顧雲昌：房改是中國最成功的改革之一

　　編者按：

　　2018年，是我國改革開放40週年。40年來，改革開放，春風化雨，改變了中國，影響並惠及了世界，這40年是中華民族偉大復興史上濃墨重彩的40年。

　　面對這個舉世矚目、影響深遠的偉大實踐，中國網財經聯袂今日頭條共同邀請中國著名經濟學家、企業家共同回憶、記錄這個偉大時代。

　　這一期我們專訪了住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌，請他講講改革開放與房地産業的故事。

　　中國網財經11月14日訊(記者 李玥)改革開放至今，從福利性住房到商品房，從剛需性住房到改善性住房，我國房地産經歷了巨大變革。現在，房地産是全社會的焦點，很多人甚至把在一線城市買一套屬於自己的房子當成終極理想。

　　其實，我國城市住宅商品化的歷史也不過才短短20年。1997年，新一屆全國住房制度改革領導小組正式成立，經歷半年左右的討論、起草，最終形成了23號文件，也就是我們常説的1998年房改方案。由此，全國範圍內開始停止福利分房，實行貨幣化分配。

　　顧雲昌在接受中國網財經記者採訪時談到，居民個人真正進入房地産市場是在2000年。此前，長達半個世紀的福利分房制度讓大家的思路一時扭轉不過來，中國的老百姓沒有買房的想法。“我記得2000年上海出臺了一個買房給上海藍印戶口優惠政策，鼓勵大家買房， 但是開始時買房人不多。”

　　誰也沒有想到，沒過三四年，房價會像坐了火箭一般地躥升，也由此衍生出一個詞，叫做“房地産泡沫”。很多人説，房地産的泡沫一旦破滅，影響將是非常巨大的。顧雲昌引用了格林斯潘説過的一句話——我不知道有沒有泡沫，破滅時才知道泡沫。泡沫是肥皂泡還是啤酒泡？肥皂泡不好，啤酒沒有一點泡沫卻不好喝。“我覺得講得很形象。”顧雲昌説道。

　　不少大學畢業生希望一畢業就能買得起房，或者畢業二、三年以後，這是一種理想，在大城市做不到。據了解，世界各國居民平均第一次買房的時間大約在30歲左右，40歲以後是改善性需求的高峰。正如顧雲昌所説，住房問題不僅僅是一個經濟問題，而且是一個社會問題。沒聽説哪個國家的年輕人到了紐約到了倫敦，很快買得起住房，除非他是富二代，這是世界性的一個問題。

　　以下為訪談實錄：

　　中國網財經：現在很多年輕人一談到房子，就很焦慮，您研究房地産幾十年，自己有什麼感觸？

　　顧雲昌：其實在中國上世紀七十年代末，房地産就成為一個全社會的焦點，城市住房嚴重短缺呀！而最近十幾年，再次成為城市社會的熱點、焦點、難點，背後的原因是房價上漲過快。大城市、特別是特大城市，年輕人對買房、對住房很焦慮，這是客觀現象。但實際上這種現象不僅在中國，在世界各國也一樣。沒聽説哪個國家的年輕人到了紐約到了倫敦，很快地解決了住房問題，這是世界性的一個問題。所以住房問題不僅僅是一個經濟問題，而且是一個社會問題。

　　據我所知，世界各國城市居民平均第一次買房的時間大概30歲左右。我們現在的大學畢業生二十一二歲，希望靠自己的力量畢業二、三年以後都能買得起房，或者畢業三年以後買得起，這是一種理想，但在大城市是做不到的。不要説中國，在發達國家也是平均年齡30歲左右才是第一次買房的高峰，40歲以後是改善性需求的高峰。

　　在我國，城市居民真正意義上進入房地産市場是在2000年。1998年政府提出要取消住房實物福利分配，實行貨幣化分配，之後經過一年多時間的轉型準備，真正由個人入市買商品房、新舊公房的時候是2000年。

