近年來，不斷有奢侈品牌撤出外灘某號的消息傳出。上海花大力氣重修的外灘、一直被傳要改造的淮海路東段上，一個個空鋪像一雙雙空洞的眼睛，望向街上的人流。

　　這些沿街商鋪的不景氣，與奢侈品行業的下滑有著密切關係。面對嚴峻的市場環境，今天的奢侈品牌不再需要外灘的廣告效應，而是變得更加務實，追求真金白銀的銷量。而外灘、淮海路傳統核心商圈由於缺少統一規劃，交通不便等原因，始終不能給商家帶來滿意的客流量。取而代之的是，人氣旺盛的購物中心正贏得消費者芳心，相比之下，外灘居高不下的店租異常尷尬。

　　12年前，淮海中路的部分街鋪日租金約為50元/平方米，而高緯環球的研究數據稱，目前淮海中路的街鋪每平方米租金也只有50多元/天。這12年間，當上海大多數地段的房價出現幾倍甚至十倍的漲幅時，這一地段的租金卻回到了原點。

　　在房地産諮詢機構人士看來，奢侈品離開上海外灘、淮海路商圈之後，新進入的業態，無論是餐飲、藝術品還是高端定制，對原先的商鋪租金水準尚無足夠的承受能力，因此租金回調在所難免。但這些地段的物業畢竟屬於稀缺資源，相信經過一段“養鋪”的陣痛期之後，商鋪租金還會回升。

　　奢侈品牌來外灘“打廣告”

　　在上海外灘、淮海路這樣的傳統商圈，奢侈品牌一直是商鋪的主力租戶。可以説，奢侈品行業決定了這些商圈的興衰。

　　新世紀的前十個年頭，奢侈品牌在中國一直是狂飆突進的態勢。各大品牌紛紛拋出激動人心的開店計劃，在一線城市瘋狂爭奪鋪面，並開始討論怎樣從一線城市進軍到二三線城市。一家美國輕奢品牌高管曾向《每日經濟新聞》記者透露，在中國計劃每年開三十幾家店，平均十天開一家，全速前進。

　　彼時，國人對奢侈品牌的了解非常有限，海外購物遠不如今天這樣普遍。剛進入中國的奢侈品牌首要任務便是塑造形象，而上海外灘聞名全國、歷史悠久、風景優美、人流量大，外灘的專賣店對這些品牌來説就是最好的廣告。

　　時尚專欄作家林劍告訴《每日經濟新聞》記者，上海與歐洲有一點不同，歐洲有眾多奢侈品“街邊店”，歐洲街道比較窄，適合行人閒逛，而在上海，大型購物中心更受歡迎。歐洲奢侈品牌剛進入上海時，可能習慣性地尋找有歷史感的街區，因此，富有歷史人文底蘊的外灘、淮海路最先受到青睞。

　　2003年，阿瑪尼在外灘開旗艦店，面積達到1100平方米。緊隨其後，卡地亞、傑尼亞、百達翡麗、寶詩龍等一線品牌紛紛入駐。一時間，外灘成為奢侈品牌競逐的“鑽石街區”，那些外灘旗艦店實際上扮演了品牌“燈箱廣告”的角色。

　　業績不佳品牌大面積撤離

　　然而，這些商家們漸漸發現，外灘人流量雖大，但其中並沒有多少潛在客戶。遊客從外地來到外灘，只為看看上海的風景。

　　網路上曾流傳一張照片：外灘名店的櫥窗外，遊客或蹲或坐，鋪著報紙吃盒飯，店員和保安想驅趕他們，於是假裝灑水。

　　實際上，在外灘，衡量客流購買比例的“提袋率”一直比較低。一位義大利奢侈品牌代理商告訴《每日經濟新聞》記者，他的品牌開在外灘一家五星級酒店地下一層，生意一直不好。

　　到訪上海的伯爵表首席執行官麥振傑道出了真相：“上海本地人不會到外灘購買奢侈品，而通常到外灘的觀光客又並不是那些品牌的目標客群。”

　　林劍認為，外灘的交通不便、停車困難也是一個大問題。如果顧客每跑一趟都要大費周章，他們為什麼不去更方便的購物中心消費呢？

　　與此同時，隨著近年來政府反腐力度越來越大，奢侈品行業陷入低迷。連向來穩健的愛馬仕也在財報中披露，鐘錶品類在中國的銷量受到了影響。

　　“品牌在選擇外灘、淮海路開店之前都有詳細的評估報告，認為能賺錢才會決定開店。2000年前後，各大品牌的預期可能過於樂觀了。”曾在多家奢侈品牌任職的Sandy告訴 《每日經濟新聞》記者，許多外灘旗艦店銷售額很低，而店租又很高。她所熟悉的淮海路一家名錶店，好幾天才能成交一單，一個月只能賣掉十幾塊表，長期虧本經營。

　　嚴峻的市場環境讓奢侈品牌們變得更務實了。十年來，隨著奢侈品行業在中國從興起、蓬勃發展到充分競爭，中國消費者對奢侈品從好奇到深入了解，一線品牌在外灘的展示、教育工作告一段落，如今更加看重真金白銀的銷量。但當這些重金打造的奢侈品店舖營業額一直提升緩慢時，越來越多的品牌選擇撤退。

