，已有28個城市的限購政策調整並成蔓延擴容趨勢。目前限購政策迎來逐步退出的“窗口期”，下半年有望超過40個城市放鬆限購政策。不過，限購鬆綁是否能直接刺激成交，緩解地方高庫存的壓力依然是未知數。從明確鬆綁的5個城市來看，效果並不明顯，主要是房貸與信貸未放鬆，導致需求産生擠壓效應。毫無疑問，鬆綁樓市限購的城市將會越來越多，口徑也會越來越寬。但二三線城市限購調整到底能對市場面的長期帶來何種影響還有待進一步觀察。目前取消或放鬆限購政策已成大概率事件，但這對部分地市已呈下滑趨勢的樓市來説，很可能只是杯水車薪，類似溫州樓市走勢的結局難以避免。限購政策鬆綁之後房價仍然“跌跌不休”的溫州就是前車之鑒，部分庫存高、供過於求的城市即使取消限購也救不了不再景氣的樓市。

　　信貸與房貸鬆綁決定其作用

　　從央行喊話到銀監會再三強調到現在，除了北京、上海、武漢、東莞等幾個城市的少數銀行對首套房給予支援外，我們至今沒有看到更多銀行跟進。現在還沒有哪家銀行敢把首付比例恢復到三成以下。總體而言，我國的個貸政策依然緊繃，逐漸鬆綁的銀行數量很少，鬆綁速度緩慢。中國農業銀行在國有四大銀行中率先放出“首套房貸款利率下調”的消息，首先是向銀監會示好，其次則為貫徹中央的差別化的房地産信貸政策，同時也有“進一步吸收業務”的考慮，與此同時也説明，農行開始逐漸看好房地産市場了。而一些商業銀行之所以近期對首套房按揭開閘，這或許與今年的兩次定向降準有關。與此同時，今年二季度，央行還曾兩度向商業銀行再貸款。據估算，通過上述兩項措施，央行累計釋放流動性資金近5500億元，相當於降準50基點的效果。

　　國有大行對房貸利率的鬆口，無疑成為一劑深深刺激市場的“強心劑”。國有大行個人房貸利率鬆口，源於7月23日晚間國務院常務會議提出的抑制金融機構籌資利率不合理上升。目前，北京、上海房貸現利好消息，出現了9折的優惠房貸利率。東莞此前房貸難也一直是常態，在央行召開住房金融服務專題座談會力挺首套房貸後，東莞市場也出現了房貸利率“鬆綁”的跡象。東莞雖未出現優惠利率，但是上浮幅度已經出現下滑。兩個月前，東莞各銀行首套房貸款利率上浮一般在15%~30%之間，當前中信銀行等商業銀行的首套房貸利率上浮為10%，交通銀行上浮15%，東莞銀行則上浮15%。在放貸時限方面，多數股份制商業銀行表示，只要資料齊全，10個工作日就可放貸。

　　（本文由亞太城市房地産研究院院長謝逸楓供稿，文中觀點不代表本報立場）