【導讀】房地産按揭貸違約風險暴露， 多個地方緊急組織壓力測試。

　　央廣網財經北京8月5日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，古希臘的西西裏國王有個朋友名叫達摩克利斯，總羨慕國王的榮華富貴。於是有一天，國王讓他穿上了王袍，坐在宴會廳桌邊，桌上擺滿了美味佳肴。當達摩克利斯舉起酒杯，突然發現天花板上用馬鬃倒懸著一把鋒利的寶劍，差點觸到了自己的頭，當時嚇得臉色煞白。這時國王説道：這把劍劍隨時可能掉下來，我天天看見，它一直懸在我的頭上，風險永遠與權力同在。這就是著名的“達摩克利斯之劍”的典故。

　　對於富甲天下的銀行來説，曾經帶來豐厚利潤的房地産信貸，現在由於房價連連走軟，風險正如懸在頭上的達摩克利斯之劍。為應對風險，目前，內蒙古銀監局已著手摸底轄內銀行房地産貸款情況，要求銀行在8月內上報房地産逾期貸款和不良貸款的規模以及處置計劃，長三角等地區的監管層也對房地産貸款進行了多次壓力測試和風險摸底。房地産貸款形成逾期不再僅僅局限于開發貸，住房按揭貸款逾期違約風險也開始暴露。

　　在中國社科院金融所金融市場研究室副主任尹中立看來，房地産不良貸款的問題現在才剛剛顯露出來。

　　 經濟之聲：一家國有大行內蒙古分行一位高管透露，這家銀行在當地的房地産貸款有40多億元，今年出現了按揭貸款逾期的現象。房地産不良貸款，現在是不是已經露出了冰山一角？

　　尹中立：現在的問題剛剛顯露，這是毫無疑問的。房地産貸款的風險實際上主要取決於兩個因素：第一個因素是買房人或者説貸款企業負債的比例太高，杠桿率太高。尤其像溫州最典型，溫州很多私人企業主或者是個人，實際上是通過高利貸的方式來借錢，然後再通過銀行的借款來按揭貸款，如果房價稍微有所下跌，甚至只要房價不漲，這個時間的成本就可能把他們拖垮，然後就會出現按揭違約的情況。

　　第二個因素是，實體經濟某個領域的價格下跌或者不景氣，比如説鄂爾多斯就屬於這種情況，鄂爾多斯以前房地産的繁榮，在很大程度上是因為它的煤炭資源儲量非常豐富，在煤炭價格不斷上漲的狀態下，這個地區的房地産非常繁榮，但現在煤炭價格下跌了40%、50%，所以很多人已經缺少收入來源，當時很多個人或者企業是通過銀行貸款買房，現在已經還不起貸款，這是非常正常的情況。

　　經濟之聲：銀監會的數據顯示，6月末銀行業房地産貸款餘額達16 .2萬億元，佔各項貸款餘額的20.8%。今年以來，銀監會多次警示房地産貸款風險。從全國來看，這把達摩克利斯之劍真會掉下來嗎？

　　尹中立：中國的房地産貸款相對於美國或者其他發達國家來説，是比較低的，因為像美國甚至歐洲的一些國家，它的房地産按揭貸款的首付實際上是很低的。但這裡面需要強調的一點是，在建設當中有很多開發商實際上做了手腳，搞了一些假按揭，也就是説借了一堆身份證到銀行去辦理按揭貸款，但實際上這些身份證是沒有戶主的，這種貸款的風險就比較大了。

　　這把懸在銀行業頭上的達摩克利斯之劍有多恐怖？會掉下來嗎？經濟之聲特約評論員、上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為，全國房地産的金融包括信貸的風險是可控的。

　　經濟之聲：內蒙古和浙江溫州是樓市下跌的重災區。按國家統計局統計，溫州房價下跌開始於2011年9月，到今年5月份為止已持續33個月，比2011年最高水準下跌了22.5%。同樣從2011年末開始，鄂爾多斯等地的樓市陷入停滯，樓市銷售量下降，隨後房價開始下跌，現在幾乎腰斬。這個跌幅是不是已經見底？會不會出現由於房價下跌而導致所謂按揭貸款的逾期風險？

　　楊紅旭：實際上目前全國房價剛剛開始下跌，5月份房地産開始下跌，6月份的跌幅擴大，我認為年內可能還會跌一跌。這次樓市調整屬於短週期性質，不是一個長期的大跌和崩盤。雖然局部地區比如説溫州、和鄂爾多斯，因為樓市泡沫破滅導致不良貸款率進一步提升，銀行有風險，但在全國667個城市當中，鄂爾多斯和溫州只是兩個城市，佔的比例非常低，而且大部分中國的三四線城市樓市基本上沒有泡沫。就全國而言，樓市價格不會出現大幅下跌，整個房地産的金融包括信貸的風險是可控的。

　　經濟之聲：儘管溫州也好、鄂爾多斯也好，這只是個別城市，但我們也看到，今年的三線、四線城市面臨的房價下跌壓力還是非常大的。

　　楊紅旭：很多中小城市主要是庫存壓力大，供大於求，過幾年的話，地方政府開發力度比較大，包括建了很多新城區，供應量就加大了。中國很多中小城市房價沒有暴漲過，很多城市的房價只有5000、6000，不少地區的房價是沒有泡沫的，它只不過是不會大漲也不會大跌，保持一種活躍度偏低的情況。我認為這種情況還要持續幾年，但只要房價不會大跌，地方的金融機構就不會面臨著所謂的重大風險。