　　我記得2000年上海出臺了一個優惠政策，通過降低交易契稅，給購買商品房的非滬籍居民入上海藍印戶口等來鼓勵大家買房， 但是開始時買房的人並不多。因為長期以來，城市居民的住房都是由政府或單位分配的，大家理念一時扭轉不過來，更加想不到房價會上漲如此之快。半個世紀以來中國城市居民沒有買房的想法，更沒有買房的實踐。

　　中國網財經：就您的觀察來看，什麼時間大家開始買房搶房？

　　顧雲昌：在北京、上海、杭州、廣州，當然還有深圳這些經濟發達的大城市，2003年房地産市場變熱起來了。2002年，我到上海，看到《解放日報》報道上海房價已出現連續過快上漲，而杭州的房價上漲，一度在全國領跑！2004年2005年以後，漲價勢頭逐步蔓延到了其他大城市和全國中小城市。

　　2004年有個“831大限”，要求從2004年8月31日起，所有經營性的土地一律都要公開招標或競價出讓，各城市不得再以協議方式出讓土地。“831大限”以后土地價格就開始上漲，加上居民購房熱情高漲，住房市場出現供不應求，不斷推動各地房價上漲。溫州等地的炒房團在那以後開始騷動起來了。

　　中國網財經：2018年是中國改革開放40週年，也是房改20週年。您深度參與了全國住房制度改革方案和政策文件的起草，根據您的了解，中國的住房商品化是分別從什麼時間開始進入學術和政策討論的？

　　顧雲昌：上世紀70年代末，當時最大的民生問題是住房問題，出現了“房荒”。解放初期，有個不完全統計，每人平均居住面積是4.5平方米，到1978年，降到3.6平方米。1978年，鄧小平提出解決住房問題的路子能不能寬一點的想法，力爭到1985年，城市每人平均居住面積要達到5平方米，相當於10平方米的建築面積。

　　黨的十一屆三中全會後，住宅建設開始發揮國家、地方、單位和個人的積極性，取得了很大的成就。但發展過程中，我們發現一是個人積極性幾乎沒有發揮；第二，感覺速度還不夠快，因為住宅投資全靠政府和單位，規模有限；第三是分配存在嚴重不公。那麼如何來解決這些問題？當時的國家主管部門，國家建委、國家計委、國家城建總局等，肩負了這項重任。我當時在的國家城建總局下屬的房産住宅局具體負責研究工作。那時候我們就開始組織全國有關方面研究住房的屬性，是福利品，還是商品？

　　之時，1980年，鄧小平再次發表關於住房問題的講話：“城鎮居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款。”1981年，國家建設公房出售試點推廣。

　　1982年，原國家建委和原國家城市建設總局決定在鄭州、常州、四平和沙市四個城市開展“三三試點”，將公房補貼出售，政府、單位、個人各負擔房價的1/3。

　　1983年12月，我們專門成立了中國城市住宅問題研究會，我擔任第一任秘書長(兼職)，從住房的屬性這個問題開始研究。在無數次的研討會後，最終基本達成一個共識：住宅是商品，逐步推行住宅商品化。

　　如何來實現商品化？當時政府部門最主要的觀點就是要提高租金。1986年國家選定煙臺、蚌埠、唐山、四平四個城市，開展“提租補貼”的住宅商品化試點。以“提租補貼”為主導的方案沒能在全國推廣開來，主要是，補貼的錢從哪來的問題沒有很好解決。

　　1986年，首屆國務院房改辦成立，設在建設部，負責領導和協調全國的房改工作。我那時在建設部住宅局，後來我負責組建建設部住宅研究所，重點研究房改問題。1988年，我們提出了“增量改革方案”，新建的房子進入房改，老房子暫時不動，得到了國務院有關領導的關注，只是由於種種原因，方案沒有最終實施。

