央行、銀監會聯合發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》已近一個月，該通知所述“對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍”，迄今未見銀行開閘。

　　房貸利率七折一去不返，恰與近期各地紛紛鬆綁房地産調控成鮮明對比。為什麼曾經一度被銀行視為“香餑餑”，並且在過去很長時期內充當房地産價格扶搖直上最重要推手的個人房貸一反常態，反而成為當下樓市復興最直接的制約因素呢？

　　這可以看作我國市場化進程成果的反映，起碼包括以下三方面市場機制決定性的作用，具體來説：

　　首先，雖然自2004年10月起，央行即已完全取消銀行貸款利率上限，但是融資成本的重心上移，還是要歸因到近年來存款端發生的一系列變化，譬如2012年6月起，金融機構存款利率可上浮至基準利率1.1倍；再譬如銀行理財和信託等融資性表外業務異軍突起，原住戶存款中的相當一部分已基本實現市場化定價，並且對銀行表記憶體款形成越來越大的分流壓力。

　　國際經驗表明，無論發達國家還是發展中國家，其利率市場化初期階段，存款利率與貸款利率通常會出現同步上升趨勢，因為金融機構在不斷倒逼的價格機制、競爭機制驅動下，勢必只能將其吸納的成本越來越高的負債資金，更多地投向高風險/高利率貸款領域，這其實也正是為什麼不單單是房貸，中國的整體融資成本在近來企業投資意願趨降的背景下，反而呈現較顯著升勢的原因所在。

　　其次，雖然中國的貨幣總量仍顯過剩，但由於近來外匯佔款出現連續、快速回落，再加之貨幣政策基本思路已著力轉向“保持定力”、“盤活存量”，因此貨幣增量收縮態勢盡顯無遺。譬如最新統計顯示，中國第三季度社會融資規模為2.27萬億元，不到第二季度的一半，其中9月份約為1.09萬億元，比去年同期減少20%以上。結構性的“錢荒”，實則已成為中國扭轉債務軟約束必須承受的陣痛之一。

　　第三，“首套普通自住房”這一明顯帶有政策性意圖的“優惠”對象矛盾于銀行商業化取向(“首套普通自住房”貸款風險更高、金額更小，利率本應更高)，同時中國的房地産市場價格泡沫也已進入擠壓階段，因此不客氣地説，這種指向明確的“定向寬鬆”，從其發端起就與市場規律背道而馳。

　　利率市場化的核心，就是要建立由市場供求決定金融機構存、貸款利率水準的利率形成機制；當然另一方面，支援首套、自住，以及改善性住房需求，又是理當堅持的以公平為導向的政策訴求。這兩者間不應該出現相互排擠，或者為了一方犧牲另一方的情況，真正可行的辦法，還是應該由地方政府依據各地實際，在自身職能範圍內通過公積金、貼息、退稅、減稅等方式，統籌兼顧效率與公平。