面對海量庫存的巨壓、依舊緊縮的房貸政策，步入下半年以來中山樓市成交步履維艱，開發商資金紛紛告急。從6月至今，全市至少已經出現6個疑似抵押項目，部分“成交”價格甚至僅為正常市場價1/3。

　　記者調查發現，上述6個項目近幾個月絕大部分出現滯銷，開發商有可能被迫通過在建工程抵押的方式獲取部分資金進行後續開發。業內人士認為，此輪市場調整即將引發洗牌，部分小型開發商或被“清出市場”。

　　商鋪均價低至1365元/平方米？

　　連續幾個月來，低迷的樓市行情使得越來越多開發商加入降價大潮。然而，價格“降至” 1365元/平方的商鋪你是否見過？

　　近期，中山不少仲介機構的統計數據裏，均出現了“不正常”的成交情況。如，監控市國土資源局的網簽數據可以發現，7月大錦商貿中心網簽的近40套面積段在40平方米-200平方米左右的地鋪，成交均價低至1365元/平方米。

　　而按照正常的交易價格，東升的地鋪售價一般為1.3萬-2萬/平方米。無論是從開發成本還是從市場價格推算，1365元/平方米的商鋪售價都不合邏輯。

　　事實上，出現上述“不正常”成交情況的，並不止大錦商貿中心一個項目。記者查詢市國土資源局的網簽數據了解到，6月全市共有4個項目以超低價格網簽，包括大錦商貿中心、銀華花園、茵華花園、富灣國際。在7月份的樓市成交中，也至少有3個項目以超低價格網簽，包括盈悅豪庭、東方玫瑰園、大錦商貿中心。

　　上述6個樓盤低價成交的全是商業項目。它們的“不正常”成交情況，被許多業內人士推測為“疑似抵押”。即這種價格僅是抵押的價格，而非成交價格。天域置業分析，以超低價網簽的項目抵押的可能性較大，過一段時間可能就會撤銷抵押備案，重新進入市場正常銷售。

　　比如板芙的盈悅豪庭，在市內幾大代理機構的統計數據中均顯示，7月份的網簽中該樓盤有一棟2—8層的商業體以超低的價格成交，每層面積達到1000平方米，沒有拆分售賣，估算網簽價將近4800元/平方米。如果按照正常的市場價，板芙較好的商業項目售價達1萬元/平方米以上。

　　另外，在市內幾大代理機構的統計數據中，東方玫瑰園7月網簽的50余套地鋪，價格為3000—8000多元/平方米。但該區域周邊地鋪均價達到1萬元/平方米以上。如此計算，其5000元/平方米左右的均價只有市面均價的將近一半。

　　回顧6月中山的樓市成交，相關機構分析市國土資源局的網簽數據顯示，銀華花園、茵華花園的商鋪網簽價格分別為4818元/平方米和6711元/平方米。這兩個商業項目的成交價幾乎僅有所在區域市場價的1/3，且這兩個項目均屬於華隆地産。

　　一樓盤疑似一次抵押600余套

　　疑似抵押的項目究竟是如何操作的？為何網簽的價格會如此之低？

　　一不願意透露姓名的業內人士告訴記者，以前偶爾也會有疑似抵押項目，但進入7月在短短幾週內就有兩單，頻率相對比較高，這意味著開發商的資金壓力越來越大。而這些項目最有可能採取的方式，就是實行在建工程抵押。

　　記者從市國土資源局獲悉，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資産，以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行。

　　據悉，在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動和促進資金融通等優點，近年來被許多開發商所使用。尤其是在開發商資金鏈非常緊張的情況下，能夠起到迅速獲取繼續建造資金的作用。

　　從市國土資源局公佈的文件可以了解到，在建工程抵押的抵押權人可為貸款銀行、自然人、法人及其他民事主體。雙方按照商定的估價到國土局進行備案，此時所抵押的項目就將無法正常出售。但在建工程貸款的用途，僅能用於在建工程繼續建造。只有開發商登出抵押登記之後，之前被抵押的項目才可重新進入市場銷售。

　　另一不願意透露姓名的業內人士告訴記者，按照上述操作的一個典型例子就是位於東區電子科大旁邊的一個樓盤。去年該樓盤一下子以超低價“成交”了600多套項目，但之後在沒有新增的情況下又一下子多了600多套的庫存，這可理解成為抵押後贖回。

