有管理層“千方百計消化庫存”的尚方寶劍，各地掀起了轟轟烈烈的樓市“去庫存”運動，被稱為調控利器的限購已經被衝擊的七零八落，前兩輪樓市調整時被各地廣泛採用的減免契稅、購房補貼、購房入戶、降低公積金提取門檻、提高公積金貸款額度等等，又重出江湖，而且力度有增無減。更值得關注的是，近期地方救市舉措有很多新動作，如四川省財政補貼銀行首套房貸、廣西允許公積金異地提取、福建二手房轉讓免營業稅、紹興第二套房貸政策堅持“認房不認貸”等等。

　　樓市去庫存需數年

　　庫存壓頂是各地挖空心思出臺各種救市力舉的直接原因。根據研究機構的監測，主要城市樓市的消化週期普遍在15個月左右，創下2010年以來的新高，即便是被稱為樓市“避風港”的一線城市，平均消化週期也達到11個月，也將在未來不得不面對消化庫存的難題。而且，未來供應還將源源不斷地到來。根據國家統計局披露的數據，目前處於施工狀態的商品房建築面積有61億平方米，若按照過去5年商品房年平均10.9億平方米的銷售規模算，即使不再出讓新增土地，在建面積也可以消化6年，若考慮到地方政府儲備待出讓的土地、開發商手中囤積待開發的土地，未來潛在供應夠7~10年來消化。

　　因此，未來還會有更多的城市加入救市的隊列中，也會發佈更多的救市新舉措。但問題是，一方面，地方政府五花八門的救市行為是否符合國家對於樓市調控的指示，如更加強調市場的作用、與新型城鎮化契合起來、調控樓市供應結構等等；另一方面，就地方而言，救市舉措意在促進行業長期發展，還是僅僅為了激活樓市以解短期之需？此外，地方政府救市是否合理、合法和合規，特別是涉及財政資金和公共基金（如住房公積金）的使用等。

　　去庫存要與結構調整相結合

　　國家對於供應過剩城市提出“千方百計消化庫存”的指示，事實上意味著下半年樓市的主題已經從“分類調控”切換到“去庫存”。但是，國家所言的“去庫存”要與近期全國住房城鄉建設工作座談會提出的“加強房地産結構調整”和“完善房地産項目周邊配套設施”緊密結合起來。這意味著，在住房供應政策上，一方面，地方要調控開發商增加中低價位、中小戶型等適合“剛需人群”（目前佔市場主體）的住房，另一方面要加強住房供應與居住生活配套供應同步推進，此外還要順應供求嚴重失衡的現實，指導開發商降價銷售。

　　國家不希望看到，地方政府通過激活需求來“托市”，維持畸形的供求結構，傳達市場又將進入新一輪繁榮期的錯誤信號，這儘管會在短期內增加市場需求，但無法改變供求總量和結構嚴重失衡的局面，還會錯失樓市順利調結構以達到消化庫存和軟著陸的目的。近期，國家在戶籍制度改革、不動産登記制度改革、棚戶區改造等方面的提速，儘管其重心在“調結構”、“促轉型”，但同時也為樓市創造可持續的需求，而消化庫存、樓市軟著陸也就順理成章。

　　未來，樓市需求潛力很大，但主要集中在城市現有無房戶、新增城市移民等，這些人群的住房支付能力較低，對生活成本敏感，對於公共配套設施的需求較強，這就要求地方政府要將“去庫存”舉措與順應市場需求特徵，調整供求結構、增加有效供應緊密結合起來。但是，目前地方政府的救市措施儘管五花八門，但萬變不離其宗的是旨在激活短期需求，而在調整供應結構、完善公共服務配套等方面鮮有動作。

　　樓市下滑對地方經濟影響很大

　　地方政府急於救樓市，甚至不惜加強行政干預（地方發文要求銀行降低二套房貸首付）、亂用公共財政資金，其背後的邏輯是，樓市下滑對於地方財政收入、經濟增長、政府主導的項目等等造成了很大的影響。2014年上半年，全國有22個省市自治區國內生産總值（GDP）增速不達標，樓市下滑是主要原因。而且，過去幾年樓市繁榮充盈了地方政府財政，基礎設施、區域規劃、産業項目紛紛開工，今年不僅是債務償還的高峰期，也是項目資金投入的密集期。

　　但是，今年上半年，佔大頭的房地産營業稅告別動輒20%的增速，下滑到6.6%；上半年土地出讓金26%的增速是2013年土地出讓金繳納滯後的反映，今年6月份土地出讓金已經下滑到7%。樓市對財政稅收的衝擊，將使地方政府上述雄心勃勃的發展計劃停擺，救市心切也就不難理解。因此，地方政府旨在“去庫存”的各種舉動並非從長效機制出發，促進行業長期發展，而是通過激活樓市，緩解地方短期經濟增長壓力、財政稅收壓力等。本質上，地方政府救市舉動仍舊希望延續土地、樓市在地方政府融資、財政、經濟增長上的作用。

　　地方政府救市應該合法合規

　　值得探討的是，地方政府救市是否合理、合法和合規。一方面，動用財政資金補貼樓市需要堅持公共的原則，對於首套住房實施適度的財政補貼，筆者是贊同的。因為在房價高企時期，首套購房人群住房支付能力不足，各國對於首套住房購置均給予財政支援，或者通過政策性住房銀行，或者通過政府擔保。在我國政策性金融供給不足而銀行緊縮房貸時，財政補貼發揮著政府支援的角色；另一方面，公積金貸款和提取要集中支援保障房和首套住房購置，這樣能夠擴大額度、降低貸款利率，真正發揮支援剛需人群的作用。

　　對於公積金二次貸款、擴大提取範圍、異地提取等，筆者堅決反對。特別是，在公積金額度有限、不能流轉的情況下，更要用到刀刃上；此外，在商業銀行緊縮房貸的趨勢下，有限的個人住房貸款資源首先要集中支援保障房和首套住房貸款，首付比例可以降低，利率要恢復到折扣優惠。而對於二套房貸，筆者不贊同降低貸款首付成數和利率水準，一方面，改善性需求和投資需求無法識別，另一方面是銀行長期的、優惠的、額度大的個人住房貸款資源有限。目前，國家僅僅提出要“千方百計消化庫存”，但對於各地救市措施的邊界和範圍並無原則性的規定，而從目前各地實施的救市措施看，已經偏離了國家對於樓市未來發展的新思路，亟待需要規範和糾正。

　　（李宇嘉 作者單位：深圳市房地産研究中心）