6月30日下午，《南京市住宅物業管理條例》草案，通過了首輪專家評審。河海大學起草團隊調研了南京62個新老小區、發放了1260份問卷。“包括9個保障房小區，28個老舊小區，25個商品房小區。”與原辦法相比，新草案的變化很大，河海大學法學院副院長、起草組負責人陳廣華透露：“創設了12個新的制度，細化了8個制度。”但是，參與專家評審之一的東南大學物業管理研究所所長黃安永教授表示，物業管理難點太多，新草案還存在許多爭議，後期兩輪評審通過後，還將公開向社會徵求意見。

　　　　取消物管費

　　政府指導價標準

　　現行的《江蘇省物業管理條例》規定，在業主大會成立前，物業服務收費實行政府指導價。南京市目前實行的政府指導價還是2006年公佈的，加上業主大會成立比例不高，物業費調整無法開展。

　　陳廣華表示，《條例草案》取消政府指導價格並引入物業管理第三方，由業主委員會和物業單位協商物業費。如果業主委員覺得物業服務單位的服務品質和服務價格不對等且無法協商一致時，由第三方物業行業協會進行評估，定期發佈指導價格。

　　目前南京普通商品房住宅物業費用一般小區是1.5元/㎡，高的達到了2元/㎡以上。取消了政府指導價，物業費格將會普遍上漲呢？

　　江蘇華門集團物業管理公司總經理吳濤認為，不會普遍上漲，業主委員不滿意，可以換物業公司。但是“前期開發商通過招投標方式找的物業公司，定價很大程度上是開發商決定的，就不能取消政府指導價。”

　　不過，針對第三方管理，專家組提出了不同意見：“取消政府指導價是省條例就有的，但是當業主委員會和物業公司就物業費協商不一致時，出現物業管理第三方發佈的指導價格，明顯不是市場行為，而成了又一個政府行為。”南京市住建局物業管理行業專家庫成員、南京市城市治理委員會公眾委員趙健表示。黃安永認為，草案中涉及補貼物業企業費用，沒有説具體的補貼標準，引入物業管理第三方機構是好的，但第三方標準如何界定不清楚。

　　　　品質問題5年內

　　由開發商維修

　　根據住建部《承接查驗辦法》的規定，5年質保期內的房子品質問題由開發商維修，但此前南京一直沒有落實，這次的新法規或將對此進行落實。之前，不少地産公司使用自己的物業公司，讓物業公司為地産公司承擔責任。“以萬科物業為例，萬科地産在銷售的時候，將物業費用定價很高，其中部分物業費用給了萬科物業。”趙健介紹，這就導致一個普遍的問題：5年質保期過，業主維修在萬科地産沒有報修記錄。

　　5年以後的房屋問題，不在物業管理範疇，需要動用維修資金。房屋質保期內同一個部位多次維修，以修好後的時間計算質保，5年時間到了再找開發商已經沒用了，而物業公司如果不管，業主根本沒有辦法。

　　吳濤表示，很多小區的業主委員會不夠專業，常常用自己的方式和標準解決問題，一般物業認定解決的方案，他們覺得不合適，而又沒有相應的上級主管部門協調，很多事情都僵持著。“報修量大的小區，物業公司應該幫助業主登記情況，統一申請維修資金，而不是物業自己找工人維修。”吳濤稱，房屋品質問題一直以來都是物業公司和業主之間難以解決的問題。

　　　　車位租期

　　不得超過3年

　　小區車位只售不租，一直是物業管理中的“老大難”問題。2013年實施的《江蘇省物業管理條例》中已明確：開發建設單位對於小區車位不得“只售不租”，一旦違反規定就遭到50萬元罰款。但沒有明確租售比例和出租的具體要求，讓不少開發商鑽了空子。

　　江寧某小區的業主孫女士告訴記者：“我們小區買一個車位要十幾萬，租車位每個月的管理費只有80元，當然還不如租划算，但是開發商為了回款，規劃車位租期必須長達20年。”

　　對此，新的物管草案提出：開發商不得單方面設定三年以上的租賃期限。

　　不過，有專家認為，如果有相應的車位收費標準出臺，在價格上做限制比起在年限上做限制更要有用。此外，黃安永認為，雖然草案有對開發建設單位違規的處罰，但是處罰的依據、力度等沒有明確説明。

　　　　申請維修資金

　　15天批復

　　“維修資金主管部門評估、找維修單位競標等一系列申請手續太繁雜，很多業主等不起。”陳廣華表示，動用維修資金時，先要通過召開業主大會會議，面積和人數都2/3的業主同意使用，才能去相關部門申請。比如最近有個小區的墻體突然開裂8公分，等申請流程根本來不及。

　　因此，新的《條例草案》提出申請批復週期在15個工作日內，並且把維修資金應急使用方案“寫進”小區的管理規約和業主大會規則，同時把小區一年內的維修計劃及動用維修資金需求一次性向業主徵求意見，提高資金使用效率。

　　不過，趙健認為15天肯定不夠，舉例來説當相關部門進行消防維修評估時，由於時間太短考慮不全面，原本估價修理費用260萬元，而實際修理需要400萬元怎麼辦？

　　南京弘陽物業管理有限公司總經理袁艷軍表示，15天審批的綠色通道應針對危及人身安全的事件特事特辦，但是特事特辦背後肯定需要政府監管。

　　>>>背景連結

　　南京市一直執行著2002年施行的《南京市物業管理辦法》，存在滯後性，近年來市民對物業管理問題的投訴逐年遞增，南京市人大常委會將物業管理立法，作為今年的重點立法項目，今年1月，通過公開招標委託河海大學來起草《南京市住宅物業管理條例》，該草案目前已進入專家評審階段，之後面向社會公示並接受意見，然後提交市十五屆人大四次會議審議。