連漲兩年後，今年6月南京房價首次下跌。那7月以來南京樓市的表現又如何，揚子晚報記者近日兵分兩路，分別走訪了二手房市場和新房市場，結果發現市場表現比紙面上的房價數據還要猛烈。7月份，南京名校學區房量價齊跌，連“最抗跌”的頂級名校學區房也扛不住了；各大開發商也紛紛開始促銷，昨天，仙林一樓盤還喊出了“虧本價賣房”的口號。房價是不是真跌了

　　每個買房人都有自己的判斷

　　我們不給您結論，只希望您靜下心看看這3個故事

　　第一個故事講的是 學區房

　　太瘋狂！城中一學區房降價70多萬出手

　　在經手代售芳草園小學學區一套129平方米的三居室之初，鏈家芳草園店店長高超肯定沒有料到會以單價降幅6000元/平方米，總價降70多萬元的幅度促成這筆交易。然而這一幕卻在7月份真實上演了。

　　高超向記者介紹道，這套高層電梯房源在掛牌之初，房東定價近3萬元/平方米。這個價格明顯高過同小區其他高層房源，因此他勸説房東可以適當加大議價協商的空間。“在7月初接待過幾個為孩子購房的家長，而且得到的回復都嫌貴後，這位房東果然把議價空間拉大了許多。”高店長説，房東在7月份突然開始著急賣掉房子回款，因此又把價格降低，最終的成交價格只有2.3萬多元/平方米，等於一平方米就降了6000多元，總價比最初掛牌降了70多萬元。

　　當然，這個案例有特殊性，房東因為個人問題急需用錢、對方又可以全額付款，因此才同意降低這麼多價格好儘快成交。此外，房子最初的報價過高也是導致這一懸殊價差産生的原因。在芳草園小區，一般多層房源的報價才能達到3.3萬元/平方米以上，而高層房源的最初報價大多在2.6萬元/平方米以上。

　　第二個故事講的還是 學區房

　　頭一遭！最堅挺的頂級名校學區房也跌了

　　雖然這套芳草園學區房的跳水價屬於極端個例，但7月份學區房由疲軟走入下跌通道卻是事實。據高店長介紹，上個月他本人促成的三筆二手房交易中，兩套60平方米的拉小學區房成交價降了6萬元；一套90平方米的拉小聚澤園學區房由315萬元的報價降到303萬元成交，一共降了12萬元，而且還附帶一個車位。這樣的降價空間在上半年是不可想像的。

　　而據網尚機構推出的365二手房指數報告顯示，7月南京市小學學區房掛牌價格中，A類頂尖名校定比指數為1003.7點，較上月下降了50點，是今年以來首次出現下降，跌幅約4.7%。從原因來看，名校前期報價往往過高，導致降價空間變大、跌幅明顯。7月份B類名校指數為1019.8點，雖然較上月微漲0.4%，但也是在連續3個月呈下降後的微弱回調，相比上半年的房價還是顯得十分疲軟。從房源掛牌量看，7月兩類學校合計環比又下降了一成，成為除1月份淡季以外的今年最低值。

　　具體來看，報告中統計的A類和B類共計18所名小學中，價格環比下降的達到了11所之多，環比上漲的只有7所。其中四所A類頂尖名校全面下跌，拉薩路小學、瑯琊路小學降幅都超過了5%，力小也有近2個點的跌幅，北京東路小學輕微下跌0.35個點。此外，屬於B類學校的芳草園小學也有1.5個點的下跌。

　　第三個故事講的是 新房

　　真的嗎？仙林一樓盤號稱“虧本賣房”

　　剛剛經歷過“強震”、“海嘯”的南京樓市，近日又迎來新一波的開發商促銷優惠，這一次領頭的卻是一家純新盤。位於仙林的中天銘廷昨天打出“虧本價”的旗號推銷新房源。這家新盤坐落在南京城東仙林區域的核心位置，臨近玄武大道，在去年8月份的一場土地拍賣會上，這塊地曾創下仙林新“地王”的稱號，每平方米的樓面價高達10259元，不少業內人士由此推算出今後的現房售價將不會低於20000元/㎡。然而，在首批房源即將推出的當口，開發商公佈的銷售價格卻令所有人吃了一驚——起售價16500元/㎡，均價則在17000元/㎡到18000元/㎡之間。

