70個大中城市8月份房價情況

　　作為樓市風向標的一線城市，雖然價格在穩步上漲，但進入8月後，成交量出現了明顯的降溫，傳統的銷售旺季，“金九”行情仍待觀察。

　　在限購次第取消，房貸成本降至歷史最低的背景下，樓市下一步持續增長的空間和動力何在。無疑是影響未來地産形勢和調控的一大難題。

　　時隔一年，70個城市房價同比首次由降轉升。

　　9月18日，國家統計局發佈數據顯示，8月份70個大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均從上月下降0.4%轉為上漲1.7%，為自2014年9月份以來首次轉正。

　　21世紀經濟報道記者注意到，房價上漲逐漸從一線城市蔓延到二線城市，此前曾步入深度調整的杭州、寧波等城市房價開始上漲。

　　樓市在歷經1年多的調整後，出現多個積極信號，但21世紀經濟報道記者在採訪房企、機構分析師、金融機構等多方人士卻發現，房地産調整亦出現了新的困境。

　　一方面是樓市、地市分化的形勢進一步加劇；另一方面是以支援自住和改善需求為主的穩住房政策已經接連釋放，三四線城市需求不濟，一二線城市前期需求過度透支，後期增長乏力。

　　作為樓市風向標的一線城市，雖然價格在穩步上漲，但進入8月後，成交量出現了明顯的降溫，傳統的銷售旺季，“金九”行情仍待觀察。

　　房地産復蘇直接關乎地方財政和宏觀經濟，下一步提振房地産拿地和開工數據的關鍵，需要進一步去庫存和鞏固當前的銷售水準。

　　鞏固當前的銷售成果、加速三四線城市樓市去庫存，或為年底樓市政策的主要方向。

　　在限購次第取消，房貸成本降至歷史最低的背景下，樓市下一步持續增長的空間和動力何在。無疑是影響未來地産形勢和調控的一大難題。

　　三四線城市難題

　　朱震是湖南某地級市的開發商，在該市的核心區域拿到了2000平米臨河的住宅用地。2014年初，該項目便遇到資金問題，一度停工。

　　“從銀行、信託、基金、P2P，甚至一度過橋找高利貸。該想的都想了，下個月如果再融不到錢，項目就要被收回，之前投入的幾千萬也將全部打水漂。”朱震對21世紀經濟報道記者毫不避諱自己的現狀，也直言壓力很大。

　　近1個月來，朱震在北京跑資金，很多金融機構見是湖南一個不起眼地級市的物業，就自動遮罩。

　　實際上，過去的9個月內，央行五次降息，逐步降低企業融資成本，讓朱震不明白的是，現在流動性不斷釋放，企業融資成本一降再降，資本方仍然瞧不上三四線項目。

　　資本方規避三四線城市物業的原因，或許是看到其龐大的住宅存量，以及人口流出之後短期難復蘇的住房需求。

　　以遼寧為例，9月5日，遼寧省政府出臺包括放寬住房公積金貸款、部分存量商品房納入安置、減少土地供應等在內的7條樓市新政，以穩定樓市。

　　如果算上此前出臺的“遼9條”和“遼5條”，這已經是遼寧省第三輪樓市政策。

　　“連續出穩地産政策的核心，是為加速消化遼寧當地的高庫存。” 瀋陽市房地産開發研究會秘書長齊錫晶介紹，省會城市瀋陽1-6月銷售面積同比下降38.3%，商品房銷售額同比下降29.8%。

　　和遼寧一樣，吉林也于9月16日通過收購存量商品房為安置房、鼓勵合理購房貸款等為樓市注入信心，這是吉林年內第二次出臺房地産新政。

　　“以遼寧、吉林為代表的地區，目前面臨人口流出，房地産市場持續萎縮，無需求支撐，去庫存難度不小。”在中原地産首席分析師張大偉看來，降低門檻，鼓勵合理的購房需求只能短期穩定樓市，長期來看，需要類似城鎮化和人口導入，帶來持續的剛需購買力。

　　張大偉也表示，城鎮化和人口導入並非一時之策，在購買需求和購買力有限的背景下，再強勁的拉動消費政策，效果並不明顯。

　　樓市劇烈分化

　　朱震的融資難題並非個例，其背後是劇烈分化的供需關係和樓市現狀。

　　雖然統計局數據顯示，前8個月樓市銷售數據出現回升，但很大程度上來自於一二線重點城市銷售的拉動。

　　多個機構分析師大致的判斷是：一二線城市在二季度全面回暖；三四線城市仍在去庫存、防止樓市系統性風險的過程中。

　　根據國家統計局發佈的8月份70個大中城市房價數據，一線城市新建商品住宅與二手住宅價格同比均上漲且漲幅相對較大。相比之下，二線城市房價同比漲跌互現，三線城市同比仍然全部下降。

