【特別報道】燕郊土地爭奪戰

　　暴力籠罩下的燕郊待拆村莊

　　12月初，潮白河東岸，河北省三河市燕郊鎮田辛莊淒寒、寂寥。這個1000多人的小村莊家家大門緊鎖，難覓人蹤。

　　大約一個月之前，11月8日至9日，田辛莊接連兩天發生3起極為惡劣的持刀砍人血案，致8名村民受傷，重傷者至今仍在醫院接受治療。

　　從被上傳至網路的砍人視頻看，歹徒的兇殘令人震驚。其中一個監控視頻顯示，20多人手持長刀、鐵鍬、鐵棍等兇器衝進村民院內踹門、打砸、砍人，後乘車離去。

　　“像極了鬼子進村，數十人衝進村裏敲開村民家門，不問緣由，見人就砍。” 田辛莊村民李潮勇如今仍心有餘悸，他告訴《中國經濟週刊》記者，3起血案之後，處於“暴力恐怖”籠罩之下的田辛莊村民們紛紛離開村莊或投靠親戚或在外租房暫住，僅留下老人在家照看牲畜。

　　村民們懷疑兇案的發生與該村將要進行的拆遷改造有關。

　　隔著潮白河，田辛莊的對岸是北京市通州區潞城鎮。通州成為北京市的行政副中心，北京市政府的部分行政部門將搬遷到潞城鎮。因著地理上的優勢，田辛莊被認為是燕郊最好的地塊，因此成為了地産商炙手可熱的爭奪對象。

　　村民李潮勇告訴《中國經濟週刊》，案發之前，開發商連續3天到村裏談拆遷補償標準，談不攏，第4天，數十名歹徒便拿著長刀坐著開發商公司的車進村砍人。

　　據燕郊警方初步查明，涉案人員所乘車輛為三河眾誠易達房地産開發有限公司(下稱“眾誠易達”)名下。

　　案件發生後，燕郊警方成立專案組介入，並以“涉嫌尋釁滋事”立案調查。據警方通報稱，目前已到案25人，7人被網上追逃。

　　但村民們對此表示了質疑。李潮勇説，“從監控錄影顯示，3起案件至少有超過40人參與行兇，警方通報的參與人數明顯少於實際的參與人數，而且，多位真正的砍人兇手及背後的主導者並未歸案。”

　　其中一位傷者的家屬陳亦達告訴《中國經濟週刊》記者，“在監控錄影顯示非常清晰的情況下，案發後兩天，警方居然沒能抓到一個人。在媒體報道之後，第三天，突然有10多人投案自首，這些涉案人員多為眾誠易達的保安。”

　　三河市(縣級)警方發佈的官方消息稱，三河市委、市政府對該案高度重視，立即成立了由副市長、公安局長任組長的案件調查組。鋻於案件影響重大，廊坊市(地級)公安局也安排警力指導偵辦工作。

　　起底開發商眾誠易達

　　在田辛莊的村口，一處臨時建築正在施工。

　　村民告訴《中國經濟週刊》記者，那是眾誠易達的“拆遷指揮部”，今年8月左右進駐，案件發生後，仍在繼續擴建。

　　據三河市官方發佈的消息，田辛莊雖已具備村街改造條件，但目前三河市城中村改造管理辦法正在研究制定中，該村的村街改造工作尚未啟動。

　　眾誠易達的“拆遷指揮部”在村街改造工作尚未啟動的情況下進駐了田辛莊，找村民商談拆遷價格、丈量房屋尺寸，最終因商談不攏而以暴力威脅。

　　暴力的背後是土地的暴利。

　　據相關方面預測，兩年後即將迎來的那場聲勢浩大的北京市行政部門搬遷，或將致北京市區上百萬人口轉移至通州及周邊地區。

　　潮白河東岸的燕郊房價也跟著水漲船高。目前，燕郊房子的均價已經到了15000元/平方米，而在半年以前，均價剛過萬元。

　　在燕郊南部新城，與田辛莊僅一路之隔的港中旅新樓盤目前均價已達16000元/平米左右。

　　2013年，港中旅通過招拍挂程式取得該片土地的單價為680萬元/畝。而田辛莊村民告訴《中國經濟週刊》記者，眾誠易達給予他們的補償標準是1500元/平方米，折合每畝價格為100萬元。據他們估算，此次徵地所涉土地約為300余畝，相比港中旅680萬元/畝的價格，兩者相差約18億元。

　　“尚且不説地産開發之後的利潤，如果他們以100萬元/畝徵收成功，僅土地獲得的溢價即為天文數字。”村民李潮勇説，“但如果按這個價格拆遷，我們所得的賠償將無法在燕郊買到足夠居住的房子。”

