以國家開發銀行住宅金融事業部和全國流轉的公積金中心為班底組建國家住房銀行，既可給銀行注入超低成本的資金，降低購房者的月供壓力，也可修復商業銀行資産負債表，降低商業銀行資産不良率，疏通貨幣政策傳導機制，實現從“寬貨幣”向“寬信用”的轉變。

　　超預期、大力度的樓市“3·30”鬆綁政策滿月了。通過提升融資杠桿、降低交易成本，促進自住和改善性住房需求入市，推動庫存去化，以防樓市從頂部快速回落，對衝投資下滑和托底經濟增速的目標是否實現了呢?依據數據分析和筆者的實地調研，有效果，但問題似乎更多。

　　首先，“3·30”鬆綁政策更多支撐了一線城市樓市，而二三線城市回升不顯著，與政策初衷有出入。2014年“9·30”新政後，一線城市樓市在四季度形成了“暖冬”，並與今年一季度的“小陽春”無縫對接，看成交量，去年四季度和今年一季度同比均增長25%左右。價格止跌回升趨勢更突顯，一線新房價格指數跌幅去年底已降至1%以內，二手房止跌回升，而今年一季度則環比回升，同比止跌。

　　“3·30”政策鬆綁後，一線城市新房成交量回升35%左右，二手住房則回升了50%以上。目前，一線城市庫存消化週期大都降到12個月以內，深圳已降至8個月，但其他城市情況依舊不樂觀。據CRIC的監測，由於2009年至2013年期間新樓供應過快增長，而需求全面收縮，整體二三線城市需求下滑5%了以上。24個重點監測城市中，14個城市庫存週期超過18個月，而煙臺、瀋陽、青島、徐州、中山和無錫等城市的庫存消化分別高達43.4個月、39.8個月、25.4個月、24.2個月、24個月。

　　其次，“3·30”鬆綁政策更多促進了二手住房交易回升，新房則表現平平。在樓市長下行週期的共識下，再加上股市持續火熱對資金的分流作用，鬆綁政策刺激了改善性住房需求和少量投資需求。而且，改善性住房需求主要表現在對公共配套、縮短“職住”距離、保值性更強的住房改善，而非大面積住房的改善。滿足這些改善訴求的房子基本是城市中心區的二手住房，近期“學區房熱”、租售比改善的中心區中小戶型(地鐵旁)住房價格瘋長，充分證明這一點。由於新房多數位於城市週邊，不僅公共服務配套不足，也無助於縮短“職住”的距離，保值前景，則並不被看好。

　　再則，開發商全面轉向“去在售庫存”，新開工、加快施工和拿地積極性降到冰點。今年一季度，開發投資增速連續13個月下降，且8.5%的增速為2010年以來首次下探至“個位數”;新開工下降18.4%，絕對量創2010年以來新低，而施工面積則同比增長6.8%，意味著開發商全面轉入“去在售庫存”，不僅繼續加杠桿的積極性不高，推進在建速度的積極性也很低。

　　儘管“3·30”政策力度較大，但政策著力點在需求端刺激，即通過降首付、降月供、降成本，改善市場預期並激勵其入市。事實上，目前需求端面臨的最大約束，是房貸領域的融資難和融資貴問題突出。央行數據顯示， 3月末，房地産貸款餘額18.41萬億，同比增19.4%，但個人購房貸款增速僅比去年末高0.1個百分點，這與去年以來政府一直在鼓勵銀行支援合理住房需求的政策導向非常不協調。

　　導致銀行“惜貸”的主要原因，是房貸“不賺錢”、風險大。目前，貸款基準利率為5.9%，首套房利率下限7折，也就是4.1%。而在存款利率上浮空間打開之後，部分銀行5年期存款利率已達5.2%，若打7折，銀行是要虧本的。另外，房貸期限長，而MBS和REITs短期內難以放大規模，在存款理財化、同業化的背景下，房貸規模大了會惡化銀行的流動性風險，而樓市的下行趨勢也加劇了銀行對抵押物和影子銀行風險的擔憂。因此，首套房貸利率目前在基準利率左右，而具有改善性質的二套房貸利率則在基準利率的1.1倍以上。

　　在次貸危機及歐洲債務危機後，為緩解樓市下滑對消費、投資、銀行信貸緊縮的衝擊，美歐日三大經濟體毫無例外都祭出了“低利率”甚至負利率政策，以最大限度刺激居民購房。據筆者調研，當前我國樓市需求基本上是剛性需求，對房貸成本(利率和月供)很敏感，在需求偏弱和新房供應效率不高的情況下，再加上近期股市行情火熱大在量分流資金，只有更低的利率才能刺激需求入市。

　　因此，筆者建議，以國家開發銀行住宅金融事業部和全國流轉的公積金中心為班底，組建國家住房銀行。一方面，通過外匯儲備和財政資金向住房銀行注資，要求住房銀行以超低利率向商業銀行融資;另一方面，以國家住房銀行為載體，以銀行、保險、債券、投資基金、養老金和個人等作為投資者及持有機構，構建 “按揭-MBS-國家住房銀行-市場”的按揭貸款二級市場。這樣，既可給銀行注入超低成本的資金，鼓勵銀行以超低利率(比如基準利率的0.7倍甚至以下)給購房者貸款，降低購房者的月供壓力，吸引剛性需求入市，也可置換銀行存量房貸，促使這部分不流動、利率低的貸款流動起來，緩解流動性風險、抵押物風險、影子銀行風險給銀行帶來的“惜貸”情緒。

　　住房銀行向商業銀行融資和建立按揭二級市場，可修復商業銀行資産負債表，降低商業銀行資産不良率，疏通貨幣政策傳導機制，從而實現從“寬貨幣”向“寬信用”的轉變，或能疏通貨幣政策傳導機制的“中梗阻”。同時，住房銀行可根據商業銀行發放居民按揭貸款的規模和利率，決定向商業銀行融資的成本和規模。

　　住房銀行向商業銀行融資和建立按揭二級市場，屬於“定向寬鬆”的範疇，這又能避免直接放水造成地方融資平臺和産能過剩國企道德風險再次氾濫。通過新的按揭貸款發放形成存款，還可有效增加M2的發行規模，避免央行調控工具創新造成資金在銀行體系空轉、影子銀行失控的風險。

　　(作者係深圳市房地産研究中心高級研究員 李宇嘉)