　　《每日經濟新聞》記者調查發現，奢侈品牌撤出外灘、淮海路，除了生意不景氣，還與這些區域的商圈缺乏統一規劃、缺乏整體配套等因素有關。

　　淮海路東段曾被稱為“商業百慕大”，這一帶由14棟商務樓組成。由於商務樓底層的商場規模不大，很難形成完整而成熟的商圈。芭比、連卡佛、華亭伊勢丹曾在這一帶入駐、退出或歸來，在新舊交替的過程中，這一帶常常處於空置或裝修狀態。

　　淮海中路中段兩側物業分屬永業集團、淮海集團、益民集團等，南側不少店面至今都由“房東”自主開店分散經營。

　　外灘一幢老建築的經營者告訴記者，其所在的大樓是黃浦區政府租給她們經營的，租期15年。這幢老建築被定位為高級定制會所，會所內有多家婚紗、禮服品牌旗艦店，目前會所的空置率較高。該經營者表示，這是為了留出足夠的空間舉辦時裝秀等活動。

　　記者了解到，這是一幢有上百年曆史的建築，新中國成立後一度被用作加工廠，空置了許多年後開始出租，但不能出售。據介紹，外灘不少建築都是以這樣的模式運營的，各個建築都有不同的租用業主，每幢樓按照經營者的思路裝修、開發，彼此之間缺乏統一的規劃。

　　Sandy表示，外灘、淮海路的一個難題在於，物業分屬於不同的業主，其中不乏老國企，他們的經營思路較為陳舊，往往隨意租給一些並不適合這一區域的品牌。一些原本對這一帶非常感興趣的奢侈品牌，也曾因為“鄰居”不夠體面而選擇放棄。

　　店舖租金十年回到原點

　　2002年，淮海中路的部分街鋪租金為2萬元/平方米·年，折合日租金約為50元/平方米，而高緯環球的研究數據稱，目前淮海中路的街鋪每平方米租金也只有50多元/天。也就是説，這12年間，當上海大多數地段的房價出現幾倍甚至十倍的漲幅時，這一地段的租金卻回到了原點。

　　“退潮了，才知道誰在裸泳。”恒隆地産主席陳啟宗認為，奢侈品的心態是，市場好的時候不妨多開幾家店，可以起到廣告效應，有些商場還會給補貼。但隨著這幾年高端消費的下滑，品牌開始精打細算，開一家新店或許就要同時關一家老店，只保留生意最好的那家，這樣一來，一些經營業績不理想的商場就要受到波及。

　　林劍告訴《每日經濟新聞》記者，商場對品牌收取的通常是固定租金，或按銷售額扣點計算。一樓二樓的大品牌一般不對外公佈銷量，交固定租金，而更高樓層的小品牌，就要看業績表現了。品牌大多采取務實的態度，如果持續虧損，就會選擇關店，死撐的情況並不多見。

　　高緯環球4月份發佈報告稱，傳統百貨銷售額同比增長自2012年以來逐漸呈現下降趨勢，某些百貨商家銷售額同比出現負增長。

　　高緯環球上海研究部經理陳妍斐透露，淮海中路街鋪租金從去年高峰時期的60~70元/平方米·天已經跌至目前的50元/平方米·天，降幅約20%。外灘地面首層租金也較去年下降5%~10%，目前為30~35元/平方米·天，南京路租金在近期也出現輕微下滑，降幅為2%~3%。相比之下，核心區商圈中徐家匯和陸家嘴租金較為穩定。

　　儘管奢侈品計劃搬離外灘、淮海路、南京西路等地的部分街鋪，但這些區域從來不缺願意入駐的商業業態。

　　高力國際華東區商鋪服務部董事洪淑慧透露，目前在外灘等地區出現的商鋪空置現象，僅存在於一樓的底商，二樓以上的高端餐飲基本還是滿租的，並且後面還有一大批品牌等著入駐。該機構認為，外灘未來會更加適合做諸如藝術品、高端定制等業態。只不過，業態調整能否被業主接受，是一個問題。因為相比奢侈品，上述類型的業態能接受的租金要略低一些。

　　相比外灘，淮海中路的轉型方向更為明確。餐飲和快時尚是目前對商場貢獻最多的品類。高緯環球零售商租戶代表團隊亞太區董事寧孝言認為，2014年，開實體店最為積極的是H&M、Zara、優衣庫等快時尚品牌，這些品牌進入中國較晚，現在還處在擴張階段。

　　Zara、H&M等由於適應的消費需求更廣，在這個區域也能有很好的業績。出乎很多人想像的是，這些店舖的貨品售價並不高，但能承受的租金卻不低。

　　除了快時尚，咖啡館、西餅屋等西式餐飲的商店，也能成為淮海中路上街鋪未來的主力租戶。

　　在行業下滑形勢下，商鋪兩極分化加劇，經營不善的商鋪首先面對的是租金的下滑，然後是關店，甚至空鋪。淮海路上的皮具品牌Lancel就在今年關掉了門店，取而代之的是本地內衣品牌古今。而那些表現較好的商鋪則受到了品牌更多的投入。