　　雙方沒能談成，之後血案發生。

　　眾誠易達雖非燕郊最大的房地産商，但因開發了燕郊最大的商業綜合體鑫樂匯廣場而聞名當地。值得一提的是，其實際控制人劉曉川的另一身份為燕郊小莊村村委會主任。

　　據多位村民介紹，劉曉川的背景經歷較為複雜。10年前，曾因賭博罪入獄。

　　據三河市人民法院的刑事判決書顯示，2005年劉曉川以營利為目的，在三河市煤礦附近場地開設“百家樂”賭場，供他人聚眾進行賭博，構成賭博罪，被判處拘役5個月。

　　劉曉川真正發家是在其出獄之後。他在擔任燕郊小莊村村委會主任期間，經歷了小莊村的拆遷，之後作為主要股東之一成立了眾誠易達投資房地産，開發了燕郊的地標性建築鑫樂匯廣場，迅速完成了財富積累，躋身於億萬富翁之列，其主要投資涉及房地産、酒店娛樂、建築品質檢測等行業。

　　但據知情者透露，劉曉川嗜賭的惡習難改，近兩年在澳門豪賭欠下了鉅款，因而導致財務惡化。

　　然而，這一説法無法得到證實。不過據媒體報道，劉曉川旗下公司的多項資産已經被抵押貸款，包括涌川投資有限公司以土地作抵押貸款4.12億元；眾誠易達商貿公司以房産作抵押貸款3000萬元；眾誠易達房地産開發有限公司貸款4200萬元；燕鑫建設工程品質檢測有限公司貸款3000萬元。

　　上述知情人士稱，這只是劉曉川其中的一部分抵押貸款，眾誠易達急於拿下田辛莊亦是為了緩解財務壓力。

　　地方寡頭壟斷的燕郊地産

　　在過去的10年裏，北京高歌猛進的房價以及較為嚴苛的限購令使一批“北漂”涌入了房價更為低廉、居住政策相對寬鬆的北京東邊的燕郊。而小鎮燕郊的人口也從3萬暴漲至60多萬。70萬人的涌入滋生了火熱的燕郊地産市場， 10年間，燕郊房子的均價從1500元/平方米增長至15000元/平方米以上。

　　據不完全統計，目前，燕郊已有大大小小100多個樓盤。僅潮白河邊的燕順路兩側，就密密麻麻地分佈了30多個住宅小區，容納近30萬人。

　　這些年，地産市場的繁榮，使燕郊本地誕生了20多家大大小小的房地産企業，也培育了相當數量的本地富豪。出獄之後的劉曉川成立了眾誠易達，也趕上了這一波源自地産的財富潮。然而，在這些房地産企業中，絕大多數的企業都像眾誠易達那樣僅開發了一兩個項目，而規模較大的當數福成、匯福、燕達、興達4家，堪稱燕郊地産的“四大家族”。其中，前兩大巨頭是當地的農業龍頭企業，在燕郊地産起步的2003年轉戰樓市。

　　“燕郊的房地産市場基本上由以這四大房企為中心的本土房地産企業長期佔據絕對主力地位，大量的土地儲備均掌握在他們手中。”燕郊地産界的一位業內人士接受《中國經濟週刊》記者採訪説，儘管燕郊的房地産市場持續繁榮，但長期以來卻形成了較為封閉的本土市場，外地房企很難躋身其中，整個燕郊也罕見全國一線的房地産開發商。“儘管那些全國一線房企具備相當的實力和競爭力，但他們卻很難在拿地上與本土企業競爭，僅從這一點，足見燕郊地産市場的不成熟和不規範。”

　　2013年進入燕郊拿地的央企港中旅被視為真正意義上第一家進入燕郊的大開發商，據悉，其也是極少數通過掛牌方式獲得土地的房企。

　　據上述燕郊地産業內人士介紹説，過去這些年，燕郊房地産企業獲得開發用地的主要途徑包括：一是燕郊各村莊的城中村改造項目；二是通過變更土地規劃，即將工業用地和綜合性用地等通過變更規劃改為建設用地。

　　“福成的上上城理想城即來自城中村的改造項目，2011年拆遷，2014年動工建設。而匯福悅榕灣樓盤則由匯福國際健康中心項目演變而成，原來的土地性質為50年産權綜合性用地，2013年通過用地變更，部分變為70年産權的商品房用地。”這位業內人士説，在燕郊，許多工業用地、文教用地、衛生用地、科技用地、養老用地等在閒置數年之後，土地性質被變更，最終都變成了商品房。

　　據媒體公開報道，匯福國際健康中心項目的土地性質變更後，匯福地産通過招投標形式獲得6塊土地，並於2014年正式動工建設。而從2002年至2015年8月，三河市國土資源局以各種方式共出讓46815.97畝土地，其中19353.96畝為工業和倉儲用地，商住建設用地性質大約為14960.9畝。其中，整個商住用地的八成以上通過招標方式交易。而像港中旅那樣通過掛牌方式獲得土地的房企鳳毛麟角。

