定價看齊自住房，是首開·香溪郡的一大策略。目前其對外報價為20000元/平方米。

　　

　　儘管鄰近自住房項目，但記者在售樓處了解到，首地·浣溪谷的價格並沒有調整。

　　

　　在潛在自住房供應較多的東壩板塊，首開旗下知名老項目常青藤此前已經降價推盤，目前精裝現房報價3.3萬元/平方米。

　　伴隨著多個自住房項目入市，冷清的北京樓市也蕩起了陣陣漣漪。在東壩，受自住房的衝擊，區域價格戰已悄然打響。然而，在另一些區域如大興採育、孫村，自住房卻沒有表現出明顯的影響力。

　　區域影響冷熱分化

　　今年以來，北京樓市遇冷，購房者觀望情緒濃重。自住型商品房，從去年地塊出讓起就令很多購房者“翹首以盼”。這也直接導致了北京一二手市場遲滯不前，尤其在自住型商品房建設的區域，受到的衝擊不可小覷。

　　但隨著自住型商品房的相繼入市，這些項目對區域的影響顯現出冷熱不均的局面。在東壩及其周邊，自住型商品房對區域的影響十分明顯。位於通州與朝陽、順義交界板塊的首開·香溪郡，目前對外報價為20000元/平方米，部分樓棟房源預計在19000元/平方米，低於鄰近的自住型商品房2.2萬元/平方米的定價。類似的還有平谷馬坊鎮的首城匯景灣，近期房源報價為12000元/平方米，這一價格已經接近平谷的自住房項目首創悅洳匯11000元/平方米的定價。

　　但另一方面，大興的採育和孫村的自住商品房並未攪動區域樓市。由於區域整體定位與自住型商品房類型並不相同，因此區域內的項目並未針對自住型商品房入市而調整自身價格和入市節奏。據項目反饋，在區域內的自住型商品房入市前後，項目銷量沒有太大波動。

　　價格優勢逐步弱化

　　去年自住型商品房正式推向市場，低於同區域新建商品房30%的價格，立刻受到城市夾心層和剛需族的追捧，比如恒大禦景灣申購家庭和房源比例高達74:1。

　　然而，今年7月入市的首創悅都匯和當代MOMA滿庭春的棄購率卻分別高達42%和84%。儘管剩餘房源均被龐大的申購人群消化，但最初的“棄購率”著實出乎業內預料。

　　不過，在業內人士普遍看來，今年北京多個樓盤持續調整銷售價格，折扣優惠力度也在加大，使得自住房價格優勢不再明顯。同時，由於二手房市場遇冷，二手房業主主動下調報價，也影響了自住房的認購。

　　鏈家地産市場研究部張旭認為，後續即將入市的幾個自住房項目，大部分位於六環外或遠郊區縣，地理位置更加偏遠，預計這些項目搖號後，棄購比例仍將維持在較高水準。

　　區域掃描

　　積極型

　　東壩周邊

　　新房、二手房放低“身段”

　　目前在東壩板塊，除了已經搖號的金隅匯景苑，自住房項目還有保利首開聯合開發的麗灣家園、恒大地塊配建自住房等，定價都是22000元/平方米。受自住房入市等影響，不少新盤的定價開始向自住房看齊。同時，東壩附近的二手房價格也持續調整，目前已出現與自住房價格倒挂的情況。

　　自住房成新盤定價“標桿”

　　位於通州與朝陽、順義交界板塊的首開·香溪郡，預計將於本月初開盤。目前對外報價為20000元/平方米，部分樓棟房源預計在19000元/平方米。售樓員在向買房人推介時，會主動拿香溪郡和位於朝陽東壩板塊的自住房金隅匯景苑相比。金隅匯景苑價格為2.2萬元/平方米，香溪郡距離東壩板塊車程只有十幾分鐘。

　　據接近首開·香溪郡的知情人士透露，定價看齊甚至低於自住房，是首開·香溪郡的一大策略。

　　另外，在潛在自住房供應較多的東壩板塊，首開旗下知名老項目常青藤此前已經降價推盤。目前在售精裝現房報價3.3萬元/平方米。有業內人士認為，綜合樓盤品質、未來二手房價格等考慮，目前這一售價已和毛坯交房的自住房價格（2.2萬元/平方米）有一拼。另一知名老項目奧林匹克花園，在售房源報價也在31000-32000元/平方米的水準。

　　二手房價格“倒挂”客源回流

　　東壩附近的二手房價格也在持續調整，如恒大禦景灣項目附近的朝豐家園小區，目前二手房的報價在2.1萬元-2.3萬元/平方米之間。例如一套雙臥朝南，面積在79平方米的兩居室，目前報價為165萬元，折合均價不到2.1萬元/平方米，低於恒大禦景灣2.2萬元/平方米的定價。而這類房源在朝豐家園並不少見。

　　同時，東壩區域的二手房市場也出現了明顯的客源回流情況。據鏈家地産東壩區域的門店工作人員介紹，自住房搖號後，有不少未中簽購房者前來諮詢，對成交也産生了一定促進作用。尤其是7月份以來，到訪量持續提升，不少購房者都看重區域內二手房的價格優勢。

　　據鏈家地産數據統計，7月以來，東壩區域7月份以來的日均客源量較6月份有19%的增長。

　　淡定型

　　大興孫村 定位有別影響甚微

　　大興區域由於地處城南，有不少改善型樓盤在售，而這一區域的市場對自住房的入市也表現得比較淡定，目前尚沒有大面積調整價格的情況出現。

　　位於大興孫村區域的首創悅都匯項目已于7月7日搖號，均價在1.3萬元/平方米左右。而在與該項目僅一街之隔的相鄰地塊上，則集中了格林雲墅和首地·浣溪谷等兩個項目。記者在現場了解到，在首創悅都匯項目入市前後，項目價格並沒有調整，銷量也沒有太大波動。

　　“這附近的自住型商品房項目的産品對於改善型需求的人群來説並沒有什麼吸引力。而我們的項目本身定價就不高，因此主要客戶並不會被自住房分流。”在首地·浣溪谷，一位張姓銷售經理向記者解釋説。

　　而在相鄰的黃村區域，華潤西元九里項目負責人也印證了這一説法：“由於中高端改善型樓盤的客群有著很大的區別，所以自住房的進入對於他們的銷售和定價策略並沒有太多的影響。”

　　此外，大興比較知名的自住房還有位於採育鎮的當代滿庭春MOMA，該項目以9500元/平方米的定價成為北京價格最低的自住房。採育鎮距離城市中心區比較遠，區域內也沒有新房在售，僅有陽光波爾多等小區有部分二手房出售。一名當地房産仲介工作人員向記者介紹，陽光波爾多二手房目前均價在1.2萬元/平方米左右，其旁邊的當代滿庭春MOMA入市，並沒有給區域市場帶來明顯震動。

　　新京報記者 方王洋 陳禹銘 張旭