　　第一太平戴維斯上海公司副總經理、商鋪部董事朱兆榮指出，盤活包括外灘、淮海路在內的商鋪，最需要政策的放鬆。由於受到一系列限制，目前包括銀行在內的一些業態尚不能進入這一區域，這在一定程度上影響了商鋪的出租。

　　資源稀缺物業受影響不大

　　此前，因看中淮海路和外灘的商業價值，諸多開發商和百貨商場依靠持有核心地區的商業地産，獲得了租金和物業增值的雙重收益。不過，眼下有觀點質疑，在品牌大面積撤離的背景下，這些物業的價值會不會迎來拐點？益民百貨、新黃浦、香港新世界、陽光新業等企業，會不會因此番奢侈品牌的大面積撤離而遭受賬面和實際的雙重損失？

　　在淮海路及外灘擁有物業的上市公司眾多，其中不乏一些老字號國企。如益民商業集團，旗下擁有18萬多平方米的商業地産，涵蓋商鋪、辦公樓、酒店等，其中在淮海路商業街就有近10萬平方米；陽光新業旗下上海陽光新業中心位於淮海路商圈的核心位置，總建築面積約為17500平方米；新黃浦旗下位於北外灘國際航運中心商務區的浦江國際金融廣場，佔地1.4萬平方米、建築面積11.9萬平方米。

　　不過，《每日經濟新聞》記者調查發現，外灘、淮海路上奢侈品牌的撤離，對開發商和業主的影響並不是太大，一方面，奢侈品業態在相關企業整體業務中所佔據比例並不高；另一方面，這些區域的物業本身屬於稀缺資源，長遠來看還有升值空間。

　　據了解，商家的集中撤出，租金成本過高是其中一個重要原因。這些品牌撤出之後，這一地段的租金未繼續上漲。

　　以幾個企業為例。數據顯示，2014年中期，租賃業收入僅佔益民集團總體收入的5.71%，房地産出租佔新黃埔整體收入的比例為7.91%。此外，陽光新業的商業出租今年中期收入為1.13億元，佔比為46.11%，儘管比例並不低，但涉及到上海的項目佔比並不高。

　　上海商業研究中心首席研究員齊曉齋表示，淮海路以及外灘租金下跌實屬正常，“原來炒得太高”。雖然位置很好，但受電商衝擊以及眾多購物中心的分流等，眼下“生意不好做”，租金下來對物業的商業經營反而是有利的。

　　齊曉齋指出，物業的價值和供求也有關係，而稀缺資源總是不缺乏需求的。長期來看，企業並不存在收益上的隱憂。

　　業態佈局需重視配套

　　在業內人士看來，以淮海路中段為例，此前即便租金再高也仍是一鋪難求，如今出現 “空鋪潮”，一方面是因為高租金正吞噬著實體零售業的利潤，更重要的是因為淮海路多年來商戶組合沒有規劃、餐飲配比不夠、停車位欠缺等“硬傷”。

　　據了解，針對這一現狀，原先被定位成 “香榭麗舍大街”的淮海路也開始放下身段，走起“親民路線”。

　　目前來看，“親民路線”已有成效。今年6月，繼闊別淮海路12年的老大昌西點旗艦店復出後，6月，淮海中路靠近成都南路的哈爾濱食品廠旗艦店也重新開張。

　　業內人士表示，餐飲業將是淮海路接下來著力引入的主要業態之一。高緯環球報告顯示，2014年二季度，餐飲仍是購物中心創造營收的主力。以淮海路為例，將於年底開業的陽光新業購物中心內，餐飲佔比預計接近總面積的50%；香港廣場在舒適堡健身中心租約期滿後將迎來大面積租戶整改，5000多平方米新增空置面積中餐飲企業將成為主要租戶。

　　《每日經濟新聞》記者看到，在聞名遐邇的淮海路上，頗具歷史感的“婦女用品商店”和瑞士頂級名錶的專門店相距不過百米，一些老字號的快餐店也夾雜其間。但上述業內人士指出，“老字號”回歸只是權宜之計，商業業態早晚是要調整的，因為做餐飲有一個問題，終究會影響到周邊的住戶。不過，咖啡館、甜品店等問題不大。從上海的主要消費人群來看，年輕人比較多，做一條年輕、時尚的商業街或是一個不錯的選擇。“業態成功後，人流量加大，租金也可以上去。”該人士説。

　　除了淮海路，外灘也在逐步轉型。高力國際相關人士向《每日經濟新聞》記者指出，“可能一些零售、高端會所、餐飲、定制服務等比較適合這裡。”做商業和品牌需要集聚效應，就外灘來看，未來零售業會朝兩邊發展，而中間那部分會更多地引進高端定制服務、餐飲等業態，兩端和中間軸線可以形成互動的業態。

　　相關資料顯示，餐飲在上海購物中心的比例一般在15%～20%，但最近部分購物中心的餐飲租戶佔比已提高到40%。