近日，上海易居房地産研究院發佈數據顯示，今年10月，北上廣深四大一線城市新建商品住宅新增供應面積為293萬平方米，成交面積為328萬平方米，呈現出供小于求的市場關係。這也是自今年2月份以來，一線城市的供求關係首次發生改變。

　　伴隨著供求關係的改變，一線城市的庫存壓力也開始逐漸緩解。易居房地産研究院研究員嚴躍進告訴記者，去化加速的背後是改善型購房需求的有效釋放，而這也將進一步影響市場預期以及未來的庫存走勢。

　　去庫存

　　從目前易居房地産研究院監測到的數據顯示，北上廣深4個一線城市10月份新建商品住宅成交面積分別為89萬、109萬、86萬和45萬平方米，環比增幅分別為17.4%、42.5%、63.1%和52.6%，同比增幅分別為-5.1%、-22.3%、-16.0%和38.1%。總體上看，深圳的市場熱度最高。

　　從成交均價來看，環比9月份有所下滑，但相比去年同期來説，價格並未出現明顯滑落。

　　據統計，10月份，北上廣深4個城市新建商品住宅成交均價分別為每平方米24282元、27554元、14332元和22816元。環比增幅分別為-10.1%、-0.3%、-6.7%和-0.4%，同比增幅分別為1.8%、10.2%、8.8%和-4.1%。其中北京的環比增幅和同比增幅相對偏小。

　　對樓市來説，庫存多少一直是關鍵因素，庫存壓力巨大的時候，需要更多的以價換量來緩解壓力，從目前市場情況來看，庫存量在進一步優化。

　　繼9月份庫存量創新高後，10月庫存出現下跌，這也是近9個月以來首次環比下跌。

　　“房貸新政對樓市的刺激作用還是非常明顯的，目前項目每天來電的諮詢量已經翻了幾番，市場的反應在逐步熱烈起來。”北京一在售項目的行銷負責人對記者表示。

　　從目前庫存以及去化週期的數據來看，一線城市的庫存去化壓力得到了有效釋放。“一線城市今年放鬆限購的可能性不大，但是，隨著信貸政策的放鬆，改善型需求的入市門檻在降低，進而能加快入市節奏。”嚴躍進表示，近期一些樓市提振的做法還在持續。如上海調整了普通商品住宅標準，將使得更多房源納入到這一體系中，進而鼓勵各類購房者積極入市。

　　推改善

　　以北京為例，截至11月14日，北京可售住宅房源為8.8萬套，較10月中旬的9.2萬套下降近4000套。對此，亞豪機構副總經理任啟鑫表示，隨著開發商合理定價和購房者心理預期的改善，庫存房源正在被緩慢消化，預計在接下來的一段時間內，樓市成交量仍將保持增勢，樓市高庫存壓力將得以緩解。

　　庫存去化壓力釋放的背後，則是一線城市改善型需求密集釋放的成因。

　　亞豪機構統計數據顯示，上周(11月10日~11月16日)北京樓市共有5個老項目後期項目開盤入市，五個項目累計向市場新增563套房源。其中三個項目的售價在每平方米3.5萬~6萬元之間不等，定位改善型客群的中高端樓盤發力。

　　“定位改善型客群的中高端樓盤入市量增加，一方面來源於房企衝刺業績需要，在年末業績壓頂的背景下，利潤回報率更高的高端住宅成為房企衝刺全年業績的重要方式。”亞豪機構副總經理高珊對記者説道。

　　據統計，10月份成交均價在500萬~1000萬的改善型産品累計成交508套，環比大增22%。單套面積在200平方米以上的商品住宅項目累計成交379套，環比大增50%。

　　對此，任啟鑫分析表示，央行“認貸不認房”的認定規則，受益最大的為“賣舊買新”的首次改善型購房需求，“930”信貸新政發佈後，這類客群的首付比例由6成降至3成，大舉降低了改善型需求的購房門檻。