《經濟參考報》記者獲悉，住房和城鄉建設部初步確定北京、上海、廣州、深圳四個特大城市REITs(房地産投資信託基金)試點方向，試點範圍初步定於租賃性保障房，包括公共租賃住房、廉租房。

　　一位權威人士透露，目前北上廣深四市初步方案已上交住建部，正在進行最後的定奪與細化。“與市場人士的期望不同，住建部此次試點範圍初步定於租賃性保障房，持有型商業不在其中。其目的便是通過已建成的保障房資産證券化，盤活存量資産，提供後續建設資金，也可以使地方政府在保障房建設管理中承擔的‘無限責任’變為‘有限責任’，有效解決租賃型保障房資金短板。”

　　目前，我國租賃性保障房建設資金來源主要是中央財政撥款、10%地方政府土地出讓金、住房公積金收益以及地方政府債、銀行貸款、信託、房地産開發企業墊資等。原財政部財政科學研究所所長賈康表示，在資金來源上，租賃性保障房建設仍然延續了過去政府項目建設的融資模式，即以外部借款、尤其是銀行貸款為主的模式。在銀根收縮情況下，保障房建設面臨較大資金缺口。

　　按照保障房建設目標，“十二五”期間將建設3600萬套保障性住房，其中，廉租房和公租房佔建設總量的40%，約1440萬套。有業內人士估算，以每套13萬至14萬元成本計算，租賃性保障房的建設資金需求將超2萬億元。

　　租賃性保障房通過資産證券化，可擴寬資金來源渠道，緩解租賃性保障房的建設資金壓力。上述權威人士介紹，根據此次試點方案，通過設立“特殊目的公司”(SPV)，以對應租賃性保障房項目為主要資産包，通過公募市場募集資金並掛牌交易，完成資産證券化。

　　保障房REITs早有雛形。2010年5月，央行將《銀行間市場房地産信託受益券發行管理辦法》及各地試點項目的基本情況上報國務院。國務院要求央行就REITs試點能否以及怎樣支援保障性住房建設補充材料。當時由天津市發改委相關部門做主體的規劃，天津天房集團主導了REITs的試點方案，天津信託責任有限公司作為方案的主要設計者之一參與其中，REITs的具體方案落實在濱海新區實行試點。

　　與此同時，認定為租賃性保障房也早有信號。住建部副部長齊驥在10月中旬召開的全國房地産交易市場管理座談會上表示，鼓勵基金或民間資金進入房屋租賃市場，通過成立專營房屋租賃的機構，開展房屋租賃專業化、規模化經營。鼓勵房地産開發企業對其開發的項目進行長期租賃經營。

　　資料顯示，REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地産投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。在國外，REITs通過資本市場向公眾投資者發行，已是一個較為成熟的投資品種。而在我國，由於起步晚、法律稅收以及多部門監管等原因，REITs之路尤為艱辛。

　　據了解，暫停4年後，2014年REITs發行首現鬆動。2014年年初，證監會批復中信證券推出首單真正權益型類REITs産品，蘇寧以11家門店為基礎推出REITs産品實現13億元的稅後凈收益。隨後，中央也給予肯定。9月30日，央行發佈《中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知》中便提出了將積極穩妥開展REITs試點工作。

　　用益信託研究員帥國讓認為，監管層大力推廣REITs産品，主要是房地産行業在我國經濟復蘇中的重要地位決定的。他認為，隨著新一輪REITs試點臨近，房地産開發企業長期面臨的融資難問題有望“改善”。不過，這要解決好其間諸如法律界定、稅收優惠等複雜關係。

　　帥國讓表示，按照全球幾百隻REITs的6%至8%年凈收益率為標桿，加上我國商業地産的租金收入需繳的租賃稅、所得稅和房産稅等，粗略統計，國內REITs的收益率需要13%至15%才能達到REITs　收益的基本要求。“這麼高的融資成本，任何一家地産商發行方都無法長期忍受。”他直言，我國若沒有相應的免稅政策出臺，REITs將無法得到規模化發展。

　　對此，證監會機構部巡視員歐陽昌瓊在今年兩會提交的《關於創新金融工具推進保障性住房建設的建議》中建議，按照稅收中性原則，除了對REITs的管理人、仲介服務機構的收入徵收所得稅外，免除REITs交易環節中的其他稅負。同時，為提高投資者購買REITs基金份額的積極性，免除投資者投資REITs所得稅。

　　歐陽昌瓊認為，通過財政補貼、稅收優惠和政府增信，將是保障房REITs産品具有收益穩定、抗通脹性，受投資者歡迎的重要保障。