　　據了解，首批房源大概有200套左右，低樓層的房源折後價不超過17000元/㎡，佔到總量的三分之一。對於這一定價與“放風價”之間的價差，開發商解釋稱，主要還是受市場的影響。“除了土地成本，建安、財務、行銷等其他成本至少在六七千元，説是‘虧本價’並不誇張”，相關人士表示。

　　“虧本價”真的便宜嗎？在不少買房人看來，“虧本”其實是個噱頭。市民張女士説，開發商從來不會做虧本買賣，頂多是利潤少一點而已，以這家樓盤為例，當年的“地王”成本擺在那兒，開發商最終還是加到房價裏去，埋單的還是買房人。也有市民比較了周邊幾家樓盤的價格，如高科榮域在售的是精裝房，售價在18000元/㎡到19000元/㎡左右，扣除裝修成本的話，毛坯價仍有一定的價格優勢。鴻雁名居、誠品城以二手房為主，價位大都在14000元/㎡到15000元/㎡之間。業內人士表示，在購房時，買房人更加關注的是房源價格跟周邊樓盤比較怎麼樣，對於開發商是否“虧本”並不太感冒，而且虧本的房子也並不一定會受到追捧。

　　故事講完了，後市如何

　　不妨來聽一聽業內專家的觀點

　　觀點1 學區房價格有可能會回調

　　南京鏈家市場分析師尹筱沁表示，從7月份的整體情形來看，成交難度上升、成交週期拉長，議價空間加大是學區房交易中産生的第三個屏障。其實這三方面難度的增加，此前早已出現在普通的二手房交易之中，但頂尖名校學區房也出現這種情況，應該説是大勢進一步低迷的寫照。

　　不過學區房與其他普通二手房不同的是，其季節性起伏更加明顯。鏈家芳草園店的高店長表示，8月初的這四天時間裏，該店成交的學區房單數已經超過了7月全月，儘管議價空間依然較大，但隨著購房者出手意願的明顯增加，議價幅度開始有收窄的跡象。業內人士預計，到九、十月份學區房旺季的時候，名校學區房價格很可能將先於普通房源出現回調。

　　在學區房下跌的背後，是已經四月連跌的全市二手房成交量和已經三月連跌的掛牌價。據網上房地産統計數據，7月份南京二手房共成交4085套，同比2013年7月份的7710套相比下降了3000多套，環比6月份的4044套則基本持平，反映出二手房成交量跌入“谷底”後開始走穩。

　　價格方面，根據這份二手房價格指數報告，7月全市二手住宅掛牌價定比指數為1031.7點，環比上月下調了1.6個點。雖然掛牌價已經連續第三個月下跌，但跌幅有所收窄。與上月一樣，本月連續掛牌小區下調數量依然超過半數，但與前兩個月比較，份額開始逐步減少。掛牌量方面，南京二手房7月份掛牌量為9118套，環比6月份的9619套下降501套，降幅為5.2%。

　　業內人士分析，二手房價格經過近半年調整，從成交量和報價上看目前已開始逐步趨穩，但掛牌量的持續下跌顯示房東對後市的信心不足，因此二手房出現反彈的條件和時機暫時還未看到。

　　觀點2 庫存猛增，開發商會不斷“降門檻”

　　南京網上房地産剛剛公佈的7月份成交數據顯示，新房銷量雖與6月份持平，不過相比去年同期下滑五成，與此同時，市面上“捂盤”項目越來越多。有的樓盤領取預售證後，一直以“優惠方案未定”為藉口不對外銷售，這也導致市場上的房源供應量普遍不足，供銷雙降的格局也使得南京房價連續兩個月回落。

　　與房價下探相呼應的是，南京各家開發商的優惠舉措也越來越親民，朗詩未來街區在上周首次喊出“首付2萬”的口號，打響了江北低首付的“第一槍”，同處江北的天潤城推出9280元/㎡的均價，也被視為江北房價整體回歸“萬元以下”的信號。在河西南部，一家純新盤的報價已經從最初的近3萬元/㎡降至23000元/㎡，城南鐵心橋的一家樓盤也打出“零利潤”的推廣語。

　　市場人士表示，目前南京樓市的庫存量已經接近4.5萬套，相比年初時猛漲1萬餘套，銷售壓力的增大使得開發商不斷降低“門檻”，有購房需求的市民不妨可以考慮出手了。(實習生 趙子佳 揚子晚報記者 張遙 馬祚波)