7月是今年濟南樓市最“精彩”的一個月。執行了3年多的限購政策取消，讓網簽量出現暴漲，冷凍了兩個多月的土地市場也再次迎來成交。但是，量的增加並沒有帶來質的改變，7月濟南新房價格繼續下跌，開盤量也僅有去年的一半。土地交易雖然恢復，但全部為底價成交。不少業內人士認為，限購的取消不會讓樓市真正“熱”起來，限貸政策的鬆緊才能決定未來樓市的走勢。 記者張陽陽馬妍

　　[成交]取消限購沒讓成交真正變多

　　據濟南市住宅與房地産資訊網數據顯示，2014年7月濟南新建商品房成交12400套，環比6月份的6459套暴漲92%，近乎翻倍，同比來看，2013年7月濟南市共成交商品房5649套，比今年少了一半還多。成交量如此大的增長與濟南放開限購政策有著直接聯繫，限購取消後的22天裏，濟南市共網簽商品房10008套，超過去年以來的任何一個月。

　　但是從成交走勢看，7月商品房成交如“過山車”般，中間高兩頭低。在7月前三周，成交量不斷上升，第3周達到頂峰，接著第4周、第5周持續走低。濟南樓市之所以呈現這樣的走勢，一切都是源於取消政策限購。

　　有業內人士分析，限購取消後，網簽持續走高有兩方面原因：一是部分被限群體先買了房，趁限購取消補辦手續。二是，先前觀望的剛需購房者擔憂房價上漲，出手購房。

　　但據克而瑞數據顯示，7月第二周，在新增的網簽數中有四成是疑似補簽。對於多數剛需購房者來説，“限購”對於他們的意義不大，而最重要的是“限貸”。許多以前被限購房者表示，雖然放開限購了，但沒錢買房。因此，網簽量短期內暴漲並不能説明限購取消對於刺激市場的意義。

　　從濟南7月份網簽走勢中，也可以得出這樣的結論。在迎來短期的高漲之後，網簽量迅速走了下坡路。

　　值得期待的是，濟南部分銀行首套房貸開始鬆動，購房者辦理房貸不再需要辦理社保證明。也有業內人士稱明年或將全面放鬆限貸，或許到那時，成交量才會真正暴漲。

　　[開盤]7月開盤量同比下降近一半

　　據本報記者統計，7月份新開盤和加推項目的樓盤總數僅為7個，項目分佈在濟南市的東部、南部和西部。7個樓盤開盤當天成交的總數近500套，其中開盤當日最高成交的樓盤為西部的一樓盤，當天成交190套，成交最低的樓盤也位於西部，當日成交僅為30套。

　　所有開盤的樓盤在銷售方面幾乎都採用了“價格優惠”的方式，優惠價格從2萬—5萬不等，價格仍然是樓盤促進銷售的不二法寶。記者算了一筆賬，開盤當日成交量最高的樓盤，銷售均價為8600元/平米，以100平米計算，總價為86萬元，其給出的優惠折扣為85折，並且三日簽約按揭的話還可再享98折優惠，如果按照這種方式計算，一套原本86萬元的房子最終可節省143620元，如此大優惠的力度吸引了不少購房者出手。

　　在解籌率（參與認籌的客戶成功選房的比例）方面來看，7月份新開盤樓盤的平均解籌率為65.9%，其中最高的為84%，最低的為44%。記者發現，7月開盤或加推的項目普遍成交量不高，均維持在50套以下的水準。

