9月30日，央行“首套房利率最低可打七折”的重磅新政如同深水炸彈，攪皺了一直波瀾不驚的房貸市場。但據《中國經濟週刊》記者在上海調查，時隔一個月有餘，這一房貸新政仍然只是來自宏觀層面的指導意見，上海市內的商業銀行對此採取的態度頗為一致：暫無行動。

　　記者近日以購房者身份聯繫8家銀行支行信貸部門發現，銀行幾乎眾口一詞，稱“不可能下浮30%”。值得一提的是，3個月前記者也曾調查上海市內的商業銀行房貸市場，當時多數銀行都未給出首套房利率較基準利率的下浮優惠。儘管央行新政救市姿態鮮明，卻沒能改變銀行界房貸投放的謹慎態度。

　　為了分擔房貸風險以提高銀行放貸積極性，央行新政也將目光投向了能為信貸騰挪空間的金融創新之舉，特別是“鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款證券來籌集資金”。但據記者了解，這種抵押貸款證券化(MBS)手段在國內已經徘徊10年，銀行在利益權衡之後，並沒有表現出預期中的踴躍。

　　四大行在滬均無首套房貸利率優惠

　　央行大手筆的房貸新政似乎正在淪為一紙空文。《中國經濟週刊》記者日前採訪了中農工交建五大銀行，注意到除了在8月就被曝利率打折的農業銀行之外，其餘4家都對首套房貸延續了強硬的保守態度。

　　“首套房貸款利率一般不用上浮，不管貸多少，最低都是基準利率，但是如果買60平米以下的房子，貸款總量偏低的話肯定還要上浮。”建設銀行楊浦支行個貸中心回應記者。

　　中國銀行五角場支行相關人士也對記者強調：“首套房貸款沒有七折優惠，央行是有指導意見，但每個銀行的細則都沒有出來，我們銀行目前沒有任何折扣。”當記者提出年底將有200萬元房貸需求時，該人士表示：“現在貸款的話，最起碼是基準利率，還可能根據個人信用評估情況上浮。”

　　交通銀行楊浦支行執行房貸審批的工作人員則對記者坦言：“雖然央行新政是説銀行房貸利率最低可以打七折，但實際上我們沒有折扣，不管貸多少，都是按照基準利率來執行。”這與工商銀行控江支行的表態如出一轍。

　　五大行中唯一利率打折的只有農業銀行，但也與央行的“指導價”相去甚遠。當記者以貸款總額200萬元相詢時，農行陸家嘴支行個貸人士表示可以按照基準利率打九五折。事實上，這也只是8月時推出的折扣力度。

　　相比之下，貼近市場化運作的股份制銀行首套房貸款政策較3個月前略有鬆動。不過，採訪結果亦顯示，能夠拿到首套房折扣利率的購房者存有諸多限制條件，並且與高達七折的折扣幅度難以匹配。

　　“如果在我們銀行沒有其他業務，房貸只能按照基準利率來執行，我們可以按照一定的折扣去申報，但能不能獲批很難説，資質良好、還款記錄也比較好的購房者，如果和我們有比較多業務往來的話，有可能拿到九五折。”招商銀行淞滬路支行內部人士對記者表示。8月接受採訪時，該行房貸要較基準利率上浮11%。

　　當時表示一般按照基準利率執行的民生銀行仍然堅持舊規，但也補充“在我行有金融資産的客戶可能有少量利率優惠”。

　　而8月以九四折優惠領跑滬上的匯豐銀行也裹足不前。“我們不會有七折這麼大的力度，最多會打九點幾折，只做純商貸，不做公積金組合貸，新房依然只做跟我行有合作的樓盤。” 匯豐銀行上海商城支行工作人員告訴記者。

　　房貸證券化10年推3個産品

　　或因2008年次貸危機延後

　　在樓市走向愈見複雜莫測的大背景下，央行也使出渾身解數想要刺激房貸投放的動力，其中最引業內熱議的是再提房貸資産證券化。

　　據悉，房貸證券化的基本模式是首先，由商業銀行將其可證券化的住房貸款資金出售給證券化特設機構；其次，由證券化特設機構將所獲得的住房貸款匯總重組， 經信用擔保及評級後， 發行住房貸款證券， 再由投資者購買；最後， 住房貸款人所償付的抵押本息， 用於對投資者支付本息以及評估、擔保、承銷或其他證券化費用。

　　從理想化的運作模式看，這無疑是可以將房貸風險分散的有效手段。不過，記者查閱相關資料注意到，房貸資産證券化並不是初次登上中國銀行業的歷史舞臺，早在2005年就已在上海破冰，當時第一個吃螃蟹的是存量房貸資産最多的建設銀行。

　　但兩年間卻未見其他商業銀行跟吃螃蟹。2007年打破僵局的仍是建行，繼“建元2005-1個人住房抵押貸款支援證券”之後，“建元2007-1個人住房抵押貸款證券化信託資産支援證券”問世。此後長達10年MBS(指住房抵押貸款支援證券)産品都鮮有聲聞。直到今年7月郵儲銀行發行“郵元2014年第一期個人住房貸款支援證券化産品”。

　　“建行本身做抵押貸款出身，這方面投資更有經驗，當時的經濟週期中，整體的經濟走向是向上的，商業銀行傾向於拿長久期的資産，而房地産又是一個上行週期，被看作優質資産，所以跟進的銀行並不多，更傾向於持有房貸到期。”浦發銀行金融市場部高級宏觀分析師曹陽對《中國經濟週刊》分析。

