在市場反應方面，存量房一般提前新房市場2-3個月。如果可以刺激存量房市場活躍，市場信心可傳導至新房市場，改善整個 房地産 市場的預期。在實際市場運作中，鋻於存量房市場的引領作用愈發顯現，以及大部分購房者需要通過賣掉現有房産騰挪資金才能購買新的改善性住宅，因此要在當前的市場結構下激活市場達到去庫存的目標，啟動存量房市場至關重要。

　　2015年12月底， 中央經濟工作會議把“化解房地産庫存”作為2016年的五大工作任務之一。2015年房地産投資接近“零增速”，進一步拖累 宏觀經濟，2016年圍繞整個房地産開發鏈條的宏觀風險或因房地産市場的去庫存壓力而有所加大。

　　但如果換一個視角，把去庫存放到房屋流通的大背景下，我們會不會得出不一樣的解決方案？

　　讓存量房流通起來

　　才能更有效地去庫存

　　(一)盤活存量房市場是去庫存的重要手段

　　經過30年房地産市場的發展，中國居民的基本居住需求得到一定的滿足，城市存量房市場的比重不斷提升。2015年北京和上海二手房交易額分別是新房的2倍和3倍，部分二線城市二手房的交易規模也超過新房。在市場反應方面，存量房一般提前新房市場2-3個月。如果可以刺激存量房市場活躍，市場信心可傳導至新房市場，改善整個房地産市場的預期。

　　在實際市場運作中，鋻於存量房市場的引領作用愈發顯現，以及大部分購房者需要通過賣掉現有房産騰挪資金才能購買新的改善性住宅，因此要在當前的市場結構下激活市場達到去庫存的目標，啟動存量房市場至關重要。

　　(二)盤活存量房市場的現實障礙

　　在2015年的政策環境下，仍然只有包括一線在內的少數城市存量房市場活躍，大部分城市的存量房市場仍處於非常不活躍的狀態。從具體的市場調研看，各種稅費過高、交易手續過於龐雜、信貸支援力度很弱等多種原因制約了存量房市場的激活。

　　一是交易稅費高，限制存量房流通。目前，中國對房産徵收的稅種和費用基本都集中在交易環節，且在賣方市場環境下，稅費大部分由買方承擔，購房成本與交易負擔重，限制了存量房的流通。以北京為例，各項稅費總和大概佔到總購房本金的10%以上。

　　二是信貸支援弱，金融杠桿利用率低。信貸政策是影響中國房地産市場的重要杠桿，2015年部分房地産市場回升的重要原因之一也正是因為在購房首付比例、 利率等方面的寬鬆。然而與存量房流通十分活躍的發達國家相比，中國國內購房的金融杠桿率依然偏低。目前國內申請首套房購房貸款，商業貸款首付比例最低25%，公積金20%。二套房商貸最低40%，但從實際情況看，大部分執行仍在五成左右。另外，總體上看，住房金融産品市場剛剛起步，對住房消費的刺激有限。

　　三是限購政策阻礙合理需求釋放。目前國內還有五個限購城市，分別是北京、上海、廣州、深圳和三亞。其中，市場猜測三亞解除限購的可能性較大。一線城市需求龐大，特別是北京的五年限購是史上最嚴厲的住房限制性政策，市場預期短期內很難完全取消。限購政策在抑制住了投機與投資性購房的同時，也禁錮了存量房市場流動性，可能會在客觀上誤傷一部分合理需求。

　　(三)盤活存量房市場的政策建議

　　要盤活存量房市場，就需要增加供給和刺激需求，讓更多的人可以更簡單和低成本地買賣二手房，以便騰挪資金以及有資格進入新房市場。

　　盤活存量房市場有三個方向：

　　第一，減少流通環節稅費，適當增加持有成本。對於原值低的房産，20%差額個稅負擔是相當重的，可以考慮進行調整，比如普遍調回總額1%，並對於“賣一買一”的低端改善需求給予優惠減免。在條件成熟時，適當增加持有環節成本，刺激房産出售或出租；

　　第二，加大信貸支援，發展住房金融市場。由於首付、還貸成本高，大量有換房需求的人群受到抑制。信貸方面可以推進一系列手段，比如根據不同市場環境制定住房貸款首付和 利率標準，庫存壓力大的市場首付可以繼續下調， 銀行 根據資産及信用狀態提高貸款金額；首付分期支付，鼓勵首付貸等金融産品；