　　“由於在建工程進行了抵押，所以在銷售時銷售資金要進行監管，定向用於歸還抵押貸款，以此來規避其中的風險。在銷售過程中，這部分房子的售房款應該放入相關部門的監管賬戶，防止被開發商挪作他用。如果沒有進行監管，則可能給購房者帶來風險。”一業內人士透露。

　　有樓盤出售商業項目“使用權”

　　如果上述6個項目真是按照在建工程抵押的方式進行申請，那它們目前的狀態如何？是否開發商確實遭遇資金壓力？

　　記者查詢上述6個疑似抵押的樓盤的銷售情況了解到，這些樓盤絕大多數處於滯銷的狀態。比如銀華花園、茵華花園，已經有很久沒有出現大規模成交。

　　但這些疑似抵押項目裏面，住宅賣得比較好的項目是富灣國際。在開售1年半的時間內，其住宅銷售已經接近尾聲，現在賣的是五期産品，無論從消化率還是消化速度，在其所在鎮區都是比較領先。因此對於這起商業疑似抵押，許多業內人士都感到比較意外。

　　當記者致電詢問這些項目是否有商鋪可售時，絕大多數銷售人員給出了否定的答案。而部分説有商業項目出售的樓盤，其出售的項目也非被疑似抵押的項目。

　　不過記者調查發現，為應對資金壓力，有開發商還想出了另一種方法：出售“使用權”。

　　大錦商貿中心近期就針對商鋪採取了上述做法。據該樓盤一銷售人員介紹，假如市民購買了20平方米商鋪的“使用權”，一次性投資9.6萬元，3年獲利3.6萬元，每月定期可返還2000元，餘款最後一個月返還客戶。如果一次性投資10萬元，5年獲利6萬元，每月定期返還2000元，餘款最後一個月返還客戶。

　　該銷售人員同時強調，開發商僅僅是出售“使用權”，不是出售産權。而且開發商也並非因為項目抵押了不能出售産權，才被迫出售“使用權”。市民可將這種做法當做是投資的一種創新。

　　當記者追問，這是否開發商融資的一種手段、會否有市場風險時，該銷售人員吞吞吐吐地表示，開發商資金確實有些緊張，所以才會推出如此優惠的舉措。目前這一購房方式也僅限于部分市民。如果購買了使用權，後期還可享有該商鋪的優先購買權。

　　部分小開發商或被“清出市場”

　　通過在建工程抵押來融資的開發商，還在不斷增多。

　　就在上個月24日，火炬區一開發商就在市國土資源局的網站上急切詢問，他有建築物六幢，其中三幢已竣工，三幢仍在建，可否將在建的三幢辦理在建工程抵押，另已竣工的三幢辦理驗收後辦理産權證。

　　從此前的一年僅出現數宗疑似抵押項目，發展到今年的兩個月出現至少6宗疑似抵押項目，這是否可以説明開發商的資金壓力今年普遍增大？

　　合富輝煌市場研究部經理謝仲娟表示，項目出現疑似抵押，最重要的原因肯定是資金鏈問題。而造成資金鏈緊張的原因有以下幾種，首先是銀行信貸的收緊；其次是産品銷售緩慢，資金回籠慢；再有就是擴張過於迅速，資金出現斷層。

　　“還有一種就是産品的成本高(地價、建安成本等)，但市場不好，售賣的價格虧本，影響資金回籠。上述的原因當中，有一項就已經壓力比較大，有些項目甚至幾項原因都可能涉及。”謝仲娟認為，由於銀根的收緊、市場的觀望、價格的下行，開發商的資金壓力的確比前兩年要大。但很多開發商也表示，經歷了2008年經濟危機後，開發商的抗風險能力已經大幅提高。雖然目前資金壓力較大，大部分的開發商的資金鏈還是比較穩健。

　　謝仲娟同時也強調，在調整市場的過程中，還是會讓小部分資金緊張，甚至出現斷層的開發商面臨洗牌的危險。

　　在上個月底中原地産舉行的“中山2014年樓市預測”的座談會上，中原地産也表示，中山樓市在2014年下半年中，中小開發商將面臨生死存亡，那些在上半年出手慢的、撒網小的、死扛的，都會因巨大的庫存壓力與年度目標任務而放開手降價，加大力度促銷。

　　“中山樓市最低谷還未到。如果按照當下的市場環境，開發商再不群起有所作為的話，最快到2015年9月將會見分曉。”中原地産表示。