央廣網財經8月5日消息 據經濟之聲《天天315》報道，眾所週知，居民買房是一件大事。誰都想在買房的過程中，少一些麻煩，最終能夠買到稱心如意的房子。但是事情有的時候偏偏就不那麼順利。今天我們就來探討一下買房我們該注意什麼？有哪些問題需要規避？出現問題了又該怎麼處理？南昌的徐先生前年購買了一套新房，但是交房的時候，他發現一個問題，而且這個問題一直堵在他心裏有一年多的時間了。

　　徐先生：我們是2012年6月8日買的那個江西南昌保利房地産開發的保利東灣國際花園，因為當時我們買房的時候是期房嘛，我們憑著買房的資料是看的他的項目廣告宣傳資料，我們那個約定的時間是2013年8月29號收房，有一年多的時間。到了我們去收房的時候，發現這個房屋的戶型跟他們這個單位的廣告宣傳資料不符。所以，我們對這個不符的宣傳資料給他們房地産公司給了一份函，要求房地産公司給我們購買的業主一個説法，最後我們函也發了，這個一直都沒有回音，然後收房的時候還找了他們物業，物業説這個我們管不了，你去找他們開發商。之後就一直沒有這個回音了。

　　究竟到手的新房與之前的預期有什麼不一樣，讓徐先生糾結了這麼長時間呢？

　　徐先生：主要的就是因為買房的時候那個期房有個戶型的券商圖，它有個陽臺，少一個放空調的，架空調臺板，因為我們買的都是高層，它從27層以上就沒有做了這個空調臺板，然後在我們陽臺私自搭建的那種架空調的臺板，意思就是讓我們把這個空調放在陽臺隔板之內，你想我們陽臺的使用，就是佔了我們買房子陽臺的使用。

　　徐先生到交房的時候才發現這個問題，所以他認為開放商一開始就應該告訴他這件事：

　　徐先生：當時買這個房子都沒有意識到，因為買房的時候因為它封了頂才能夠銷售，他在外面有一層腳手架，就是把外面的外觀給擋住了，當時就是看不到這個房子有缺陷嘛。再一個起碼你在銷售的時候你有一個告知義務吧，你如果跟我們説這個房子27層，我是買的30層，你30樓南面的空調抬板是沒有的，如果他履行這種告知義務，那我就會往下面，比如説買26、25、24、23層都行了，他當時就是沒有履行告知義務。

　　徐先生認為，既然不同樓層的設計不一樣，就應該在宣傳時把這些情況説清楚：

　　徐先生：當時買房有個宣傳冊，比如説你説30樓的房子沒有這個空調抬板，你也不應該印在這個宣傳冊上，你不能賣給我們27樓以上的業主啊，27樓以上的業主你完全可以把這個區分看來，或者告知27樓以上沒有這個空調抬板，你的宣傳資料圖也就是這一份，也沒有其他第二份。起碼一點我買期房肯定是按你的戶型宣傳圖來買的。

　　在同一個小區購房的李先生對此也很不滿意，現在家裏的空調只能裝在陽臺裏，其實之前李先生也想把空調裝到外面去，但最後都因為安全考慮打消了念頭：

　　李先生：只能裝進來，不然你沒地方裝，因為這個空調因為我們比較高，如果你打架子，萬一這個空調架松了掉下去砸到人怎麼辦，所以不太敢裝，在看的時候他都有，我們這個從27樓以上，空調抬板就沒有做，也不知道什麼原因，它交了房以後我們才發現這種情況，因為空調必須裝在我的陽臺上，那我陽臺的空間就佔上了。

　　徐先生和李先生等業主之前還一同發函給開放商，但是沒有得到回復。之後，李先生又去找過工商部門，但問題依然沒有得到解決：

　　徐先生：315的時候我們打了個電話給當地的工商部門，他説這個房屋屬於特殊商品沒有辦法管。

　　去年就已經交房了，但這個問題擱在徐先生心裏無法釋懷，他希望開發商能夠給住戶們一個公開闔理的解釋：

　　徐先生：我們也是普通的老百姓，我父母所有的積蓄買下這套房也不容易，唯一一點是什麼呢，也是希望開發商給我們一個説法，我們倒不是説要怎麼樣怎麼樣賠償，房子已經買了，現在少了這個空調抬板也是個事實，你起碼開發商你給個普通小老百姓有一個説法，就是我們發函找物業，物業推房地産公司，房地産公司我們當時發函的時候連地址都不給我們，搞得我們小老百姓心裏太不是滋味了。

