房貸利率七折幾無可能 專家建議乘機減持房産
- 發佈時間:2014-10-28 09:00:40 來源:人民網 責任編輯:姚慧婷
房貸利率七折到底能實現嗎?不妨算一筆賬,按照法定5年期以上商業貸款基準利率6.55%計算,7折房貸利率為4.585%,然而5年期定存基準利率為4.75%,不少銀行發行的理財産品收益率也在5%左右。成本大於收入的買賣銀行肯定不會做。
從市場情況來看,房貸新政確實刺激了一線城市二手房市場,房産仲介的生意也重新紅火了起來。然而,考慮到未來房價大漲的可能性不大,且租金回報率較低,專家建議不動産佔比超過七成的投資者,可以適當拋出一些物業,以獲取貨幣資金,轉投其他領域。
房貸新政刺激一線城市二手房市場
10月份以來,原本門可羅雀的房地産仲介門店又熱鬧了起來。據中國經濟網記者了解,本月成交的住宅,多以改善型需求為主。仲介公司員工介紹,結清首套房的貸款再買房就享受首套房貸款政策,對於改善型需求的家庭影響非常大,不但貸款的利息大幅下降,此前購房者持幣觀望的心態也在減弱。
多家仲介門店的工作人員也表示,以往成交量較小的大戶型,近期卻頗受看房客青睞,不少門店100平方米以上戶型的成交量甚至超過了小戶型。但是業內人士也表示,對於剛需來説,政策上並未有實質的利好,雖然10月以來也有不少剛需入市,但多數是受市場預期的影響。
趕集網房産頻道負責人曲先洋在接受採訪時表示,從流量、均價數據來看,房貸新政對於北上廣深四個城市的影響程度要高於其他城市,具體體現在新政頒布以來,北上廣深四個城市的二手房流量,環比9月同預測的基礎期增長超過17%,其他城市則不到7%。
7折利率目前不可能被執行
按照央行出臺的首套房貸認定新規,商品房的貸款利率下限為7折,但並非強制執行利率。據中國經濟網記者了解,對於少量優質客戶或機構客戶,目前部分一線城市商業銀行最低僅給出了9折的優惠利率。
專家分析指出,銀行不會做虧本買賣,因此7折利率在目前幾乎不可能被執行。不妨算一筆賬,目前商業銀行5年期以上貸款的基準利率為6.55%,7折利率就是4.585%,而5年期定存基準利率為4.75%,相比之下要高出一點。此外,不少銀行發行的銀行理財産品收益率在5%左右,比7折利率也要高出0.4個百分點。由此看來,銀行如果發放7 折利率鐵定是虧錢的。
另外一方面,銀行目前仍然面臨貸款額度不足的問題。如果流動性不足的問題無法解決,銀行也不可能給予購房者更高的房貸優惠。整體而言,一線城市尤其是上海的房貸新政限制較多,使得受惠面有限。
專家建議:乘機減持房産
除了房貸新政以外,日前,住建部、財政部和央行聯合出臺公積金新政,推出職工連繳6個月可向戶籍地申請公積金房貸,住房公積金繳存要實現異地互認、轉移接續等措施。雙重利好衝擊下,10月份一線城市二手房成交量大幅回升。
中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁日前公開表示,房貸新政在短期內可刺激550萬套購房需求提前入市,公積金異地互認至多刺激100萬套購房需求,公積金門檻降低可釋放170萬套購房需求。不過,甘犁強調,上述數據仍屬於靜態評估,並未考慮到未來購房市場的預期改變等動態因素。
但是從另外一個方面來看,目前的行情走勢已經明白無誤地表明,房價已經打破只漲不跌的神話,未來房價很有可能會面臨震蕩運作的格局,漲跌互現,靠投資房産獲取鉅額回報的時代已經一去不復返。此外,目前持有房産的租金回報水準較低,甚至不及銀行存款。即使未來房價上漲,但收益應該有限,因此繼續持有房産,意義已然不大。
考慮到新政對市場會讓改善型需求釋放,進而促使交易活躍程度提高,專家建議應乘此機會減持房産,調整並優化自身資産結構。尤其是那些不動産佔比超過七成的投資者,可以適當拋出一些物業,以獲取貨幣資金投資別的領域,或者改善自身生活品質。