　　上述業內人士稱，招標的問題在於可人為設定條件將部分競爭對手排除在外。

　　事實上，不只是外地企業被排除在競爭之外，燕郊本地房企之間對土地資源的爭奪也非常激烈。據當地多位人士透露，燕郊四大房企中，某兩家房企的老闆就因土地而公開反目。至今網路上仍流傳著一封據稱是一位老闆揭發另一位老闆“先後以科技用地、工業用地為名徵用國有土地達1650畝，荒廢閒置多年後，部分變更為商品房用地”的舉報信。

　　

　　雖然田辛莊的村街改造工作尚未啟動，但地産商的“拆遷指揮部”已經進駐，找村民商談

　　倒在地産利益誘惑下的貪官

　　過去這些年，燕郊地産的野蠻、混亂和無序客觀存在。其中土地使用規劃、土地交易以及拆遷徵地中不規範甚至非法的操作大量存在。這使當地個別政府官員和本地開發商之間形成了穩固、閉合的利益同盟，一方面形成相對封閉的市場將外地房企排除在競爭之外，另一方面也成為了腐敗的重災區。

　　如今，在中央重拳反腐的高壓態勢下，燕郊這種由政府官員和開發企業之間組成的利益聯盟正在被打破。

　　2014年，河北省紀委通報的3位貪腐億元以上的官員中，就包括三河市委原書記李剛。2014年7月落馬的李剛曾在2004年至2011年長達7年的時間裏，先後擔任三河市市長、市委書記。

　　而恰好在他主政三河市期間，燕郊的房地産業迎來了繁榮時期。據知情人士透露，李剛的主要問題涉及燕郊本土的多位地産商，他們向其行賄的數額均在千萬以上。“在他出事之後，燕郊多位地産商也被叫去問話，但最後都沒事。據地産商們稱，如果不給李剛送錢將很難順利拿下地，他們因此不能不給。”

　　李剛被宣佈落馬後不久，河北省政府曾派專門調查組調查三河市土地問題，之後多名三河市官員被調查。其中，2015年5月，三河市原副市長劉寶來被“雙規”。

　　燕郊令人吃驚的“小官巨貪”均與土地相關，且性質較為惡劣，均為主動“索要”。10月30日，廊坊市紀委通報查處的典型案例中，燕郊鎮諸葛店村村委會主任楊賀，在諸葛店村拆遷改造過程中向開發商索要鉅額財物，涉案金額高達3600余萬元；高樓鎮雙營村黨支部書記翟景林，在雙營村土地流轉過程中，向投資公司索要財物，侵佔村集體土地流轉資金，涉案金額1080余萬元。

　　2015年4月，燕郊經濟技術開發區住房和規劃建設局原局長郭光東因受賄274萬元、349萬餘元財産來源不明，被以受賄罪和鉅額財産來源不明罪判處有期徒刑13年。?

　　法院對其認定的貪腐犯罪事實包括：燕郊某住宅小區項目的規劃遲遲得不到批復，兩次行賄共30萬後終獲通過；金橋嘉苑小區一期住宅被查出建築面積與規劃不符，行賄20萬後二期住宅建設得以順利進行。

　　某地産公司的負責人在法庭上稱，郭光東暗示要給他送禮。

　　除了燕郊個別政府官員與開發企業組成的官商同盟不斷被打破，燕郊地産市場也正在迎來最為嚴苛的整頓。

　　2015年7月，國務院副總理、京津冀協同發展領導小組組長張高麗在京津冀協同發展工作推動會議上指出，要全面落實好《京津冀協同發展規劃綱要》，對重點地區要統一規劃，強化土地供應管控，嚴格城鎮開發邊界，防止在北京周邊地區盲目搞房地産和炒作房價。

　　顯然，燕郊已經不只是河北的燕郊，它還是距離北京最近的周邊地區以及房價暴漲、地産市場混亂的典型，因此面臨了前所未有的整頓壓力。

　　11月18日，三河市召開了嚴厲打擊違法用地暨清理處置閒置土地專項整治行動工作會議。三河市委書記韓佔山在會上表示，“當前，上級要求的嚴格程度前所未有，我市形勢的嚴峻程度前所未有。”他要求，在11月底前違法佔用耕地面積比例降到15%以下，83宗閒置土地年內全部完成清理，其中國家土地督察北京局(編者注：國土資源部派駐機構，負責京津冀、內蒙、山西)督察發現的32宗閒置土地在11月底前完成清理。

　　這是一條必須完成的硬杠杠。

　　(應採訪對象要求，李潮勇、陳亦達為化名)