　　中國指數研究院數據亦顯示，一線城市出清週期已回落至 14.4 個月，土地消化時間僅 1.5 年，二線城市出清週期 21.6 個月，土地消化時間 3.3 年。但與一二線城市相比，三四線城市市場總體狀況並未得到較大改觀，出清週期仍高達 47.8 個月，土地消化時間依然超5年。

　　從一系列支援自住和改善性住房需求政策來看，今年的樓市主題是穩定住房消費。

　　8月份CPI同比上漲2.0%，而1年期存款利率降至1.75%，意味著我國進入了負利率時期。與此同時，在存貸款利率及公積金貸款利率全面下調後，目前房貸成本已降至歷史最低。

　　值得注意的是，21世紀經濟報道記者採訪多個房企、分析師、金融機構獲悉，2014年底以來的一系列政策，帶來的資金和需求似乎只利好一二線重點城市。

　　為此，中國房地産學會副會長陳國強表示，和城鎮化階段一致，中國房地産正經歷“馬太效應”，即大城市在汲取小城市的購買力和政策利好，強者更強，弱者更弱。

　　全國的資本和購買力涌入，引發一線城市樓市火爆。而省會城市高房價一定程度上依靠四週城市的購買力支撐，四週地級市的價格又依靠再下一層縣鎮的購買力支撐。因為不斷外流，購買力逐級衰減。

　　陳國強認為，這並非好事，需要引起決策層的注意，否則，三四線城市的樓市問題難解，與此同時，一線城市的樓市風險將越推越高。

　　一線城市地王再襲

　　樓市分化反應在土地市場上，直接的表現就是一二線城市再迎地王潮。

　　以北京為例，8月31日到9月9日的10天，北京攬收187億元土地出讓金，連拍4宗樓面價超過5萬的地王地塊。

　　需要注意的是，上述四宗地塊均位於五環外，並不十分受市場青睞。

　　以9月2日拍出的孫河地王為例，在歷經46輪鏖戰，北京朝陽孫河鄉北甸西村CDE地塊以總價64.83億，配建保障房2.75萬平米被保利首開聯合體摘得，溢價率59%，折合樓面地價5.38萬元/平米。

　　該地王一齣，不少業內人士直呼看不懂，就在去年，該地塊兩度入市流拍。此次拍賣，不管是單價還是總價，均為區域最高，且64.83億元的總價也僅次於此前的白盆窯地塊與西城華嘉衚同地塊，名列北京土地拍賣總成交額歷史第三位。

　　北京的地王行情並非個例，就在8月底到9月上半月，公開數據顯示，上海、南京、鄭州等多地均出現地王。

　　和2009年、2013年的地王行情不一樣的是，本輪地王行情並未全國開花，而只集中在一二線熱點地區。鋻於地王的門檻較高，競標者多為房企聯合體競拍。

　　根據中原地産研究部數據，9月前13天，一線城市成交7宗住宅土地，平均溢價率超過34.53%。平均樓面價達到了1.73萬的年內最高點，二線城市也已經成交了72宗土地，平均溢價率高達47%。平均樓面價也達到了3715元每平米，均為年內最高點，也創造了最近幾年的最高紀錄。

　　張大偉預計，一二線城市，尤其是一線城市地王將成為近年常態。

　　這種觀點從房企拿地趨向可以佐證。2015年，前十大標桿房企顯現拿地全面回歸一二線城市的趨勢，截止到9月15日，標桿房企已經購入一線城市土地面積684萬平米，二線城市購入土地2959萬平米。這兩大指標均處於歷史最高紀錄。

　　進入9月，標桿房企在一線搶地更加明顯。截至15日，標桿房企一線搶地已達130.22億，其中北京一地已過百億。

　　某大型房企的總監告訴21世紀經濟報道記者，接連的降息、降準，是企業發債融資的好時機，房企借此時間窗口拿地無可厚非。另外，業內有一種觀點認為，未來3年，將是一線城市最後一波拿地窗口，畢竟現在一線城市的好地越來越少了。

　　“根據中央的部署，包括北京、上海、廣州等在內的14個城市的開發邊界劃定工作將於今年完成，開發邊界將作為城市發展的剛性約定，不得超越界限盲目擴張。”中國房地産學會副會長陳國強介紹，也就是説，一線城市的土地將越發稀缺。