　　一家國有銀行風控部門從業超過15年的資深人士則告訴記者：“2005年財政部會計準則發佈，央行放開MBS試點，但建行才發行兩個産品就適逢爆發了美國次貸危機，這直接拖慢了整個創新的進程，美國發行住房債券的‘兩房’(即房利美和房地美)出了問題，決策層要有一個審慎考量的過程。”

　　資料顯示，金融危機爆發前，美國商業銀行就是將部分房貸出售給“兩房”等機構，由它們擔保，將房貸資産證券化並出售給投資者。兩家機構所承保或者購買的房地産貸款約佔美國住房市場的50%，次貸危機以來在新發行量中所佔比重更是達到80%以上，老牌MBS的一夜坍塌令剛起步的中國版MBS舉步維艱。

　　“但現在整個大背景有了變化，尤其是利率市場化的不斷推進，銀行負債穩定性趨於下降，房貸證券化重新有了活躍的基礎。”曹陽告訴記者，整體看，銀行運營成本在不斷提高，負債週期則往下沉，“把這些抵押貸款打包證券化之後可以盤活存量，通過表外化可以騰挪商業銀行的信貸空間，降低資産和負債的久期失衡。”在他看來，目前抵押貸款約10.7萬億元，佔貸款餘額的13.6%，促進MBS市場發展正是央行本輪刺激政策中涉及金融創新的一個亮點。

　　業內猜測房貸證券化産品

　　由國開行接盤

　　不過，這種金融創新也可能面臨水土不服的尷尬。上海財經大學現代金融研究中心教授奚君羊對《中國經濟週刊》分析：“政府對房地産有一個想要救市的意向，雖然心照不宣，但是事實上不希望房價出現大幅度的、系統性的下跌，因此出臺這個指導意見，希望銀行通過這種方式增加房貸，但是商業銀行有自己的考慮，會根據自己利益權衡，現在來看依然積極性不高。”

　　“當時美國發行MBS這麼積極的原因是可以充分利用流動性，通過證券化把房貸轉讓出去，先兌現未來收益的一部分以換取現金流，通過反覆證券化滾動收益，而中國銀行業現在面臨的問題是貸款需求不像美國那麼大，現在國內對房地産的需求不是太旺盛，銀行現在不缺資金，缺的是既安全又收益高的投資項目，所以房貸證券化的動力本身不足。”奚君羊如是説。

　　而就買方市場來看，對MBS的反響也並不那麼熱烈。記者注意到，郵儲銀行此前發行的MBS産品基礎資産加權利率是5.88%，實際發行的MBS利率分兩檔，分別為5.8%和6.79%。由於該産品發行利率基本上落在了招標區間的上限，意味著投資者對該産品投資興趣不大，被業內普遍解讀為當時投標認購的情況恐怕不甚理想。

　　“目前市場短久期、高收益的替代性資産較多，比如一年期理財收益率達到5.27%、信託收益率有9%，在投資者風險偏好較高時，MBS資産可能缺乏吸引力，比如以目前5年以上商業貸款為基礎資産的收益率為6.5%，扣除管理費用後，能提供給投資者的收益可能更低。”曹陽也對記者表示。

　　“另外一方面，過去10年是房地産的繁榮期，微觀定價中缺乏違約率、提前償還率等參數的可靠經驗估計，這些市場和技術性問題都可能制約MBS市場短期的大規模擴張。”

　　曹陽推測，可能的試點或在國開行在住房金融職能領域深化，“可能的運作模式是由國開行來購買市場發行的MBS債券，其以此為抵押品，向央行申請PSL(抵押補充貸款)來實現融資。”今年8月底，銀監會批建了國開行住宅金融事業部，這個副部級豪華規格的信貸航空母艦被媒體稱為“中國版住房銀行”。

　　而在資産證券化的試水方面，國開行也早有建樹。2005年，央行批准國開行發行“2005年第一期開元信貸資産支援證券”。2012年，央行、銀監會、財政部聯合下發《關於進一步擴大信貸資産證券化試點有關事項的通知》，重新啟動信貸資産證券化業務，同年9月，國開行就通過中信信託向全國銀行間債券市場成員發行規模為101.6644億元的“2012年第一期開元信貸資産支援證券”，為規模之最。

　　(實習生張文靜對此文亦有貢獻)

　　我國抵押貸款證券化(MBS)的發展時間軸

　　1998年

　　國家首次提出發展資産證券化業務的構想，開始試水關於資産證券化的離岸操作。

　　2003年

　　財政部開始著手對資産證券化制定會計規範。

　　央行在發佈《2002年中國貨幣政策執行報告》中首次提到了“積極推進住房貸款證券化”。

　　2005年

　　財政部《信貸資産證券化試點會計處理規定》發佈並同時生效，滿足了當時我國試點單位進行資産證券化操作的需要。

　　央行批准中信信託在全國銀行間債券市場發行“建元2005-1個人住房抵押貸款支援證券”。這一年是住房抵押貸款證券化的發行元年。

　　2007年

　　總量40.21億元的“建元2007-1個人住房抵押貸款證券化信託資産支援證券”再次發行。

　　2014年

　　郵儲銀行2014年第一期個人住房貸款支援證券化産品在全國銀行間債券市場發行，規模為68.14億元。