中央經濟工作會議釋放樓市調控四大信號 背後有何深意？

　　中央經濟工作會議12月8日至10日在北京舉行。此次會議，對於房地産發展，在繼續強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”的同時，新提出“因城施策促進房地産業良性迴圈和健康發展”。

　　這將對明年的房地産市場産生哪些影響？記者就此採訪了多位業內專家。

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　　堅持底線！連續多年堅持“房住不炒”定位

　　繼2016年中央經濟工作會議戰略性地以“房子是用來住的、不是用來炒的”，重新定位了中國房地産市場後，今年中央經濟工作會議再次強調“房住不炒”。

　　中央經濟工作會議要求，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式。

　　此次會議再次強調這一定位，在當前環境下有著不一樣的意義。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進12月11日接受央廣網記者採訪時表示，後續若是在合理購房需求釋放的過程中，地方政府無底線放鬆購房政策、甚至通過炒房市場來拉動房地産，依然要面臨問責的可能。這也要求各地後續對於合理住房需求和投資投機炒房需求的界限，要嚴格區別，以真正打擊違法的、保護合法的。

　　他同時認為，實際上，在“共同富裕”目標下，房地産稅後續也會積極進行試點，所以對於各類炒房的做法，依然會進行嚴打。

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　　新提法“探索新的發展模式”係最大亮點之一

　　此次中央經濟工作會議對房地産市場定調還有一大亮點是，提出“探索新的發展模式”這一概念。

　　如何理解？對此，嚴躍進認為有多層含義，首先並購並舉的發展模式會進一步得到推進，“十四五”期間購房市場和租房市場將並軌發展、商品房市場和保障房市場也將共同發力。所以，對於包括保障性租賃住房的發展等，預計會出臺更多的政策支援。

　　諸葛找房數據研究中心負責人王小嬙表示，探索新的發展模式，也將推動房地産開發企業的轉型。王小嬙提到，我國房地産市場已經結束了快速發展進入了平穩發展期，增量市場的增速趨緩，房企快週轉、高杠桿的發展模式已成為過去式。

　　嚴躍進同樣認為，增量市場會逐漸轉變為增量存量共發展的模式。尤其是存量市場的發展會提速，包括城市更新、老舊小區、物業管理、租賃市場四大市場會發力，將更好發展存量房市場。

　　值得一提的是，對地方政府而言，過去依賴房價、地價上漲驅動的“土地財政”模式也亟需轉變。嚴躍進進一步解釋稱，包括房地産稅等推進依然會進行，將進一步引導住房消費觀念紮根，扭轉住房投資、炒房盈利的錯誤思想，包括房企和購房者等都應該積極理解這個新發展模式。

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　　重點發力：保障性租賃住房供應比例有望加大

　　對於保障性租賃住房，中央經濟工作會議強調，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。記者關注到，這裡將“保障性住房”放在了“商品房”前面。

　　據貝殼平臺數據顯示，2021年北上廣深的平均購房年齡為36-38歲，相比2018年推遲了2-3年左右，很多租客租住時間或超過10年，未來家庭化租賃需求逐步顯現。

　　王小嬙告訴記者，由於較高的購房壓力，鼓勵居民以租代售，以往還提出“租售同權”，但中國的租賃市場仍處在發展初期階段，2018年興起長租公寓，緊接著又迎來長租公寓的集中“爆雷”，長租公寓作為多渠道的住房供應來源，未來會加強監管和建設。

　　她同時預測，保障性租賃住房供應比例有望加大。保障房是住房市場的供應來源之一，首要目的是解決低收入群體的住房問題，是政策關注的重點之一。

　　記者注意到，近期，北京市十五屆人大常委會對《北京市住房租賃條例(草案)》進行了審議，未來，租售並舉有望獲進一步的政策支援。此前，住房和城鄉建設部部長王蒙徽也表示，“十四五”期間，將以發展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給。

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　　“良性迴圈”與“健康發展”位置互換 新增“因城施策”表述

　　中央經濟工作會議指出，要因城施策促進房地産業良性迴圈和健康發展。

　　與以往相比，有一個細節值得注意，嚴躍進稱，此次房地産政策的表述進一步細化，“良性迴圈”與“健康發展”位置互換，“良性迴圈”前置。對此，嚴躍進解釋，良性迴圈是健康發展的基礎，房地産業良性迴圈後才會更好地健康發展，他稱“這句表述對於後續的政策變動有非常重要的影響。”

　　不過，當前房地産市場陷入了難以良性迴圈的矛盾和尷尬，嚴躍進分析，這説明“市場—企業—居民家庭”之間的房地産要素流通不順暢，導致房地産運作效率不高、房地産風險明顯增大，只有這三者之間實現了良性迴圈，房地産才能真正迎來健康發展的空間。

　　而各地要實現這個目標，就應該落實因城施策的思路。“換句話説，市場矛盾不同，政策也將不同。”嚴躍進坦言，過於僵硬地理解和執行相關政策，並不是因城施策的理念，最終也會損害房地産市場的良性迴圈和健康發展。

　　他舉例，比如説，對於一些城市住房庫存壓力比較大，則要積極創造更好的去庫存環境和政策。對於一些城市房價上漲壓力過大、房價容易炒作的，則要基於良性迴圈的發展更好落實穩房價的政策。“這也説明，後續對於各地房地産市場基本面的判斷很關鍵，只有這樣才能更好落實差異化的政策。”嚴躍進説，這也就意味著，房價上漲壓力較大的城市調控或將從嚴。