2014年過半，業內外都在回顧總結上半年樓市的各方生態，雖然關於銷冠、銷量排行的話題爭論不斷，但我們都得面對一個現實:樓市下半場已經開打，打起十二分精神應對才是必要之策。下半年的樓市將更考驗開發商的服務態度與把控能力——謹慎拿地、走量為上、創新模式、行銷求真……相信真正的贏家，必是嚴格遵循市場發展規律的務實主義者。

　　土地市場:謹慎拿地主城區或有機會

　　據銳理2014年成都房地産市場半年報數據顯示，上半年大成都整體供應了145宗土地，成交117宗，成交面積約6274畝。在供應方面，近郊依舊是大成都土地出讓的主力，成交佔比達45.8%，其中雙流區域是熱點供銷區域，供應量達3046畝，成交量達1465畝。主城區土地成交量佔比也有所增加，錦江區、成華區的放量居於前列。

　　上半年的土地市場熱點不斷，剛剛步入下半年又讓業界一驚。7月25日，成都市國土局以拍賣方式出讓郊縣區域總面積435.75畝的地塊，其包括龍泉驛區西河鎮、郫縣紅光鎮、郫縣德源鎮及都江堰市幸福鎮永豐村等區域內的多塊地。最終，除都江堰市幸福鎮永豐村地塊被底價摘得外，其餘均流拍。7月成都土地市場成交也較為冷清，當月供應的22宗地中僅有12宗地塊成功出讓，且有9宗為底價成交。

　　剛剛步入下半場，開發商拿地更求穩，這是不少業內人士的一致觀點。8月，成都又將迎來土地供應高峰，據成都市國土局官方網站公佈的數據顯示，8月將有5000余畝土地入市，其中主城區有565.9857畝，近郊(不含天府新區)有563.6656畝，遠郊有1094.8681畝，天府新區區域有2984.1802畝，遠郊和天府新區供應量將佔總供應量的78%。

　　“上半年，郊縣發展相對主城區來説較好，樓盤去化率可觀，但仍激不起開發商的拿地熱情。”一位不願透露姓名的機構觀察人士表示，有郊縣市場出現了較飽和及供應量過大的情況，開發商謹慎拿地是必然的選擇，而且不少開發商已選擇回歸主城區，因此未來的主城區或是開發商拿地的主場，而且現在的企業都偏向於做短平快的項目，在主城區內開發剛需項目或是開發商的重點選擇。

　　住宅市場:回籠資金仍是當務之急

　　記者綜合各方數據發現，2014年上半年的住宅成交整體遇冷，購房者的觀望情緒較重，不少開發商也隨之放緩了推盤節奏，這也給下半年的住宅市場供銷留下了諸多不確定性。

　　中成房業分析師在接受記者採訪時表示，由於上半年成交低迷，供應量大幅放緩，下半年隨著相關刺激政策的出臺，為了完成全年銷售業績，房企或會加大推盤力度，市場供應量將有一定的增加，但競爭也會進一步加劇。記者採訪得知，多個原計劃在上半年推盤的項目由於到訪、蓄客情況不理想，不斷將推盤時間延後，而為了衝刺全年銷售目標，這些項目都計劃在下半年集中推盤。

　　對於下階段的成都樓市，銳理數據總部品牌行銷中心總經理郭潔在接受媒體採訪時也認為市場競爭將更加激烈。“不排除價格會繼續跳水，市場將在謹慎中艱難前行。成都樓市上半年開盤200余個項目，開盤個數同比下降33%，開發商都把全年任務衝刺放在了下半年。”

　　也有機構分析人士預警樓市，由於整體市場去化不理想，目前成都住宅庫存量近1000萬平方米，去化壓力大，在銀行信貸收緊，開發商回籠資金難度加大的背景下，下半年仍需要務實地堅持去庫存回籠資金，以此判斷下半年新增供應不排除會繼續放緩。

