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鬆綁限購並非萬能良藥

  • 發佈時間:2014-08-08 15:32:24  來源:羊城晚報  作者:張秀欽  責任編輯:羅伯特

  □本刊評論員

  一個又一個城市鬆綁限購,一個又一個城市的開發商為鬆綁叫好,大家都把限購看成此輪樓市低迷的罪魁禍首,鬆綁限購便是給開發商一個大翻身的機會。

  無可否認,限購確實抑制了部分需求,此外,房貸收緊、利率提升等也是制約成交的重要因素。但另一個極少被提及甚至被忽略的因素是,現在樓市的産品缺乏吸引力,導致部分買家流失。

  這一輪樓市成交的低迷,關鍵是大戶型成交不景氣,其主要原因是産品對高端買家的吸引力逐步減退。限購不過是“太天真”的藉口,正如開發商所言,高端買家真的想買房,辦法總比困難多。

  大戶型吸引力減退,主要是因為“用10年後的價格,只能買到10年前的産品”。對剛需買家來説,受房子總價、地段等的制約,對産品創新的要求不高;但對手頭已有多套物業、可以在全國乃至全世界範圍投資的高端買家來説,産品缺乏吸引力可能是致命因素。所以,越來越多的購房者走出國門、走向世界。

  樓市産品越來越缺乏吸引力,由房企選擇的道路所造成。

  毫不誇張地説,最近十年是中國房價快速上漲的十年,同時也是樓市産品創新能力快速萎縮的十年。十年前,市場上還有令人眼前一亮的産品,例如“四孖屋”、“三錯層”;十年後,當年那些一度驚艷的産品或樓盤,被開發商大量複製、四處開花,毫無創新可言。過去人們常説,房子是有地域性的,現在你在全國各地都有可能買到某家房企開發的完全相同的房子,甚至買到不同開發商開發的幾乎相同的房子。

  陽光100董事長易小迪去年在接受羊城晚報記者採訪時曾經感慨“被很多人笑話,因為他今時今日還對做産品那麼著迷”。

  是的,對産品著迷的時代已經過去,樓市早已進入圈錢時代。至於如何圈錢,大多數開發商選擇了最省時、省力的道路,就是把一些成功的樓盤、産品複製到一個又一個城市。巧合的是,在開發商大量複製産品的時期,正是中國樓市需求噴發的時期,成交量不斷攀升,一家家“恐龍”房企誕生。房企因此把複製之路視為正確的道路,且發揮到極致,産品的創新之路被無情拋棄。

  實際上,特殊時期的成功反映的並非正確之路,而是歧路。大量複製下,趕走了那些追求個性、特色的買家,導致目標客戶層面越來越窄,市場蛋糕越來越小,競爭愈加激烈。當投資客也受到越來越多限制的時候,樓市銷售便陷入困境之中。在房企規模越來越大的同時,房企所能承受風險的能力其實並沒有增加,最近幾年樓市的每次調整,部分一線房企同樣危機四伏。

  當一個個城市放開限購,樓市成交量也許會有改觀,但不可能徹底扭轉局勢,恢復前幾年的榮光。在房企回歸産品不斷創新的道路、吸引大戶型買家回歸之前,樓市最多也就只能恢復到“還不錯”的狀態。

  (執筆/張秀欽)

  無可否認,限購確實抑制了部分需求,此外,房貸收緊、利率提升等也是制約成交的重要因素。但另一個極少被提及甚至被忽略的因素是,現在樓市的産品缺乏吸引力,導致部分買家流失。

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