濟南取消限購還未“滿月”，其帶給樓市的影響就逐漸減弱。山東大學房地産研究中心主任李鐵崗教授在就該問題接受新華網《新華有約》欄目採訪時表示：濟南房地産市場已初步具備市場自主調節功能，行政控調作用正逐漸弱化。未來房地産市場能否走向健康，還取決於庫存去化和政府對新增土地、新增項目的審批速度。在新一輪的博弈中，開發商將因無法承擔高昂的“等待成本”而被迫降價。與取消限購相比，推進放寬限貸的過程將更為緩慢。

　　截至目前，濟南取消限購將近一個月，説“補簽”帶來了樓市的虛假繁榮也好，説有效成交促使網簽量增長也罷，政策實施僅三周，濟南樓市成交量就出現下滑並逐漸恢復到取消限購前的水準，取消限購帶給房地産市場的影響正趨於平緩。

　　山東大學房地産研究中心主任李鐵崗教授在接受新華網《新華有約》欄目採訪時表示“政府取消限購對房地産市場需求的影響有限，目前，濟南房産市場已初步具備市場自主調節功能，行政調控正逐漸弱化。未來，在房地産市場中，政府調控功能會逐漸退讓為以市場自主調節為主。”

　　李教授分析説，近年來，房地産市場發展變化較大，先後經歷了政府調控、市場自主發展和市場健全等階段，市場機制正發揮越來越重要的作用。如今房地産市場面臨供給大於需求，銷售萎縮、價格下降等風險，人們在購買、投資過程中趨於理性，行政調控功能正逐漸弱化。從全國産業來看，除房地産外，諸如工業、貿易等企業亦面臨發展困局，伴隨房地産市場機制的不斷健全，“我認為未來政府大規模救市的可能性不大。”李鐵崗教授説。“在大環境不樂觀的情況下，政府應該將精力投入到對房地産市場環境的優化及秩序的維護上。”李教授分析説。

　　目前，不少城市樓市庫存達18—36個月，濟南理論上的庫存消化週期約18個月，也就是説濟南需要用1年半的時間去消化當前的樓市庫存，“要想在2014年實現完全逆轉幾乎是不可能的”李教授這樣説。

　　未來，房地産市場健康與否取決與兩大因素，一個是房地産市場庫存的消耗，一個是政府對未來新增土地和新增項目的審批速度，而這兩個因素會進而影響公眾預期。庫存量越大，政府審批的項目越多，公眾對樓市降價的預期就會越強;相反，政府若有效控制供給，公眾對房地産市場向好的預期增強，從而對消化庫存和增加房地産市場活躍度起到一定的促進作用。

　　濟南取消限購後，供需雙方觀望情緒加劇，再次進入拉鋸戰，在這個過程中，購房者對房地産降價預期增強，因而推遲買房計劃，購房者在等待期間並沒有太大的損失，等待成本幾乎為零。但是從開發商角度來看，長時間的觀望將導致房企資金回流困難，面臨成本壓力，不論開發商對房地産未來走勢預期樂觀與否，高昂的“等待成本”都會將其置於不利地位，。“面對這種形式，開發商將會盡一切可能迅速回籠資金，而最有效最快速的方法就促銷、降價”李教授分析説。

　　那麼後期是否會有大量房企加入到降價行列中?針對此問題，李教授分析説，這還需要看開發企業本身的財務能力及抗風險能力，那些資金成本壓力過大的企業難逃降價，而資金財務狀況較好的企業或通過放慢開發速度，提高産品精細度來增強産品後市競爭力。

　　限購帶來的影響有限，不少購房者更關心的是限貸政策。那麼下一步放鬆限貸的可能性大嗎?“我認為限貸調整的推進過程將更為緩慢”李鐵崗教授這樣回答。房地産市場需求包括潛在需求、有效需求和現實需求三種，潛在需求向有效需求過度很大程度上在於支付能力，而支付能力除個人收益外還包括金融支援，因此限貸比限購對房地産市場需求的約束更大。

　　此外，限購是政府行為，政府面臨的政策成本不大，而放寬限貸會直接影響到金融企業的成本，加大金融企業風險，我認為“金融機構主動跟進去放鬆限貸的可能性很小”李教授這樣回答。此外，除房地産領域，我國其他行業亦面臨資金緊張局面，在這種狀態下，政府不會單單為了房地産市場而放鬆限貸，放寬限貸政策的推進過程會更困難、更緩慢。(新華房産記者 王虔)