　　 商業地産:創新商業模式方可有突破

　　據銳理數據顯示，截至6月底，成都新增商業地産量為207.3萬平方米，購物中心供應量超400萬平方米，居全國第一。

　　上半年，成都商業地産表現搶眼，尤其是八益、藍光、龍湖等企業不僅給商業地産市場帶來了活力，更給未來樓市注入了信心。吉信行·方圓置業總經理潘海認為，隨著市場逐漸成熟，商業地産具有更突出的優勢，不少深諳商業地産開發的房企都已經或正在由“商業地産開發商”向“商圈運營商”轉型。

　　記者整理髮現，上半年商業物業呈明顯向外擴張趨勢，新都也順勢成了上半年銷冠區域;作為成都主城區商業物業主戰場的城南，供銷存量則居於榜首，城南新增供應17.4萬平方米，佔主城區總供應的47%，成交12.2萬平方米，佔主城區總成交的49%。此外，上半年成都約有14萬平方米體量的優質寫字樓投入使用，但新增供應的持續放量加劇了市場競爭，導致租金出現持續下滑的趨勢。

　　面對高企的存量，下半年最重要的任務當然是去庫存。對此，有業內人士認為，成都商業地産格局將倒逼開發商往多點開花的方向發展，創新商業模式才能提高競爭力。四川省商業地産聯盟、四川省連鎖商業協會會長冉立春此前接受記者採訪時也認為，目前成都市場供應的産品有很多優秀項目，相較近幾年，今年是一個不錯的投資時機。“從2012年開始，成都商業地産投資高回報低風險時代就已終結，逐步回歸理性穩定運作。”冉立春提醒説，商鋪投資本身就是長線投資而非短線投機，目前成都商鋪回報整體較穩定，前景依然較樂觀。

　　行銷模式:精準定位要回歸産品

　　在成都透明房産網發佈的2014年上半年成都樓市銷售業績榜單中，藍光、保利、萬科、華潤、中鐵建等品牌房企赫然在列，具備品牌影響力，擁有完整産品鏈和産品系列化推進正是這些房企制勝的法寶。此外，行銷活動和模式的創新也為這些企業帶來了更多的市場關注度及銷量。

　　“直降”、“優惠”、“送好禮”……這是市場上最普遍的行銷方式。進入5、6月，面對不太理想的市場以及年中考的雙重壓力，各開發企業都曾應市調整戰略，玩出了不少行銷新花樣。值得一提的是藍光和萬科在世界盃期間的“對賭”:雙方均壓下200萬元“賭資”，以回饋購房者給出優惠的方式力挺支援的球隊。在很短的時間內，保利、合能、邦泰、東原等開發商也加入到了“賭局”中，看似歡樂的“賭球”直接引發産生了上半年成都樓市行銷的又一大事件。最後的事實表明，除購房者得利外，藍光和萬科也在此次活動中受益匪淺，雙方聯手撬動了共計5億元的銷售業績。而另一品牌房企保利上半年也通過風箏節、草莓音樂節、航太展等一系列大中小型行銷活動，在激烈的競爭中搶佔了足夠的市場份額。

　　對於房企在行銷方式上的創新之舉，北京大學光華管理學院品牌管理研究中心副主任、四川行銷學會副會長方正在接受本報記者採訪時稱:“不管是萬科之前提出的‘網際網路思維’賣房還是房企集中借勢行銷的大事件，發起者的公關策劃能力都值得其他開發商借鑒，但這需要企業有敏銳的嗅覺，對客戶和産品要更加精準定位。”

　　方正的這一觀點也得到了萬華投資相關負責人譚朝的認同。譚朝表示，“未來所有的行銷活動都必須回歸與之匹配的産品定位上，只有將産品價值和客戶真實需求相結合，所展開的行銷活動才可能取得切實的效果。”(記者 周小潔 謝雯 李悅 胡華梅)