　　“金九”行情不再？

　　相比三四線城市，一二線城市樓市、地市雖穩，但並非看似那麼美。

　　作為傳統的銷售旺季，“金九”似乎正在一二線城市暗淡。以北京為例，根據北京市住建委的網簽數據，9月上半月，北京僅銷售純商住宅2993套，比上月同期少了1506套，創近4個月新低。

　　二手房市場面臨著同樣的窘境。9月上半月僅成交二手住宅7050套，比上月同期減少了1752套。如果下半月依然保持如此的交易量水準，二手住宅全月成交將難以突破1.5萬套，很可能創下近6個月新低。

　　雖然成交量下滑，但卻以31267元/㎡的均價水準創歷史新高。

　　亞豪機構總監郭毅認為，股市的震蕩也是下半年樓市暗淡的一大原因，另外就是高房價項目抬高了置業門檻，也直接影響置業人群。

　　北京亦非個例，克而瑞研究中心最新數據顯示，9月上半月一線城市商品住宅成交面積環比下滑20%。其中，北京環比下降14%，上海環比下降18%，廣州、深圳則分別下降26%與22%。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，今年“330新政”以來，大中城市房地産市場成交價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，很可能透支未來的市場需求。

　　另一方面，一線城市的房價持續高漲前行，地價也頻繁刷新紀錄，陷入了“量跌價漲”的怪圈。

　　高地價也催生北京樓市豪宅化，據21世紀經濟報道記者不完全統計，2015年-2016年，北京預期上市能夠銷售“10萬元+”的新增項目接近15個，再加上目前單價已經跨入“10萬元+”陣營的在售存量項目有10個左右。目前整體來看，待售的“10萬元+”住宅達到了2000套以上。

　　“高端項目的需求肯定是有限的。”張宏偉認為，資本推高房價、地價也將助推一線城市的樓市風險，或將引發一線城市樓市掉頭向下。

　　高地價也讓部分房企質疑未來可持續增長的空間，融創公司董事長孫宏斌就表示，雖然一線城市市場沒問題，但地價太貴了，可能賣10萬元/平方米都不賺錢。與此相對，三四線城市地價即便再便宜，但市場不好，所以風險仍然很大。

　　樓市需求誰接力

　　一方面是“馬太效應”加速樓市、地市分化；另一方面，在接連的政策利好下，三四線城市仍需挖掘新的住房需求，且一二線城市存在後期需求乏力，樓市增長後勁不強的情況。

　　原住建部政策研究中心副主任王玨林稱，房地産一頭連著地方政府的地根，另外一頭，房地産上下游至少影響20個産業，其對於宏觀經濟穩定的戰略意義顯而易見。

　　“房地産已經軟著陸，但房地産的形勢仍需鞏固，如此才能真正地實現穩樓市的戰略目的。”王玨林如是介紹。

　　雖然銷售、房地産開發景氣指數等多個指標回升，但直接關乎區域經濟增長的房地産投資和土地購置數據仍在下滑。房地産投資增速自2014年起連續20個月呈下滑趨勢。

　　影響房企拿地、開工積極性的主要原因還是高庫存。8月，全國住宅待售面積減少194萬平方米，這是1年多來庫存首次明顯下降，但是6.6億平方米的待售面積仍屬高位。

　　挖掘並創造需求，加速去庫存，鞏固當前的樓市銷售成績，也是政府部門下一步穩樓市的重中之重。

　　中部某市一位副市長向21世紀經濟報道記者介紹，當地年底穩樓市的關鍵就是要考慮如何千方百計地創造需求，拉動消費，去庫存。

　　張大偉也認為，鞏固當前的市場形勢，去庫存去銷售是確保下一階段房企拿地和投資穩步上漲的源頭。其也認為，年底或將有穩樓市政策出臺。

　　“收購市場閒置的存量商品房為棚改，是創造剛需，去庫存的一個重要措施，”張大偉介紹，9月份以來，山東、遼寧、吉林等多個省份已經先後出臺了收購存量商品房為棚改房的新政文件。

　　不過，張宏偉認為，棚改是住房剛需，但只是短期需求，真正的市場化住房剛需如何挖掘，直接決定未來樓市的高度。從目前來看，不管是負利率還是低房貸成本，均意味著樓市迎來了利好購房的窗口期。在多個需求釋放之後，如果無利好接棒，仍會再度下行。