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千萬元級住宅低價入市 北京樓市回暖論言之過早

  • 發佈時間:2014-09-22 07:06:00  來源:中國經濟網  作者:王麗新  責任編輯:王斌

  8月份以來,多個高端項目頗有“日光”跡象,週轉速度和成交量都超過市場預期;不過,多位分析人士認為,以此判定北京樓市回暖還言之過早

  今年以來,北京千萬元級高端樓市一直較為冷淡。然而,進入8月份以後,市場反應出現了明顯變化。

  對此,有業內分析人士向記者直言,高端項目逆市有所突破,除了受剛需市場波動影響較小的特點外,項目入市價格低於預期則是主要因素,以京投銀泰的琨禦府項目為例,其入市價格甚至比此前市場預期的售價低近7000元∕平方米。

  高端項目銷售速度加快

  實際上,今年以來,北京樓市千萬元級高端項目的成交一直較為低迷。從統計數據來看,除3月份之外,其餘6個月成交量均在200套以內。而去年同期,別墅月度成交量基本都在200套以上,甚至少數月份超過了300套。

  然而,進入8月份以來,高端市場開始有回暖跡象。

  據亞豪機構數據統計顯示,今年8月份,北京別墅市場共實現成交246套,成交面積6.68萬平方米,環比分別增長了41%、6%,並且創造了近5個月以來的新高。不過,與去年同期相比,即使8月份成交量小幅衝頂之後,仍有一定差距。與此同時,8月份別墅市場成交均價為36584元/平方米,環比上漲7%。

  “保利·海德公園開盤當日認購110多套,銷售金額達25億元。” 保利地産北京公司行銷公司總經理牛毅向記者透露,目前項目貨值僅剩下15億元左右。

  值得一提的是, 2014年上半年,北京樓市總價1500萬元以上的高端項目總銷售額約為28億元。顯然,這意味著保利·海德公園一個項目開盤當天的認購總額相當於北京樓市上半年總價1500萬元以上所有豪宅的成交水準。

  此外,海德公園項目快銷不是個案。7月份以來,北京樓市陸續有高端項目大賣。7月中旬,華潤萬橡府開盤當天實現認購金額15.7億元,180套房源5小時即宣告售罄;8月中旬,京投銀泰琨禦府開盤推225套房源,當天認購率超過95%,認購金額達24億元。

  “事實上,自7月份開放以來,保利 ·海德公園的來電來訪量就一直在攀升,在開盤之前,項目的認籌客戶量已經很高。”牛毅告訴記者。

  另據亞豪機構的統計數據顯示,8月份,北京在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目共售出180套房源,銷售總面積達3.16萬平方米,環比上月,成交套數、面積分別上漲了73%和62%。

   “回暖論”言之過早

  “回升趨勢主要是受到市場預期變化和供應量增加的影響。”亞豪機構副總經理高姍分析認為,從供應情況來看,8月份北京別墅市場共有5個項目入市,相比上月增加1個,新增別墅産品248套,環比增加18%。而9月份則有5個項目將陸續開盤。

  “目前別墅市場項目入市積極性仍處於高位。” 高姍表示,與去年相比,今年別墅市場供應一直處於較為充裕狀態,這主要受高端項目預售禁令逐步放開後,項目集中入市的影響。

  事實上,《證券日報》記者也了解到,一些高端老項目的後期也在加緊籌備入市,包括五礦萬科·如園等奪得2014年上半年北京高端物業銷冠的項目。據悉,為了搶得市場份額,該項目不但引入首師大附中,中關村二小等名校教育資源,更是引進RBM系統,將戶型面積也擴大至300平方米以上。

  不過,儘管多個高端項目“摩拳擦掌”,以期待入市遭搶,但實際入市成交情況仍有待觀察。

  “現在説市場回暖還言之過早,保利·海德公園的熱銷目前來説只能算是個案。”亞豪機構市場研究總監郭毅表示:“目前已知的幾個熱銷項目,或是開發商的降價推盤策略起效,或是真正擁有稀缺地段資源,而除這些‘捷報’以外,還有更多的高端項目,蓄客和銷售情況並不好。”

  據了解,京投銀泰琨禦府項目,此前市場預計其銷售均價至少在8萬元/平方米以上,而8月中旬,其開盤均價為73000元/平方米,且包含了8000元/平方米的精裝修,價格優勢明顯。

  此外,記者走訪發現,在四環和五環區域,出現多個高端項目因蓄客不佳,一再推遲開盤時間的現象。不過,多數業內分析人士認為,四環內的高端項目由於項目本身擁有的稀缺資源,價格仍會保持穩定。

  對此,保利代理北京公司總經理杜平向記者表示,關於市場回暖,可能業內對其的理解都不太一樣。從數據上來看,現在北京樓市處在“量升價跌”階段,這釋放出市場慢慢走出低谷的信號,有一點點回暖跡象。“現在判斷市場是否回暖尚不好斷定,但四季度市場應該會向好的方向發展”。

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