樓市是階段性回暖 去庫存仍是明年樓市主基調
- 發佈時間：2014-11-15 10:31:48 來源：中國證券報 責任編輯：曹慧敏
在調控政策去行政化、成交量環比回升的推動下，房地産市場的悲觀預期有所減弱，部分房企甚至斷言“冬去春又來”。不過，樓市階段回暖並不代表本輪調整的結束，在經濟增速中樞下移、結構調整陣痛猶存的大背景下，應特別警惕樓市衰退的衝擊波，去庫存仍是明年樓市主基調。
綜合各類研究機構、仲介公司的數據來看，10月全國樓市成交呈環比回暖態勢，同比降幅也在收窄，一線城市庫存在連續8個月環比增長後首次出現下跌。然而，對樓市的這種階段性波動我們應該有理性的認識。
首先，目前的回暖是結構性回暖。區域上，一線城市回暖跡象更為明顯，二三線城市樓市銷售仍較清淡；産品上，保障房、自住型商品房成為部分地區樓市成交主力，商品住宅成交仍處歷史低位。
其次，目前的回暖是調控去行政化、房企低價促銷的結果。2010年以來的限購、限貸、限價政策正逐步得到糾偏，向市場釋放了被過緊調控錯殺的部分購房需求，也傳遞了鼓勵合理住房消費的政策信號，加之房企在資金壓力下的被動降價促銷，加速了部分資金入市。
再次，目前的回暖是階段性的，可持續性待考，更難言會扭轉房地産大週期調整趨勢。從供求關係上看，房地産已在總量上步入供大於求階段，一方面，勞動人口拐點已現，購房剛性需求大幅減少，老齡社會的到來宣告房地産快速增長期的結束；另一方面，住宅庫存總量龐大，而且在現有統計口徑之外還有大規模的小産權房存在，庫存消化將是一個長期過程。從投資屬性上看，有機構測算，一線城市商品房租金回報率均在2.5%以下，明顯低於一年期存款利率，更不敵各種網際網路金融産品收益率。在資本市場創新發展、各類資管産品層出不窮情況下，資金從樓市分流將更趨明顯。
當然，城鎮化仍將對房地産構成一定程度的支撐，但邊際拉動效率在下降，再加上經濟處於增速下臺階、結構再優化階段，房地産也面臨同樣的結構調整壓力。按照典型的房地産市場18-20年週期波動經驗，從1999年起步的我國房地産週期已實現15年快速上漲，大幅超過經濟增速及居民收入增長，內在調整壓力較強。