　　與去年同期相比，今年7月的開盤數量同比下降了近一半，從開盤數量上可以看出開發企業對市場現況還是保持比較謹慎的態度。

　　從時間上來看，7月前兩周開盤量較少，總共只有兩個樓盤開盤，但是在限購政策解除後的兩周裏，房企入市的步伐開始加快，兩周內5家樓盤開盤。

　　[房價] 房價再次跌回去年水準

　　多項數據表明，7月濟南房價繼續下降。並且降幅繼續擴大，甚至7月濟南市新建住宅價格同比出現下跌，並且這是今年以來的第二次。

　　據中國指數研究院發佈的7月價格指數報告顯示，濟南市新建住宅價格環比下跌0.84%，樣本平均價格為每平米8765元。這是繼6月以來，新建住宅價格第二次下降，並且降幅相比6月增大了近一倍。同時在房價連續環比下降的背景下，濟南市新建住宅價格再次回到去年同期水準，同比去年7月下跌0.06%，幾乎持平，這是繼2月濟南新建住宅價格同比下跌後第二次出現此情況。

　　同時，根據克而瑞資訊集團、易居房地産研究院、中國房地産評測中心聯合發佈的7月“中住288指數”，濟南市7月一手房價指數為1125.3，環比下降4.1，跌幅為0.36%，且跌幅比前兩個月有所增加，這是濟南房價指數連續第四個月出現下降。

　　雖然兩項數據統計的範圍和物業類型不盡相同，但對於濟南房價的走勢的判斷卻基本相似，那就是濟南房價7月繼續下跌，並且跌幅繼續擴大。

　　從全省範圍來看，通過兩項數據均可以發現，房價下跌的城市數量在增加，並且跌幅進一步擴大，從百城房價指數來看，7月山東納入統計的11個城市有9個新建住宅價格出現下跌，與6月持平，但是大部分下跌的城市跌幅在擴大，跌幅最大的菏澤環比下跌了3.05%，比6月2.12%的跌幅增加了近1個百分點。而6月漲幅最高的濰坊在7月也出現了下跌，跌幅達到0.73%。

　　從中住288指數來看，山東納入監測的17個城市中，濟南、淄博、聊城、泰安、萊蕪、菏澤、臨沂、棗莊、東營和煙臺10個城市7月一手房價格指數出現下跌，下跌的城市數量比6月增加了一倍。

　　上半年全國房地産市場整體喊冷，進入下半年並沒有好轉的跡象，造成了房價的持續下跌，這也直接影響到山東大部分的城市。除此之外，有業內人士指出，濟南市取消限購政策後，大量補簽的加入，雖然變相的拉高了成交量，但由於補簽房多在幾年前便已購買，所以價格較低，也變相的拉低了整體房價。

　　二手房方面，7月二手房價小幅上漲，據搜房濟南房産評估網統計顯示，7月第四週，濟南二手房住宅掛牌均價為10362元/平方米，比6月第四週的10359元/平方米僅上漲3元/平米，幾乎沒有變化。

　　[土地] 7月土地全部底價成交

　　根據世聯行提供的數據，7月份的土地成交數量為8宗，成交面積為405652.56平米，值得注意的是，8宗土地全部為底價成交。其中東部成為主力，佔總成交的71.4%。供給方面，7月共推出土地2宗，供給面積為16051.15平米。

　　並且從拍地的房企來看，國內一線房企拿地還是較為謹慎，本月土地成交中，除去綠地集團為國內一線房企，其餘達成土地成交的均為本地房企。

　　有業內人士分析，土地成交數量的減少一方面是因為企業對市場持有不確定性的預判，另一方面也與土地供給偏少有一定關聯。7月第一週土地的供給和成交均為零，第二周土地供應為零，成交塊數為4，第三周的土地供給為零，成交塊數為3；第四週的土地供應為2，成交塊數為1。土地供給數量偏低、供給土地面積偏低都很難吸引有實力的開發商。

　　同比來看，去年7月濟南的土地成交數量為15塊，今年同比下降46%；去年成交面積為716410.88平米，今年同比下降43.4%。在2013年的土地成交企業中，共有6家房企出手購地，其中一線房企有兩家。去年7月，西部的槐蔭區範圍內共成交7宗，是絕對的開發熱點，相比較今年7月階段而言，東部則變成了開發企業更為青睞的區域。