周邊城市樓市政策變化不會對江門樓市産生實質性影響

　　文、表/記者陶旺波

　　圖/記者龍成通

　　隨著佛山成為廣東省第一個鬆綁限購政策的城市，東莞也出臺了新政策，明確“取消新建商品住房銷售價格申報備案制”，不再對東莞新建樓盤設置“成交價格上下幅度”以及“調整週期”。事實上，江門一直以來都是未實行嚴格限購政策的城市之一，也正是因為限購令缺失的影響，江門樓市近幾年一直保持了較為良好的發展勢頭，並且吸引廣佛投資客，讓他們享受著天然的價格、環境優勢的同時也為他們提供了無限購的便利。如今佛山限購鬆綁，可能在短期內對江門靠近佛山的區域樓市造成一定的負面影響，但長遠來看，由本地剛需購房者支撐的江門樓市的前景仍然受到業內看好，而在許多人看來，貸款限制要比購房限制對江門樓市的影響更大。

　　限外令不變 江門暫無政策調整動向

　　在佛山限購鬆綁之後，記者第一時間致電江門市住建局了解到，除了“限外令”，江門沒有其他限購政策，而近期江門也不會出臺樓市和住房方面的新政策。

　　記者了解到，在佛山松綁限購的前一晚，相關消息就已經在媒體圈和社交網路上炸開了鍋，從以家庭為單位的限購到本地身份證無論成年與否均可購買兩套房産、外地身份證可購買一套房産，還免除社保和稅務證明，佛山限購政策的鬆綁讓一些人喜出望外。

　　事實上，江門樓市一直就不存在所謂的“限購令”。在2011年北京率先推出限購令之後，各地政府或主動或被動先後出臺了限購政策，而當時的江門市僅僅出臺了一個大打折扣的限購令版本——“限外令”，即對境外買家推出限購一套用於自住住房的政策，並沒有要求對內地居民實施限購。在2011年限外令出臺之後，江門市的境外人士購房套數比例立即從2009年~2011年的4%下降到了2%，這個比例這幾年也一直沒有再度發生變化。

　　本地購房者比例上升 樓市整體受影響小

　　由於江門的樓市政策相對寬鬆，加上購房可在江門享受入戶、就學等方面的優惠待遇，因此在外海、鶴山等靠近佛山、中山的樓市板塊，外地購房客一直是樓市的重要支撐力量。在古鎮工作的梁先生就是其中的一員，“在外海買房很簡單，就是想讓自己的孩子上個好學校，來江門讀好學校要比去中山讀好學校容易點。而且兩個地方也很近，居住和交通都沒什麼問題。”

　　對於佛山限購影響江門樓市的擔憂，有業內人士表示，因為限購鬆綁放棄在江門購房轉而選擇佛山的以投資客為主，對於有在江門買房生活的實際需求的人而言，這一點不會有什麼影響。

　　另一方面，限購鬆綁短期內已經直接導致佛山部分樓盤迅速漲價的行為出現，這樣的現象也會進一步強化江門樓市本身的價格和環境優勢，而江門樓市的市場穩定性也會對投資和剛需客有更充分的吸引力。美吉地産總經理湯建軍就提醒投資者們需要小心剛剛放開限購的佛山等地樓市，“目前整個樓市都還不穩定，市場並不屬於一個健康的環境，許多庫存還需要消化週期，建議想要到放開限購城市買房的江門投資者等到市場平穩後再做決定”。

　　與此同時，記者也發現，最近5年江門樓市的本地購房者購房套數比例也在穩步上升，從2009年的58%上升到了今年上半年的67%，而外市、外省乃至境外購房者的購房套數比例都出現了不同程度的下滑。長期以來，類似江門的二、三線城市樓市都在不同程度上比較依賴外地購房者的投資，市場很容易收到一些易變因素的影響。而近年來江門本地購房需求和購房能力的愈加強勁也使得江門樓市降低了對外地投資客的依賴，市場發展的穩定性有足夠的保障。所以江門地産業內人士都認為，周邊城市的限購政策變化都不會對江門樓市産生實質性影響。

　　房貸鬆緊對江門樓市影響更大

　　相比限購，對江門樓市負面影響更大的可能還是房貸方面的限制。

　　記者了解到，早些年江門房貸相對寬鬆的時候，樓市發展非常迅猛。在2009年，江門樓市部分樓盤首付低至兩成，購房的門檻和供房壓力相對較低。但從2010年始，隨著國家對房地産樓市的調控和房地産商貸款的逐步收緊，江門也開始進行相應調整，並於2011年開始調整住房公積金貸款政策。目前，江門首套房首付30 %，二套房首付60%，三套房停放貸款利率。

　　從今年年初以來，房貸的收緊和貸款利率的上浮就使得很多有意願的購房者不得不承受更大的貸款壓力和房貸門檻，這也造成了今年上半年江門樓市的觀望氛圍和僵持局面一直延續著，部分樓市推出的優惠也被購房者戲稱為“被高企的房貸利率給吃了”。

　　尤其是在5月份央行“喊話”放寬首套房房貸後，江門的房貸利率不跌反漲，首套房利率普遍上浮至少10%，部分銀行首套房房貸利率從上浮5%到上浮20%，而二套房普遍上浮20%~30%，把樓盤的讓利優惠“吃得一乾二淨”。

　　近日，記者再次致電江門各大銀行發現，中國銀行、工商銀行仍然有利率上浮5%的首套房房貸發放，而農商銀行的首套房利率上浮也從20%下調到了10%。據一位新近開盤的樓盤經理介紹，很多二套房的房貸利率也普遍下降到了15%，而樓盤也能在合作關係好的銀行拿到優惠利率的名額。近期江門房貸利率下降的苗頭已經出現，可能對即將到來的金秋樓市起到促進作用。