　　1991年，上海吸取提租補貼的經驗，參照新加坡、中國香港、英國、德國等的有關做法，綜合在一起，推出實施分步提租補貼和出售公房的方案，引發熱議。當年召開全國第二次房改會議；1993年第三次房改會議，出售公房成為重點。

　　1997年，亞洲金融危機，中國經濟處於低潮期。時任國務院副總理朱鎔基提出，要把住宅建設作為新的經濟增長點和新的消費熱點。而要成就這“兩點”，必須大力推進城市住房制度改革。

　　1997年國慶前，新一屆全國住房制度改革領導小組正式成立，建設部部長任組長，由發改委、財政部、建設部、銀行、土地等相關管理部門共同參與。大概經歷了半年左右的討論、起草，形成了國務院23號文件，也就是1998年的房改方案，方案宣佈：全國範圍內城市住房停止實物分配，實行貨幣化分配。

　　中國網財經：在您看來，1998年房改方案討論中，最核心的問題，政策研究者最為關心、糾結的問題是什麼？

　　顧雲昌：討論的最重點的問題就是居民個人進入市場買房，要不要給予補貼？如何補貼？政府要給誰補貼？補多少？這個問題上矛盾很多，糾纏很多。房改方案用我的話來説，叫四個輪子啟動。第一個輪子是分配體制的改革，從實物到貨幣分配；第二個建立新的供應體制，實行對不同收入家庭，採取不同的住房供應政策；第三是房地産市場的開放，特別是要開始二手房市場。第四個是金融，房地産金融要跟上，開展個人買房抵押貸款。四個輪子啟動住房制度改革。

　　中國網財經：作為1998年房改方案的主要執筆人之一，在您個人看來，1998年房改方案實施中是否存在某些遺憾，這些遺憾是什麼？

　　顧雲昌：我認為頂層設計是十分需要的，但頂層設計不大可能十全十美，需要在實施中不斷完善和深化。我評價是中國住房制度改革是中國諸多改革當中最成功的改革之一，住房商品化的改革和城市土地制度改革成為中國房地産業兩大發動機，極大地推帶動了中國經濟的發展。

　　最大的遺憾之一是保障房的發展不盡人意，也就是供應體系的改革不夠深入，當初的供應體系改革，大家研究討論的不多，也不細，對不同收入家庭採取不同的住房制度，這個想法很好，但是誰是中低收入？這個沒有明確的規定。

　　中國網財經：為什麼把1998年的房改方案出臺，當作中國房改20年的起點？

　　顧雲昌：在1998年之前的20年中，國家曾多次出臺房改的試點方案和一系列的試點工作，也取得過不少成就，但總體上並沒有改變住宅舊體制，依然是福利分房、低房租、分配不公……而1998年的房改方案出臺，推進中國城市住宅制度改革，取得了突破性進展，實現了中國住房制度從舊體制向新體制的成功轉軌，走向了住房商品化、市場化的發展之路，對中國住房發展和國民經濟的支撐産生了能量等級幾何性的增長作用，是中國住房發展的里程碑。

　　中國網財經：當前的高房價與住房貨幣化、房地産的商品化，您是怎麼看的？

　　顧雲昌：在住宅商品化後，個人進入市場購房，極大地發揮了居民的積極性，大大加快了居民住房水準的提高。但同時大大推動了房價的上漲，這是我們最焦慮的，這也是房改在推進中留下的一大遺憾。

　　關於中國房價，現在大家議論的主要是房價收入比，國際上稱：一套中等水準的住房的價格和一個中等收入水準家庭的年收入之比，叫房價收入比。房價收入比，我們在80年代就開始研究了。綜合各國情況，比較多的人認為6倍上下比較合適。

　　據有關研究機構多年的跟蹤，我國城市平均的房價收入比現在8倍左右。本輪房價上漲開啟前，前兩年房價收入比大概是7，總體上偏高。但每個城市是不一樣的，許多中小城市為6-7倍，而大城市的房價，特別一線、強二線城市的房價收入比都在10倍以上，甚至接近20倍。