　　我們的記者根據徐先生提供的聯繫方式，也就此問題諮詢了開發商南昌瑞達置業有限公司，我們來聽一下公司的銷售人員是怎麼説的：

　　銷售人員：這個問題一般業主會去跟物業反映，要不我給你個物業電話一下好不好？

　　記者：是這樣，那個業主他説跟業主反映了，物業説你得找開發公司。

　　銷售人員：他這樣説嗎？我們這邊沒有接到反饋呀，沒聽説這個事呀，應該都會按規定來做，都會做吧，不至於為什麼要27層就不做那個板呢？對吧？

　　開放商的銷售人員告訴記者，他們並沒有聽説有人反映類似的問題。記者從這個銷售人員處拿到了物業管理人員的電話，於是撥打了保利物業服務中心主管熊先生的電話。我們來聽一下他是怎麼説的：

　　熊先生：首先一個，我跟您説一下，因為28層以上它根據它那個圖紙的設計要求，我們也是問他們地産那邊的，他設計到28層以上是沒有的，這個我們的設計圖紙都是通過了規劃的這些都是有審核，都是全部通過的，因為28層以上，因為我們這邊屬於那種超高層，最高的樓是32層、33層，然後他根據他的設計需要，可能到上面的話，它的沉重、紋裂就會把那個設計就是變更在陽臺那個位置，因為沒有那個空調機位的設備陽臺，那這個陽臺也是挺重的，它陽臺裏面有一個專門放空調區位的地方，那我們也就是地産那邊設計了的，也是有的，因為有些業主它為了把這個陽臺擴大，就是變相擴大面積，所以説他就不願把空調放在那個位置。

　　經濟之聲特約評論員包華、北京潮陽律師事務所裘葉律師對此解讀。

　　經濟之聲：消費者在交房的時候發現房子與預期的有差異，購房人認為在房子外應該設置有放置空調的地方，結果最後發現是需要安放在陽臺內。所以認為不合理。那麼你們認為到底這個開發商是有責任的還是説購房人太多事？包華你怎麼看？

　　包華：我認為首先超高層的建築在樓宇外單獨安放空調抬板本身來説並不是太安全，因為我們知道高空本身來説它的自然環境影響會比較大，同時在後期施工以及維護的過程中危險程度也會大幅度增加，所以我個人其實不太倡導説在超高層的範圍之內還得有空調抬板的方式來安放空調，更多的應該是裝在陽臺以內，這樣安全強度會很高，這是一個方面。但是從保證安全的角度之後，我們還要講開發商應該在事先如果就這個因素已經有明確的圖紙的話，應該事先告知，我們在購房的時候看到開發商的樓書，往往內容比較簡單，主要是針對與我們專有部分的內容給一個平面圖，給一個基礎上面的説明。我們的樓書，包括房屋使用書説明都非常的簡單，其實這樣簡單的説明對於開發商逃避責任有很大的好處，但是對於業主來説了解自身權益確實造成很大的難度。所以在這個方面來講，應該在購房的時候更多考量能夠把我們售樓的樓書要把它的內容做得更嚴謹一些。

　　經濟之聲：現在就是前期的這個介紹不夠充分，所以購房人給開發商發了一份函，題目叫《關於要求妥善解決實際交付房屋與原交付標準不一致情況的函》，裏面提到這樣的內容："雖《商品房買賣合同》約定，出賣人針對買賣人所購商品房及其所在樓宇、項目所做的廣告宣傳資料不視為要約之內容，雙方以政府最終批復的規劃設計方案和所簽訂的商品房屋合同為準，但買賣合同對標的房屋不包含該部分並未作出任何約定及説明，而買賣合同簽訂過程中，貴公司銷售人員推介及宣傳材料中均包括該空調抬板設施，故該設施本應該包含在交付內容中，並且建築物28層及以下都有該設施。"。而且也沒有説明，你要之前告訴我28層沒有這個設施的話，剛才我們那個徐先生他也説我可以買25層以下的不是也可以嗎，所以我想問問裘葉你覺得從律師這個角度來看，你覺得購房人他以這樣的理由要求開發商做出回應，理由充分嗎？