　　第三，放開部分人群限購。以北京限購為例，在穩定需求的前提下，限購政策可以

　　打開兩個口：一是取消高端市場限購政策；二是針對3套及以上的群體，允許在維持房屋總量不變的情況下“賣一套買一套”。這對於盤活存量房，消化新房市場高端産品都有積極影響。

　　讓資訊無差別流通才能去庫存

　　如果與當前二手房的銷售場景相比，新房市場的資訊不透明更加嚴重。這是因為過去處於“黃金時代”的新房項目，天然具有短期內吸引大量需求的能力。線下能夠提供足夠的客源，線上則只需充當媒體的作用。所以，網際網路發展至今，新房市場仍未形成一個更接近客戶、更接近交易的基於真實房源的資訊平臺。直到目前，新房項目線上上給消費者展示的資訊，總體上評估，依然過於粗糙。

　　當前房地産面臨去庫存的壓力，市場正逐步由賣方主導向買方主導轉變。新房市場的銷售場景，必須讓資訊無差別地流通才能促進庫存的消化。這就需要一個資訊的平臺，打破新房市場傳統的三個壁壘。第一，讓資訊完整、真實地展現。由以項目為單位的資訊上升到每一套房源的資訊；第二，打破區域限制，要讓資訊在城市間自由流通，要讓A城的人買B城的項目時不被空間所限制；第三，打破對房客資訊不對稱的限制，讓房源與客源高效匹配。

　　從銷售角度看，第三種資訊的流通更為重要。通常，每一套新房的定價是開發商在確定銷售項目的整體價格標準後分拆出來的，在行銷過程中，開發商會採用“價格歧視”方法，引導不同購買實力的客戶去匹配相應價格的房源，以期達到整體項目的利益最大化。但這樣一來，每一套房源對應的客戶都較為有限，價格很難像二手房一樣通過需求的變化做出調整。如果新房項目能夠實現無差別的資訊流通，可以讓每一套房源有機會對應到全市場客戶，同時引進競價機制，通過需求自由配比實現自由定價。

　　調整住房結構，更好匹配實際需求

　　才能更有效地去庫存

　　中國居民人口表現出新的特徵，對住房結構需求隨之發生變化。在緩解城市住宅商品房去化壓力時，應主動調整住房結構，進一步匹配居民的實際需求。目前，住房結構調整應涉及戶型結構和産品形態兩個方面。

　　(一)改善性居住需求成為主導

　　經過30年的發展，中國居民的基本居住需求已經基本滿足。目前，城市新進人口以及適婚人口購買的主要是小戶型，城市房地産交易結構中改善型交易越來越佔主導地位。2015年北京、上海新建商品住宅(非別墅、保障性住房)中，大戶型佔比在六成左右，且逐年攀高。

　　預計未來城市房地産交易結構中改善型交易佔比將進一步上升。自2006年《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(即“70/90政策”)出臺以來，住宅商品房以小戶型為主；目前，小戶型商品房與中國家庭結構的不匹配現象日愈凸顯。獨生子女政策出臺以前，中國農村家庭以大家庭為主，城市家庭則以小家庭為主。獨生子女政策實施35年來，隨著城市化率不斷提高，小家庭贍養扶助雙方父母的責任日愈轉化為對三、四居戶型的需求。2016年起，中國全面放開“二孩”，未來中國或將回歸大家庭模式，以三、四居為主的改善型需求將進一步趨於旺盛。

　　(二)老齡化現象催生新的産品形態需求

　　在産品形態調整方面，城市住宅商品房應結合居民的養老需求在養老地産領域積極創新。改革開放以來，隨著醫療水準和居民生活水準的同步提高，中國社會逐步進入老齡化階段。中國老年人口由2004年的10068萬人上升到2015的14434萬人，老年人口占比由2004年的7.5%上升到2014年的10.5%。老年人群體將催生潛力巨大的養老産業，養老地産的未來發展空間很大。積壓庫存應在房産屬性上做出調整和創新，以迎合居民的養老需求。

　　(巴曙松係 中國銀行 業協會首席經濟學家、 香港交易所 首席中國經濟學家；楊現領係鏈家研究院院長)