　　所以我們講房價的時候，不是全國都高，大多數三四線城市是合理的或基本合理的。從房價收入比看，多數一線和二線城市過高，不合理。什麼是泡沫？格林斯潘説，有沒有泡沫我不知道，破滅時才知道有泡沫。有人説，泡沫是肥皂泡？還是啤酒泡？肥皂泡不好，啤酒沒有一點泡沫不好喝。這種説法，我覺得講得很形象。

　　中國網財經：今年9月，萬科鬱亮的一篇演講引發廣泛關注，演講稿稱，“我們的所有行為都‘收斂’‘聚焦’到保證萬科‘活下去’”。您怎麼看待萬科“活下去”的判斷？

　　顧雲昌：我不清楚講此話的場景，但可以理解鬱亮對當下房地産市場不樂觀。房地産市場發展是有規律的，房地産是有週期的。我的研究是，房地産市場在過去20年當中，大概有6個小週期，每個週期時間是3年多一點。

　　市場有週期。我舉個例子，雞蛋價格經常出現波動，當雞蛋供不應求了，價格就上漲。雞蛋漲價以後，農民多養雞，過幾個月，雞都下蛋了，蛋多了，供大於求了，雞蛋又降價了。降價後農民又少養雞了，之後又供不應求，蛋價又會上漲。房地産市場也是這樣子的。

　　應該説現在一、二線是買房子最好的時機，價格可以談，挑選餘地大。在大家搶房的時候千萬別買，這是一個規律。開發商也是這樣，大家都在出高價搶地皮的時候別搶，沒人要是收地的好時候，踩準點買入才算高明。

　　在每個房地産小週期中，上升期為一年半到兩年，下行期一年到一年半。上升期是交易量提升，接著房價走高，買漲不買落，導致買的人更多，房價進一步上漲，開始出現房價環比增長同比增長。到了頂部後房價太高了，許多人買不起了。再加上這個階段，大家搶房購買力透支，於是開始交易量出現下降，市場出現供大於求，開發者開始降價促銷，進入下行期。房價就開始回落，出現市場上房價環比下跌、同比回落。政府的調控就是反週期運作，你漲太快時我壓住你，你往下走太快時，我托住你。

　　今年9月份以後，全國房地産交易量明顯下降。我之前預測，2018年是房地産(指全年商品房銷售面積)小年，北上廣深及熱點二線城市上半年就進入小年了。

　　中國網財經：近些年來，房地産稅成為國民關心的核心問題，住建部原副部長仇保興最近也建議，房地産稅分拆四個稅來燙平泡沫。您怎麼看待這種提法？在您看來，我們選擇什麼時間推出房地産稅是合理的？

　　顧雲昌：房地産有三種説法的稅，一種是叫做房産稅，一種是叫房地産稅，第三種是房地産行業的稅。

　　房産稅是1986年開始徵收的，國務院發佈了《中華人民共和國房産稅暫行條例》，對經營性的房産要收稅，按房産余值的1.2%和按房産租金收入的12%徵收。房産稅全國各地一直都在收，只不過不少地方沒有認真執行而已。去年有消息稱，寧夏要徵收“房地産稅”，實際上就是對經營性的房産包括個人出租住宅徵收的房産稅。

　　需要新立的是房地産稅。房地産稅十幾年前提出來，是稅收體制改革的一個重要舉措。現在列入五年計劃了，爭取在五年內能夠出臺，但是五年能不能出臺，要看我們的立法進程。因為它難度太大，收多了老百姓稅負重，難以出臺，收少了解決不了地方財政收入之需。