　　裘葉：我覺得這個理由應該還是比較充分的，因為他當時購房人在買這個房屋的時候，他並沒有看到就是説所説的28層以上它是沒有這個這個設施，這一塊他確實是沒有看到，而且可能是開發商在做宣傳資料當中也沒有提到這個問題，所以我覺得作為購房人他有理由去要求開發商做出解釋，説為什麼他買的這個樓層的空調隔板與其他樓層的不一樣？為什麼是這樣的設計？是出於什麼樣的理由？我覺得這個要求開發商做出説明，這個要求是很合理的，但是同時也需要考慮到就是他在購房合同當中或者是在實際的操作當中購房人所説的宣傳資料是否作為一個合同的一部分。這個東西其實在剛才消費者提出的函當中他也明確了，説雖然合同當中約定了宣傳資料是不作為一個合同的一部分，僅僅是一個要約邀請，而不作為一個要約，在這種情況下，他以此説，我覺得是以要求作為理由來回應這個是沒有問題，但是因為以此要求説開發商存在違約或者是其他問題可能有待於進一步的確定。

　　經濟之聲：確實，就是我們非常理解這位消費者，因為咱們都有過這樣的一個經歷，就是這個房子是咱們老百姓消費的一個很大的支出，有很多的細節，可能我們並不能夠完全的掌握，這個有個資訊不對稱的問題。你比如説你在銷售的時候你沒有告知我所在的樓層，所買的房子，尤其這個還是個期房，會出現一些什麼樣的問題，所以導致了最後消費者不滿意，而且不是一個消費者不滿意，現在是有剛才我們也採訪到了，還有另外的消費者他也是對次提出質疑的，所以説現在出現了意見不統一，而且現在雙方好像也不能達成一致了互相是這麼一個很糾結的狀態，這種情況下購房人到底有沒有權要求開發商賠償？你們覺得于情于理，這個現在開發商應該怎麼做呢？包華你的意見是怎麼樣的？

　　包華：我覺得如果從賠償角度上來説可能業主們會很難主張，因為我們大家都知道中國大陸目前實施的是這種損害賠償制度，也就是説你有什麼樣的損失我給你做一個什麼樣的賠償，但是就這個空調抬板這個問題可能很難去證明它的有無構成損失，確實是很難。那麼在這種情況之下，開發商的賠償責任如果沒有合同約定，那麼就只能通過損失恒定的方式來解決，要沒有損失了一個恒量的一個基礎，那麼可能就不用賠了。所以這個是我們看到比較尷尬的地方，雖然我們的業主覺得這個事情在資訊部對稱的角度上講，我確實受到了損害，但從另外一方面又很難通過一個有形的可視的這樣的方式來證明自己有損失，所以這就是個比較大的問題。另外一個來講，這個事情本身也無法糾正，因為我們房屋的主體結構已經完工了，現在如果我們説在28層以上增加一個空調抬板，不管他從安全形度上講怎麼樣，但實際在操作過程中很難操作，或者説根本無法操作，所以從這兩個角度來説，我認為現狀可能很難主張，但從另外一個方面我也想提示我們的購房人，不是説有抬板就很好，因為剛才我所談到的高層建築尤其是超高層建築實際上做空調抬板危險度是比較高的，27、28層其實沒有本質性的差異，所以從這個角度上講，如果我們現在要求的是如果把空調抬板增加上，還不如説把超高層抬板給它取消，對大家來説今後的使用可能會更安全一些。

　　經濟之聲：確實是現在消費者可能就覺得非常的委屈，就是我現在花了這麼多的錢，付出了這麼大的代價買了個教訓，難道我們非要用這樣的代價來獲得這樣的經驗嗎？，裘葉您覺得消費者怎麼來避免出現這樣的糾紛？你以前處理過類似的案件嗎？

　　裘葉：對於期房來説這種糾紛確實是比較常見，因為你當時買房的時候你看不到房屋的狀態，你只是看到開發商出具的樓書和宣傳資料，所以為了避免這些問題，首先可能在這個我們説，當然最好的是要求開發商對於我要求買的這一層的房屋所有情況都非常詳細的做一個介紹，但現實當中可能這是不太可能的。所以只能是消費者對於這個房屋的各個方面他有更多一些的了解，就比如説我對房屋的哪些狀態都會比較關心，我需要有針對性的詢問開發商、相關人，包括如果説對於某些東西有特定要求，或者是對於開發商提出的這些承諾他有特定要求，我認為可以寫在合同書當中，或者是説作為一個相關的錄音或者是證據，對於在以後主張的過程當中可能有一些相應的依據。