從2012年底至2014年7月，濟南商業地産供應量不斷攀升，然而體量的增加並不意味著市場的“繁榮”。新華網記者調查了解到，目前，濟南商業地産經營現狀不一，兩級分化明顯，與零散的小型商鋪相比，具有品牌號召力的商業地産項目經營狀況稍好。儘管這樣，投資者投資商業地産的熱情仍然不高，業內人士表示，投資動力不足導致成交跟不上供應，或將進一步加劇商業地産存量的去化週期。

　　據某房産機構提供的數據，從2012年底至2014年中，濟南商業地産存量不斷上升，去化週期不斷增大。

　　按照批准預售面積—網簽成交面積的計算方法，2012年底，濟南商業面積存量約1.96萬平方米，去化週期約23.68個月;2013年6月，存量達到4.49萬平，去化週期約29.84個月;至2013年12月，存量已升至7.47萬平方米，去化週期達30個月;到2014年7月，濟南商業面積存量增加至9.60萬平方米，去化週期已高達35.13個月。除此之外，也有不少機構照濟南實行預售政策後，累積下來的“可售”狀態的商業面積進行計算，這樣得出的商業地産消化週期數據為54個月。但是這種計算方式有一個弊端，那就是有一批成交較早的商鋪雖然已經售出，但並未經過網簽，仍被做為“可售”項目統計在冊。

　　不過，無論那種統計方式，濟南商業地産供大於需求已是一個不爭的事實。“濟南商業地産存量屬於標準的二三線城市數值，高於一線城市，供應已嚴重大於需求”王偉分析説。

　　儘管開發商不斷扎入商業地産的開發中，但體量的增加並不意味著市場的“繁榮”，在實際的運營中，商業地産分化明顯。零散商鋪經營狀況堪憂，品牌商業更具優勢。

　　目前，濟南商業地産主要分為三類：底商、商業街商鋪、大型購物中心。其中，大型購物中心經營狀況較好、商業街商鋪運營狀況其次，社區底商經營不容樂觀。記者在探訪中發現諸如萬豪新天地、泉樂坊這樣的商業街區商鋪已有大量空置現象，商鋪業主身陷收益困境。與之相似的還有小區底商，開發商在出售社區底商時往往將社區人口密集、購買力富足作為優勢進行宣傳，然而在實際的運營中，這種優勢沒有轉化成人氣和利潤，如三箭銀苑部分底商已關門歇業，有些店舖甚至貼有“轉讓”、“出租”等字樣，商家更換頻繁。

　　與零散商鋪不同，具有品牌號召力及清晰規劃的商業地産項目經營狀況良好。以濟南經四路萬達購物廣場為例，由於萬達廣場定位為集購物、娛樂、餐飲、休閒等多種業態于一體的大型商業城市綜合體，並整合多種商業品牌資源，在商業眾多的經四路商圈，萬達廣場集聚大量人氣成為“一枝獨秀”。除此之外，像恒隆、世茂等定位清晰、運營能力較強的商業項目進駐泉城路商圈後，對泉城路商業街也造成了一定的衝擊，百盛更是因為産品單一在競爭正落敗，退出商圈。

　　目前，雖然具有品牌號召力的商業地産更具投資價值，但投資者投資商業地産的熱情並不高漲。

　　首先從成交連來看，自2012年12月以來，濟南商業面積成交量在1.89萬平方米，2013年6月，成交面積約1.53萬平方米，2013年12月成交面積雖增長至3.03萬平米，但2014年初出現下滑，在2.04萬平左右浮動。另外，從收益上看，商業物業售價高出普通住宅數倍，過高的售價常常透支項目本身的升值空間。再者，商業地産投資門檻較高，投資者風險控制意識較強，投資謹慎。“運營比較困難，經常租不出去，租金收益甚微也是投資動力不足的一個很重要的原因。”研究商業地産項目多年的魏先生分析説。

　　今年濟南住宅市場在動蕩中前行，商業地産似乎並未受到太大的衝擊，然而在平靜的市場表像下，投資者投資商業地産的熱情並不高漲，投資商業的動力不足將導致成交跟不上供應，進而加劇商業地産存量的去化週期。