土地依舊是地方政府的主要財源。

　　7月10日，財政部網站公佈去年全國財政決算總計28張表格，其內容主要是一般公共預算收支、政府性基金收支、國有資本經營收支等分項。

　　最讓人關注的數據便是2014年國有土地使用權出讓金收入，這部分被俗稱為土地財政收入，去年的總額約為40480億元，高於預算數17.6%。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進告訴記者，土地出讓景氣與否和地方政府錢袋子密切相關，儘管去年樓市運作並不算火熱，但土地出讓金仍保持在高位也説明瞭這一點。

　　他説，要真正改變過去長期依賴土地財政的情況，還需要一段很長的時間，仍需繼續推進各項結構性改革，包括改善稅收結構以及解決地方收支兩端不匹配問題。

　　去年土地出讓再創新高

　　財政部數據顯示，2014年全國政府性基金收入約為54114億元，為預算數的114.4%，大幅高於預期。之所以高於預期，其主要是因為國有土地使用權出讓金收入高於預期。

　　2014年國有土地使用權出讓金收入約40480億元，高於預算數17.6%，在全國政府性基金收入總盤子中佔比近八成，再創歷史紀錄。

　　但需要注意的是，雖然再創新高，但決算數僅為預算數的117.6%，對比2013年決算數為預算數的152.6%，相關增幅已經回落。

　　中原地産研究總監張大偉告訴記者，其實2014年房地産投資已經在減速，多個城市的土地成交面積和土地出讓金同比均下降，地方經濟已經感受到這種雙重壓力。

　　業界普遍認為，在房地産市場面臨轉型之際，地方政府對土地財政的依賴很難持續。

　　首先的壓力還不是來源於土地市場，而是來自供地端。國土部網站公佈2014年國土資源主要統計數據顯示，全國國有建設用地供應61.0萬公頃，同比下降16.5%，全國國有建設用地批准面積為近三年同期最低水準。

　　據記者了解，目前國土資源部還基本確定通過兩個手段，對地方城市的建設用地規模進行剛性約束。

　　其一是要求地方政府制定城市發展總體規劃等規劃時，規劃期內的新增建設用地總量不能突破現有土地利用總體規劃的總量。其二是國土資源部準備通過開展編制重點城市群土地利用規劃、村土地利用規劃的方式，進一步約定新增建設用地規模，從而確保“最嚴格的耕地保護制度”得以落實。

　　根據北京、上海、廣州、南京、廈門等多地公佈的2015年土地供應計劃，多個城市的土地供應計劃整體“瘦身”，北京、上海、廣州三個一線城市的降幅均超過20%，其中北京計劃供應居住用地僅1200公頃，同比下降了27.27%，創下了近幾年土地供應的新低。

　　下半年市場或好于預期

　　根據Wind資訊統計，目前可查的20個省市的土地依賴度情況，有12個省國有土地出讓金佔財政收入比重超過50%。其中，海南、江西2014年國有土地出讓金甚至佔到財政收入的75%。

　　同策諮詢研究發佈數據顯示，即使是北上廣，2013年對土地財政依賴度也高達50%-60%。

　　嚴躍進説，修正地方政府財源與賣地收入緊密掛鉤的情況是一個大趨勢，但這涉及整個財稅體制的改革，功成不在一朝一夕，短期看，地方土地出讓收入驟降也不利於整個宏觀經濟穩定。

　　由於土地供應收緊，2015年上半年土地市場成交量明顯減少。中原地産市場研究部統計數據顯示，2015年上半年，全國百強城市合計出讓11813宗土地，比去年的12782宗減少了969宗。土地出讓面積由去年的8.15億平方米降至今年的6.15億平方米，降幅達24.6%。

　　而土地出讓金僅為7021.7億元，同比2014年同期的10890億元下調了35.5%。成交樓面均價也由去年的1317.06元/平米降到了1138.09元/平米。

　　但隨著房地産市場成交和房價的回暖，土地市場也開始在夏天逐漸回溫，溫州等地也再次有地王出現。

　　有數據還顯示，6月300城市住宅用地推出規劃建築面積9534萬平米，環比增44%，成交規劃建築面積5993萬平米，環比增38%，宅地市場環比繼續向好，回暖趨勢逐步顯現。

　　多個地方政府也將鉚足勁在下半程發力。根據鳳凰房産統計，今年1-5月份，廣州商住用地面積只推出了全年計劃的8%，也就是説，九成多的商住土地需在下半年推出。

　　嚴躍進分析，下半年一線城市的土地市場會繼續活躍，尤其是上海、深圳這兩個城市，房企拿地的意願較大，“地王”或許還會出現。另外，今年一些高庫存的三四線城市，可能會限制土地出讓規模，但市場熱度可能會好于預期。