近期正是畢業季,也成為了租房季。不過,有報告顯示,今年以來西安租房需求出現上升,房租漲幅也一度超過了北上廣,這樣的説法靠譜嗎?華商報記者上周進行了調查。
前5個月西安房租上漲近5% “漲幅超過北上廣”存爭議
西安的房屋租金正在上行。近日,由住房大數據聯合實驗室、中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組發佈的報告顯示,今年1-5月,西安、北京、青島等部分城市住房租金上漲較快。與去年12月相比,西安住房租金上漲4.92%,位居28個樣本城市首位。相比之下,一直以房租貴而著稱的北上廣等一線城市,漲幅分別排在第二、十和十七位。
租住在電子正街附近某小區的郝先生對此深有感觸。今年4月,因他租住的房子要出售,他不得不選擇換租,在看房過程中他發現,兩年前一個月1700元就能租到的兩居室,現在普遍漲到了2100元以上,而且朝向和樓層的選擇也不如以前多。
郝先生算是被樓市調控影響而續租的人群之一。2015年夏天,畢業後的他選擇留在西安工作,原本計劃在今年買房結婚。上個月,他參加了一次樓盤搖號但是沒搖中,看著居高不下的二手房價格,只能繼續租房居住。
對於房屋租金的上漲,黃女士也有話説。租住在曲江雁翔路某小區的她,因為租賃到期而面臨漲價。“現在同小區的兩居室基本都在2300元每月,比去年貴了兩百元左右。”黃女士告訴華商報記者,去年租房的時候,房東要價是2100元,簽兩年以上能優惠到1900元,現在租金要漲,她有些後悔當時只租了一年。
事實上,據國家統計局西安調查隊監測,去年2月份以來,西安房屋租賃價格即同比“由降轉升”,租賃房房租價格漲幅由去年2月份的0.4%擴大至今年5月份的2.8%,累計上漲5%,漲幅比同期居民消費價格總水準高出1.4個百分點。
對於西安房租漲幅,業內普遍認可年漲5%的説法,但漲幅超過北上廣存在較大爭議,“每年租房旺季一般在九月份左右,所以上半年大漲不一定靠譜;其次,就各城市房租水準和租房需求而言,西安超過北京等一線城市也不大可能。”獨立地産評論人李連源表示。
西安經紀人協會會長邵濤認為,其實5%的漲幅仍然算是合理範圍,因為租房市場的隨機性和波動性都比較強。整體來看,這個市場和供需兩方面關係密切。去年開始,國內一些大城市陸續出臺政策,要求出讓宅地中保留部分自持租賃房源,有的地方還放開利用集體土地建設租賃住房,這對於平抑房屋租金都有影響,進而也會影響相關統計的樣本和模型。
上漲的房租跑不過房價,房價可能存在泡沫風險
對於西安房租上漲的原因,國家統計局西安調查隊指出,去年以來,西安大力實施人才優先發展戰略,放寬落戶政策,大量“新西安人”不斷涌入,促使住宅需求明顯增加,特別是年輕人迫切需要解決住房問題,一定程度上推高了房屋租賃價格,與不斷攀升的西安住宅銷售價格相比,租賃住房也暫時能解決他們的剛需。
房價上漲,也被認為是房租上行的推手之一。陜西省房地産研究會會長王聖學表示,上漲的房價讓一些購房者望而卻步,導致“買轉租”增多,同時各種維修費、人工費提高,也讓租賃成本有所增加,都在一定程度上推高了房屋出租價格。
數據顯示,今年5月,西安新建商品住宅銷售價格同比上漲11%,已連續15個月漲幅超過10%,今年1-5月,新建商品住宅銷售價格累計同比上漲11.2%。與高企的房價相比,雖然房租也出現上漲,但漲幅相對低了不少。
由於房價漲幅超過房租,西安房屋出租回報率也在走低,創下了歷史新低。7月5日,易居房地産研究院發佈的《50城租金收益率研究報告》顯示,今年二季度50城租金收益率為2.6%,最高的哈爾濱超過4%,最低的廈門僅有1.2%。西安租金收益率為2.3%,排在50個城市的第30位。值得一提的是,去年二季度的報告中,西安租金收益率為3.3%,排在各城市第17位。
