剛剛過去的7月和8月，是今年以來樓市最為健康的兩個月。根據CREIS中指監測的數據，全國42個主要城市住宅市場一改上半年“價滯量跌”的局面，成交規模連續兩個月回升，7月和8月的成交量環比分別上升了9.6%和1.5%，帶動成交量同比降幅從上半年的22.8%收窄至13.25%。但與此同時，房價繼續下降，70個大中城市房價指數在7月份已經是環比連續3個月下降，8月份的百城房價環比連續4個月下降。

　　成交量連續回升有多種原因，如佈局于主要城市的限購體系瓦解、按揭貸款形勢開始轉好、地方轟轟烈烈的救市行動等。但是，在剛需佔主導、房價連續上漲5年(2009-2013年)且相比2008年翻一番的情況下，房價出現實質性鬆動是成交量連續兩個月回升的主要原因。房價之所以在下半年伊始就有實質性的鬆動，其根源還在於開發商整體對於“以價換量”策略已經形成共識。

　　今年上半年，開發商在降價問題上之所以遮遮掩掩、噱頭多於實際行動，就在於開發商整體在博弈經濟增長“底線思維”將倒逼貨幣政策放鬆的傳統思路。但是，由於國家堅持“微刺激”對衝樓市下滑，堅決以“定向寬鬆”代替“貨幣放水”，希望樓市降溫以暴露問題、解決問題，因此上半年樓市整體呈現“價格水準僵持(甚至上漲)、成交量大幅下滑”的局面。

　　當二季度宏觀數據初值出來以後，儘管允許各地退出限購政策，緩解樓市過度下滑衝擊“穩增長”底線，但此舉對於樓市去庫存幫助不大，更多的是出於平滑的考慮，而不是扶持的考慮。同時，在平均利率水準依舊保持在高位、商業銀行防範樓市風險的情況下，按揭貸款政策緩和程度有限。一言以蔽之，解決樓市問題，不可能再像過去一樣，繼續依賴“投資需求帶動預期，預期帶動剛需入市”，根本之道還在於讓房價適應剛需群體的可支付能力，以價換量是唯一的出路。因此，國家在樓市態度上明確了“千方百計消化庫存”的指導思想，這成為了樓市的新主題，也給開發商吃了一顆定心丸。

　　因此，我們看到，進入下半年以後，開發商一改上半年遮遮掩掩的做法，在降價問題上集體行動。當然，驅使開發商一致降價的內生動力是樓市的基本面，首先就是來自資金鏈的壓力。由於2012年以來進入新一輪“拿地週期”，而2009年擴大內需期間拿的地還沒有開發完畢，目前的施工面積相比2010年增長了50%，相比2008年翻了一倍。再加上2010年以來股權融資大門緊閉，配合房企擴張的高成本融資(貸款、信託等)讓企業杠桿率不斷攀升。到2014年6月末，A股房地産板塊凈負債率超過100%，有息負債率達到34.6%，都創下2007年以來新高。今年以來，信貸和社會融資進入開發行業非常謹慎，貸款和信託已將非資質房企和非重點一、二線城市歸到“黑名單”，而貸款、地價款、信託等進入支付和償還高峰，高成本資金大量沉澱在庫存上划不來，以價換量緩解資金壓力是必然的。

　　庫存壓力和供求形勢超出預期。截至7月，上海易居房地産研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存量為26594萬平方米，同比增長22.8%，創歷史新高；8月份，儘管7月份銷售轉好使得庫存消化週期小幅回落，但房企推盤量增加得更快，導致庫存總量繼續攀升。8月份，申萬證券跟蹤的18個重點城市的庫存消化週期為12.8個月，環比下降了0.4個月，為近5個月首次回落，但庫存總量環比增長4.3%。因此，即便銷售維持目前弱勢回升局面，由於房企可售資源量很大，後續供應源源不斷，庫存壓力在四季度難以根本緩和，“以價換量”趨勢難改。

　　在上半年，由於各大房企對政策和市場形勢認識有誤，錯失了搶手業績的“小陽春”，上半年多數房企僅完成銷售目標的30%左右，甚至在20%左右。下半年，若不能在“金九銀十”收復上半年的失地，不僅全年目標無法完成，而且會出現超預期的下滑，這也是為何下半年推盤量突然劇增的原因。業績考核壓力也將驅使開發商降價走量。

　　總體來看，7、8月份的樓市是最為健康的，成交量明顯回升，價格下降，這也是管理層希望看到的景象。不僅對於去庫存，對於樓市泡沫軟著陸和支援“穩增長”戰略也有多重利好。這種跡象是否會延續成為趨勢，9月和10月能否成為實打實的“金九銀十”，這是業內最為關心的。

　　從政策上講，國家期待樓市在下半年能為“微刺激”、“穩增長”做出更多的、更有效的貢獻，但唯一齣路是開發商延續目前以價換量的策略，提供適銷對路的産品(中低價位和中小戶型)，而並非是重新仰仗信貸全面寬鬆和投資需求入場。並且，從資金面看，為了防止通脹抬頭、穩定地方債務和避免資金跑冒滴漏，央行二季度貨幣政策報告已經傳達出定向寬鬆貨幣政策將保持穩中謹慎或趨弱的走勢。因此，下半年貨幣政策“定向寬鬆”的力度不會比上半年大，溢出到樓市的量也有限。

　　目前，儘管一線城市成交量回升更明顯，但庫存消化壓力也很大，去化週期普遍在15個月以上。同時，儘管主流開發商業績完成相對較好，但乘機提高市場佔有率和獲取優質存量資源(通過並購)也需要加快週轉速度。因此，下半年“以價換量”的策略應用將在更大範圍內展開。客觀地講，成交量一旦上來，開發商降價動力將趨弱，這在2009年和2012年前兩輪弱勢反彈中均有出現。但是，由於庫存頂還沒有到來，信貸條件不可能出現2008年式的大逆轉，也不會出現2012年式的全面寬鬆(降準、降息)，房企資金壓力正在接近歷史紀錄，投資需求不會入場，歷史不會重演，房企沒有漲價空間。9月和10月延續“價格下降、成交量回升”的局面將是大概率事件，全年銷售規模將好于年中預期。