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經濟學家陳淮:7.2億平方米存量房數據並不可怕

  • 發佈時間:2016-03-23 10:33:18  來源:廣州日報  作者:潘彧 林琳  責任編輯:李春暉

  近來樓市成為熱點話題,相關政策先後出臺,多地樓市回暖。如何看待當前樓市的新現象?在昨日舉辦的2016觀點地産論壇上,專家提出:“今年的調控政策是綜合的,不會回到過去的路上,穩定房價能夠取得一定的成績。

  觀點1

  穩房價“能取得一定成績”

  目前,國內房地産市場已經出現了明顯的分化。一方面是一、二線城市的量價齊升,一方面是三、四線城市持續高庫存。昨日,中國房地産業協會原副會長朱中一在2016觀點地産論壇上表示,分類指導因城施策、強化地方政府的主體責任,是今年調控的主基調。

  朱中一指出,住建部部長提出了進一步加強調控的五項措施,包括了要嚴格限購政策和稅收金融政策,增加土地供應,增加中小套型商品房和保障房的供應,打擊各種違法違規行為,政府要主動引導輿論等,“地方政府特別是像深圳、上海、北京的領導,在會上也都發出了聲音,要進一步採取穩定房價的措施。在中央政府、地方政府的共同努力下,穩定房價肯定能夠取得一定的成績。”

  觀點2

  存量房數據並不可怕

  著名經濟學家、社科院城鄉建設經濟系主任陳淮表示,很多重要的地區存在著供大於求現象,包括省會級城市,這些地方加杠桿是消化去庫存重要的手段之一。

  “我們別動不動就説加杠桿推高房價,價格沒那麼脆弱,把這個和加杠桿聯繫起來,我看未必是準確的。”陳淮表示,加杠桿炒股和加杠桿買房子是兩個風險完全不同的投資方式,“只要按時付月供,銀行是不會像那些場外配資或者場內配資的給你強行平倉,把你房子收掉的。”

  陳淮稱,當房價回升後,房子還在購房人手裏。

  陳淮表示,目前7.2億平方米的存量房數據並不可怕,因為其中只有4.2億平方米到4.5億平方米是住宅。

  “1億農民工在城市轉机為戶籍人口,還有1億棚戶區改造,還有1億中西部農村剩餘勞動力就近城鎮化,現在在城市中經商、務工的農民工有2.4億人,大約需要120億平方米的住房。”

  陳淮認為,中國住房報告提出“十三五”期間要建1600萬套棚改房,這個面積就是16億平方米以上,這還不算商品房開發、二手房梯級消費升級帶來的新的需求。

  觀點3

  一手房價格不敢大漲

  開發商代表、保利地産副總經理兼東南片區董事長余英錶示,很多大的房地産公司在去年已經把存貨能去的都去完了,沒去的也就基本去不掉了。

  “但是有些公司前年還盲目的猛生産,造成存貨增加。”余英錶示,存貨的産生首先是管理失控。

  對房價的問題,余英認為,媒體説今年房價瘋漲,其實主要是二手房,一手房開發商還是比較冷靜的,還是不敢太漲的。

  連線

  廣州

  業內人士建議買家不要盲目追高

  二手樓成交量漲 學位房受寵

  3月前20天,廣州二手住宅網簽6431套。據了解,在本次成交量上漲的過程中,改善型客戶置換購房在成交中佔據較高的比例,樓齡新的大面積單位或學位房均受追捧,市場已出現幅度為5%左右的反價現象。業內人士建議買家可適當“小房換大房”,但不要盲目追高。

  砍價空間相對較小

  根據搜房網廣州二手房數據中心監控的數據顯示,3月1日~3月20日,廣州二手住宅共網簽6431套,同比上漲299.69%,預計3月全市網簽能突破9000宗。

  中原地産客戶研究主任熊小洪分析稱,3月份廣州二手市場成交持續回暖,在樓市環境持續寬鬆以及其他一線城市房價上漲背景下,3月第三周廣州成交宗數超過2500宗,甚至3月有3天單日成交超過500宗:“目前反價個案相對較多,業主心態也增強,砍價空間相對較小。總體來看一些成交活躍的板塊,尤其是物業綜合品質較高的板塊,例如天河珠江新城、越秀的東風東板塊,目前可售的優質盤源已經去化差不多,業主惜售情緒濃厚,新增盤源量有所縮窄。”

  “買家的入市積極性確實提高了。”一個體育中心周邊的仲介人士告訴記者,尤其是大面積單位最受歡迎,“之前都是中小面積單位受寵,大面積單位‘出貨’比較難,最近的買家目標都很明確,就是看樓齡比較新的大面積單位。”他告訴記者,體育西一帶比較新的樓盤價格都漲了5%~10%,但價格與天河北的一些樓齡較老的物業還有差距,因此也吸引一些投資加自住的買家入市。

  交易週期大大縮短

  “與以往不同的是,在本次成交量上漲的過程中,改善型客戶的置換佔據較高的比例,不少客戶都需要先將手中樓齡較久,面積較小的房子賣掉,去換取樓齡更新、面積更大或者學位更好的房子。”搜房網廣州二手房電商商圈經理甄欣介紹,其所在的天河員村板塊看房量較2月提升了2~3倍,不僅是前來諮詢和看房的客戶增加了,許多去年還在觀望的客戶近期的態度也變得積極不少。

  他觀察到,由於換房需求強烈,這些客戶從看房到達成交易的時間較往年大大縮短:“原本改善型買家的交易週期普遍在1~2個月左右,最近有許多客戶在1~2個星期內就達成交易了。”

  市場現象

  反價現象出現

  但幅度不算大

  合富置業天河廣場分行主管鄧雄才表示,目前部分業主在與買家溝通的過程中已出現反價,不過幅度還不算太大:“大致是總價約130萬元左右的物業返價5萬元左右的水準。”合富置業華陽分行主管林志強表示,近期剛需型買家出手最積極,其中有部分是購置名校周邊房源的買家。

  據中原地産數據,天河區業主報價指數連續3周呈上漲態勢,其中以珠江新城二手房成交較為活躍。中原地産雋峰分行資深營業經理郭亞鋒表示,目前珠江新城片區舊有盤源成交速度較快,但由於業主對後市預期較好,新增的盤源跟不上,業主惜售現象普遍存在:“目前在放房的盤源中有超過九成調高了放盤價,上調幅度超過10%,即使業主漲價,只要客戶看中盤源,追價意願也較強,例如本月某樓盤一宗168平方米的物業,第一天業主要價753萬元,客戶沒簽,第二天業主返價,最終以772萬元成交。” 郭亞鋒認為目前業客雙方心態都不是很穩定。業內人士稱買家不必盲目追高。

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