華商報記者發現,目前銀行兩年期定存基準利率為2.1%,三年期為2.75%,對比2.3%的租金收益率,相當於現在買房出租,收益已不及三年定存,勉強還能跑贏兩年定存。
有行業人士回憶,西安房租收益的黃金年份是2010年以前,回報率一度達到8%-11%,隨後就出現下降,2014年更跌至3.8%。前兩年,開發商為了去庫存以價換量,房租收益率也回升至4%以上。去年開始,租金回報又重新進入下降通道,2.3%相當於已到了歷史新低。
國家統計局西安調查隊也認為,房屋出租回報率低是西安房屋租賃市場的問題之一。以一套70平方米住房為例,銷售價格按每平方米一萬元計算,成交價格為70萬元,而同樣面積房屋出租,租價以1500元計算,需要39年才能收回成本。加之銀行利率(以一年期銀行存款利息1.75%計算,年利息收入為12250元)、房屋折舊費、大修基金、家居配套設施投入等各項租賃成本,及租賃空檔期,房屋出租回報率偏低可見一斑。
對於一些位置不太好的房子,有些100平方米左右的房子,市價已經達到120多萬,但是月租金也就在1600元左右,這樣算下來,收益還不如購買理財産品。
易居研究院研究員沈昕表示,我國部分城市長期以來租金收益率偏低,這主要是由於房價漲幅過大,租金上漲速度小于房價上漲速度。而租金反映房屋的使用價值,是市場的真實需求,房價與租金的背離,也提醒市場房價可能存在一定泡沫的風險。
學區房周邊租賃需求旺盛,新區溢出效應逐漸顯現
在樓市調控和落戶政策刺激下,居住需求向租房市場轉移,但這並非是需求上升、房租上漲的唯一原因。調查顯示,學區房、地理位置優越(如:西安城南、重要商圈和地鐵口附近)的租房需求相對集中。
華商報記者上周走訪了高新區、雁塔區一些初、高中周邊的租房情況後發現,價格方面,學校周邊500米以內的出租房源,租價明顯要高出一籌:一室房源的月租金接近2000元,房齡較新、傢具配置齊全的更是在2000元以上;精裝全配的兩室房源,根據面積不同,月租金普遍在2500-3500元。這樣算下來,平均每平方米月租約在35元以上。而據中國房價行情平臺監測,作為全市租金最高的行政區,雁塔區6月份平均租金為30.74元/㎡/月。
西安市高新路一家房産仲介的從業者表示,從5月份開始,來詢價、看房的家長就多了起來。雖然家長為孩子租房時出價豪爽,但對於住房環境的要求也越來越高。他説,前段時間有家長帶著孩子來看房,對各方面都比較滿意,結果因為鄰居家的狗叫聲比較大,覺得會干擾孩子的學習和休息,因此就決定放棄了。
李連源認為,西安名校周圍的出租房一直很熱,但近兩年隨著新區的逐漸成熟,溢出效應正在顯現,不少出租房也不再是過去無人問津的局面。據了解,在西安曲江、高新和浐灞等不少創業園區附近,由於周邊寫字樓和商鋪集中,且人口流動性提高,房屋租金週轉開始加快,房源空置期一般不過1-2個月,住房出租相對容易。
華商報記者在西安高新、城南和曲江等地發現,一些高總價、大面積的房源掛牌許久,並不能找到合適的租客。在錦業二路,雖然距這裡不遠就有高新區兩所中學,但從附近一家仲介門店看,空置待租的四室、五室房源還有不少。這家仲介的工作人員介紹,這裡的陪讀租客較多,一居室、兩居室和三居室的戶型都比較受歡迎,“而掛牌的大戶型有不少同時也出售,房東的租賃意願也不算特別強烈。”
品牌公寓爭搶傳統租房市場,有仲介稱“收房子的比租房子的還多”
租過房子的人應該都不陌生,過去為了找到一套滿意的房子“不惜走斷腿”。房東為了租出去自己的房子,跑仲介陪看房也是常見的事。
伴隨傳播方式和市場需求的變化,在傳統租房渠道之外,品牌公寓等新興租賃模式正佔據更多的份額。這種模式是指房東、開發商或政府將房産託管(或自持)給運營商,由運營商按照標準裝修好轉租給租客。西安市面上,品牌公寓的參與者在迅速增加,除了帶給租客更加規範化和更有品質的租住體驗,也不可避免地對房租水準産生一定影響。
