近來樓市成為熱點話題，相關政策先後出臺，多地樓市回暖。如何看待當前樓市的新現象？在昨日舉辦的2016觀點地産論壇上，專家提出：“今年的調控政策是綜合的，不會回到過去的路上，穩定房價能夠取得一定的成績。

　　觀點1

　　穩房價“能取得一定成績”

　　目前，國內房地産市場已經出現了明顯的分化。一方面是一、二線城市的量價齊升，一方面是三、四線城市持續高庫存。昨日，中國房地産業協會原副會長朱中一在2016觀點地産論壇上表示，分類指導因城施策、強化地方政府的主體責任，是今年調控的主基調。

　　朱中一指出，住建部部長提出了進一步加強調控的五項措施，包括了要嚴格限購政策和稅收金融政策，增加土地供應，增加中小套型商品房和保障房的供應，打擊各種違法違規行為，政府要主動引導輿論等，“地方政府特別是像深圳、上海、北京的領導，在會上也都發出了聲音，要進一步採取穩定房價的措施。在中央政府、地方政府的共同努力下，穩定房價肯定能夠取得一定的成績。”

　　觀點2

　　存量房數據並不可怕

　　著名經濟學家、社科院城鄉建設經濟系主任陳淮表示，很多重要的地區存在著供大於求現象，包括省會級城市，這些地方加杠桿是消化去庫存重要的手段之一。

　　“我們別動不動就説加杠桿推高房價，價格沒那麼脆弱，把這個和加杠桿聯繫起來，我看未必是準確的。”陳淮表示，加杠桿炒股和加杠桿買房子是兩個風險完全不同的投資方式，“只要按時付月供，銀行是不會像那些場外配資或者場內配資的給你強行平倉，把你房子收掉的。”

　　陳淮稱，當房價回升後，房子還在購房人手裏。

　　陳淮表示，目前7.2億平方米的存量房數據並不可怕，因為其中只有4.2億平方米到4.5億平方米是住宅。

　　“1億農民工在城市轉机為戶籍人口，還有1億棚戶區改造，還有1億中西部農村剩餘勞動力就近城鎮化，現在在城市中經商、務工的農民工有2.4億人，大約需要120億平方米的住房。”

　　陳淮認為，中國住房報告提出“十三五”期間要建1600萬套棚改房，這個面積就是16億平方米以上，這還不算商品房開發、二手房梯級消費升級帶來的新的需求。

　　觀點3

　　一手房價格不敢大漲

　　開發商代表、保利地産副總經理兼東南片區董事長余英錶示，很多大的房地産公司在去年已經把存貨能去的都去完了，沒去的也就基本去不掉了。

　　“但是有些公司前年還盲目的猛生産，造成存貨增加。”余英錶示，存貨的産生首先是管理失控。

　　對房價的問題，余英認為，媒體説今年房價瘋漲，其實主要是二手房，一手房開發商還是比較冷靜的，還是不敢太漲的。

　　連線

　　廣州

　　業內人士建議買家不要盲目追高

　　二手樓成交量漲 學位房受寵

　　3月前20天，廣州二手住宅網簽6431套。據了解，在本次成交量上漲的過程中，改善型客戶置換購房在成交中佔據較高的比例，樓齡新的大面積單位或學位房均受追捧，市場已出現幅度為5%左右的反價現象。業內人士建議買家可適當“小房換大房”，但不要盲目追高。

　　砍價空間相對較小

　　根據搜房網廣州二手房數據中心監控的數據顯示，3月1日~3月20日，廣州二手住宅共網簽6431套，同比上漲299.69%，預計3月全市網簽能突破9000宗。

　　中原地産客戶研究主任熊小洪分析稱，3月份廣州二手市場成交持續回暖，在樓市環境持續寬鬆以及其他一線城市房價上漲背景下，3月第三周廣州成交宗數超過2500宗，甚至3月有3天單日成交超過500宗：“目前反價個案相對較多，業主心態也增強，砍價空間相對較小。總體來看一些成交活躍的板塊，尤其是物業綜合品質較高的板塊，例如天河珠江新城、越秀的東風東板塊，目前可售的優質盤源已經去化差不多，業主惜售情緒濃厚，新增盤源量有所縮窄。”

　　“買家的入市積極性確實提高了。”一個體育中心周邊的仲介人士告訴記者，尤其是大面積單位最受歡迎，“之前都是中小面積單位受寵，大面積單位‘出貨’比較難，最近的買家目標都很明確，就是看樓齡比較新的大面積單位。”他告訴記者，體育西一帶比較新的樓盤價格都漲了5%~10%，但價格與天河北的一些樓齡較老的物業還有差距，因此也吸引一些投資加自住的買家入市。

　　交易週期大大縮短

　　“與以往不同的是，在本次成交量上漲的過程中，改善型客戶的置換佔據較高的比例，不少客戶都需要先將手中樓齡較久，面積較小的房子賣掉，去換取樓齡更新、面積更大或者學位更好的房子。”搜房網廣州二手房電商商圈經理甄欣介紹，其所在的天河員村板塊看房量較2月提升了2~3倍，不僅是前來諮詢和看房的客戶增加了，許多去年還在觀望的客戶近期的態度也變得積極不少。

　　他觀察到，由於換房需求強烈，這些客戶從看房到達成交易的時間較往年大大縮短：“原本改善型買家的交易週期普遍在1~2個月左右，最近有許多客戶在1~2個星期內就達成交易了。”

　　市場現象

　　反價現象出現

　　但幅度不算大

　　合富置業天河廣場分行主管鄧雄才表示，目前部分業主在與買家溝通的過程中已出現反價，不過幅度還不算太大：“大致是總價約130萬元左右的物業返價5萬元左右的水準。”合富置業華陽分行主管林志強表示，近期剛需型買家出手最積極，其中有部分是購置名校周邊房源的買家。

　　據中原地産數據，天河區業主報價指數連續3周呈上漲態勢，其中以珠江新城二手房成交較為活躍。中原地産雋峰分行資深營業經理郭亞鋒表示，目前珠江新城片區舊有盤源成交速度較快，但由於業主對後市預期較好，新增的盤源跟不上，業主惜售現象普遍存在：“目前在放房的盤源中有超過九成調高了放盤價，上調幅度超過10%，即使業主漲價，只要客戶看中盤源，追價意願也較強，例如本月某樓盤一宗168平方米的物業，第一天業主要價753萬元，客戶沒簽，第二天業主返價，最終以772萬元成交。” 郭亞鋒認為目前業客雙方心態都不是很穩定。業內人士稱買家不必盲目追高。