中國投資者赴美投資房地産日漸增多，中國人在美國樓市大賺特賺的報道又讓更多人動了心思。不過，筆者了解到，如果出於資産保值增值和投資多元化，美國房地産或許是不錯選擇，但其投機空間其實並不大，且蘊含著不小風險。如果抱著“淘金”、“大撈一筆”的念頭進入美國樓市，最後弄不好雞飛蛋打。

　　弄清收益率並不簡單

　　“我們這有很多中國客戶，來了就要問收益率。我對他們説，還是建議去別的地方找，因為曼哈頓樓市的收益率很低，一般就是2%到3%，好一點3%至6%，最多不會超過6%。”紐約樂為房地産公司金融分析和亞洲市場總監、房地産經紀人王瀚告訴筆者。

　　值得注意的是，上述收益率是基於租金産生的現金流計算出來的。如果純粹投機倒賣，最後收益率能有多少是個大大的問號。

　　“作為個人投資者，在美國買一套房，出租兩三年，然後再賣掉，最後的收益完全要看市場走向，”王瀚説。

　　針對近期一個中國人在北京賣一套房在美國休斯敦買六套房的報道，美國畢達哥拉斯投資管理公司董事總經理米切爾·董説，如果房子不賣的話，在休斯敦實現8%的收益率是可能的。“但在紐約不太可能實現8%。紐約收益率大概是3%，波士頓大概5%。”

　　他同時強調，上述收益率是在房子不賣的前提下，如果把房子拋售掉，誰也無法保證收益率，可能掙一些錢，但也可能虧得很厲害。“要想倒房掙錢，你必須非常聰明，且要有個好的本地投資顧問。”

　　“投資美國房地産的收益率能達到多少？這個很難講，”萬科(美國)控股公司董事及法律顧問徐維嘉説，要看個人情況、稅務安排，無法籠統的分析和下結論。

　　實際成本不能忽視

　　美國的房地産市場環境與中國有顯著不同。中國投資者在投資美國樓市之前，需要對美國相關的稅收、物業管理等法規有個清楚的認識。業內人士提醒，這些稅費成本不是個小數目，特別是對於國外投資者來講。

　　徐維嘉説，投資美國樓市，人是不是在美國很重要。“對於外國人，錢要從美國出境，一下子要抽掉30%的稅，成本很大。”

　　而王瀚介紹説，如果中國投資者拿現金來美國買房，交易費用很高，包括律師費、手續費等要在5%左右。如果一買一賣，就是10%。其次，物業費很高，特別是具有獨立産權的公寓。一些房子物業費一個月高達2000多美元，甚至更高，並且物業費沒法抵稅。此外，還有房産稅、資本收益稅等。

　　“用房租抵掉物業費沒問題。但如果有貸款，就比較難了。買得不好，很可能虧。我會和國內客戶開玩笑説，想在曼哈頓掙6%的收益率還不如在國內開個淘寶，餘額寶都差不多能達到6%。”王瀚説。

　　關鍵是投資目標和時機

　　北美華人科技工商聯合會近日在紐約舉行一場“視野與創新”年會房地産主題論壇。參會的不少業內人士説，美國房地産正在復蘇，但應關注美國房地産市場存在的風險，要對本地市場有充分的調研和了解，不能盲目投資。

　　徐維嘉認為，現在美國樓市總體不錯，特別是紐約、舊金山等一些較大的城市，但同時也要看到地價上漲的風險。“美國房地産價格變動其實很大，這是(投資時)最大的風險，投資收益如何要看能不能把握好時機，作為投資者一定要承擔市場風險。”

　　米切爾·董説，如果中國的投資者想使投資組合更為多元化，來美國投資房地産或許是個不錯的選擇，但其中的風險因素必須充分考慮。

　　中國復星地産控股公司戰略投資總監梁雅娜告訴筆者，現在中國投資者應不應該來美國買房要看具體情況。首先，對於小投資者來説，要看對本地市場是不是足夠的熟悉。其次，要看投資目標。“如果是想追求兩三年翻一番、然後再轉手，是不太可能的。在美國沒有那麼快的增值預期。但投資美國樓市的現金收益不錯，如果長期持有，每年拿5%到8%的現金收益還是不錯的。在中國，房屋租金和買價比可能只有2%至3%”。