在西安高新區中興産業園附近,華商報記者發現,一套名為“某某客公寓”的兩室兩廳待租房源,對外掛牌價達到了4900元,相比周圍一些個人房源,這個價差不多貴了近一倍。不過,這套公寓房源不僅傢具、家電齊備,還提供保潔、售後維修等一站式服務,同時也接受付三押一的租金支付方式。
“品牌公寓在西安租房市場算是新興事物,發展很快,對傳統市場的顛覆也不小。”海匯房産白樺林居店店長趙利偉表示,品牌公寓大多提供長租服務,因為有運營商統一管理,所以在出租時間、付款方式上都比較靈活。他介紹,除了房企自有房源或建築改造,不少品牌公寓的房源是從房東手裏“採購”,考慮到這部分成本,價格往往會比周圍的個人房源偏高一些,所以它們的主要賣點在服務而不在價格上。
西安文景路一家房産仲介的負責人介紹,在租金回報率下降的環境中,很多房東都在想辦法提高收益,不少民宿其實也提供長租服務,算下來獲得的租金比傳統租房更豐厚一些。這位負責人表示,正是看到租賃市場的潛力,現在做品牌公寓的越來越多,“甚至有時候來諮詢收購房源的比租客還多。”
房源供給充足,西安房租價格將逐漸平穩
租房市場是促進梯度住房消費、滿足階段性住房需求的重要方式。甚至有觀點認為,租房市場比房屋買賣市場更能反映出城市的居住需求。
邵濤表示,其實在歐美日等一些發達經濟體,租房市場所佔的份額都遠遠高於國內,這一方面和國人喜歡購置不動産的觀唸有關;另一方面也和經濟發展、人口流動有很大關係。他認為,城市經濟發展到一定階段,必然會帶來大量的租房需求,所以長遠來看,西安的租房市場趕上房屋買賣市場並分庭抗禮,只是時間問題。只不過,在租房需求不斷增加的今天,為了解決住房問題,應繼續鼓勵國有、民營機構多形式的疏導和參與,多主體供應、多渠道供給,確保住房者能夠安居樂業。
而對於房租價格方面,不少業內人士認為,西安未來房租水準穩中小幅上升的同時,出現分化將是大趨勢。李連源分析説,隨著住房市場化、舊城改造、城鄉一體化進程加快,西安各區大規模拆遷項目的實施,還會有大量城改房推向市場,市面上可供出租的房子仍不會少;當前政策性的保障住房不斷推出,成為低收入租房者的選擇,也改變了租房市場供需關係;長租市場的擴大,也推動大量房源出租市場,這些因素都將導致西安房租水準的平穩。
“不同品質的房源租金差距可能會拉開。”瑪雅房屋店東委員會主席李周生認為,因為租房市場的入局者漸多,影響房租的房源配置、管理和服務等都會向細分客群傾斜,體現在租金上會有所不同,而影響租金回報率也不再只看房價這一個因素。
租房分期貸款年化利率高達30% 使用率僅8%
華商報記者發現,有部分房客會接受房産仲介的建議,選擇向租房分期平臺貸款,一次性支付半年或全年房租給房東,然後每月按時還款給分期平臺。
應屆畢業大學生小徐就表示:“租房分期挺方便的,感覺跟花唄、京東白條沒太大區別,對我這種剛畢業沒那麼多錢交房租的人,很合適。”值得注意的是,背靠萬億級租房市場,租房分期實際使用率僅8.52%。融360數據顯示,超過一半(55.18%)的人都表示從未聽説過有租房分期産品,僅有8.52%的人使用過租房分期。
租房分期高手續費也讓大多租房者望而卻步。據融360統計了市場上15種租房分期産品發現,有的産品月綜合費率為2.5%,一年算下來名義年化利率高達30%,而實際貸款利率可能更高。
而且一旦簽訂租房分期合同,再想換房沒那麼容易,比如某租房分期平臺協議顯示,租戶中途退租或轉租,算違約,違約金將按照剩餘房租總額的10%收取。這就意味著,一旦使用租房分期,很多用戶中途住得不舒服,或者臨時工作變動需要換房的話,除了要給仲介支付至少一個月的房租作為違約金外,還需要另外給租房分期平臺支付違約金。
“租房分期實質上是一種消費貸款,一旦逾期還將面臨高額罰息,有的還會影響徵信,萬一再遭遇黑仲介就更麻煩,所以建議剛畢業的大學生租房還是謹慎一些。”一位業內人士説。
(責任編輯:李玥)