　　房地産行業的稅，包括稅費兩個方面，光稅就有十余種，費就更多了。徵收在三個環節，一個是開發環節，一個是流通環節，一個是保有環節。到目前為止，我們保有環節基本上沒有徵稅。持有一百套房子也不收稅。出臺房地産稅，對保有環節進行徵稅，又將逼持有者將房産拿出來供應給市場，可以改善供求關係。開發環節，稅費混雜，費的比例較高，流通環節稅收有不少，但往往不一定收得到，不一定收得全。這樣的稅收結構是不合理的。改革的方向是“正稅清費”。出臺房地産稅同時調整相關稅收，以“正稅”清理各種收費，減少不合理不規範的費用，以“清費”。

　　房地産稅是一種地方稅，房地産稅的推出可以在一定程度上抑制地方對土地財政的依賴，也有利於控制地價的上漲。

　　中國網財經：您長期研究住房制度改革，也對各國住房制度有著深刻了解。您怎麼看新加坡、中國香港的住房制度？我國的住房制度改革可以從中借鑒什麼？

　　顧雲昌：當前世界的住房制度，分為三種類型。一種是美國式的，市場化程度高，房地産金融化；一種德國式的，對住房價格把控嚴。德國金融機構要求居民買房先存後貸，存貸結合；第三種是新加坡，公積金制度。我們參照的是中國香港的土地批租制度。

　　實際上全世界的住房制度大同小異，住房商品化、市場化與住房保障相結合，市場化的比重多少，各國因“國”制宜。保障住房的做法有兩類，一類是出租房，提供公租房或者廉租房，一類是提供可以銷售的房子，像新加坡50%-60%的住房是組屋，即政府建經濟型住房，對外銷售。價格比純商品房便宜多，供中等收入家庭購房，相當於中國經濟適用房。還有一部分是出租房，出租房佔比小一點。剩下只有20%左右是市場化商品住房。

　　而在英美等發達國家商品化的自有住房率均超過60%，公租房的比例較低，更缺少政府建房銷售的“經濟適用房”

　　新加坡就一個城市，也不存在城市化進程的，它的經驗不可能全國套用。

　　中國網財經：您前一段時間説，現在我們中國每人平均居住面積1.1套，這個是怎麼算出來的？

　　顧雲昌：這是根據第六次人口普查，基本達到戶均不是每人平均1.1套。現在有一種説法，好像中國的房子現在已經足夠，蓋得差不多了，我不太認同這個觀點。我認為，中國住房發展還相當大的空間。

　　一、目前，我國城市居民每人平均建築面積大概38平方米，建築面積打7折到75折就是使用面積，也就是説，我國每人平均使用面積世紀也就是30平米左右，比歐洲一些發達國家35到40平方米還有差距。從這個意義上來説，我們還沒到位。

　　二、我們城鎮化還未完成，我國當前常住人口城鎮化率是58.52%，城市化一般要達到70%以後，速度才會放下來。從58%到70%，還有多少人要進來？更何況我們的戶籍人口城鎮化率只有42%左右。一個58%，一個42%，要達到70%或以上，無論是按照哪個算，我們還需要房地産業為多少新增人口建房。

　　三、城市更新，全國存量城市住宅約300億平方米，如每年2-3%的比例拆除舊房，大量的破房子要拆，這個又會拆建多少？。

　　四、現代社會家庭小型化是趨勢，無論是老年人，還是青年人，獨居家庭佔比越來越高，必然要增加更多的房屋套數。中國的住房市場還有巨大的發展空間，不能説已經夠了。

　　我更加看重，在新時代，中國房地産業發展肩負著的新使命：一是肩負著“實現”全體人民住有所房的新使命，也就是人人有房住，而且要和諧宜居。二是肩負著房地産市場平穩健康發展的新使命。通過建立“多主體供應，多渠道保障，租售並舉的住房制度”和建立房地産市場長效機制，促進房地産市場供求總量的基本平衡，供求結構的基本合理，房價的基本穩定。三是肩負著高品質提供住宅及其他樓宇産品的新使命，使房地産産品能不斷滿足人民對美好生活追求的各種需要。