中國網財經4月26日訊 中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心項目組今日發佈了2018年4月《中國住房市場發展月度分析報告》。
報告顯示,十九大報告指出要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居”。2018年04月23日中共中央政治局會議提出要“推動信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發展,及時跟進監督,消除隱患”。為促進房地産市場平穩健康發展,以及為降低宏觀經濟風險提供參考,中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心項目組在2018年3月大數據房價指數(BHPI)的基礎上,結合項目組對中國住房市場的長期跟蹤研究,完成了2018年4月《中國住房市場發展月度分析報告》。
一、市場概述
2018年3月大數據房價指數監測發現,北京房價有所回升,但復蘇基礎並不牢固。部分熱點二三線城市房價仍較快上升。前期房價漲幅相對較小的東北部分城市,房價開始出現追漲。
北京房價連續2個月企穩回升,環京樓市再度下降,西安、青島、南寧、大連等成為新的熱點二三線城市。2018年3月大數據房價指數環比顯示,與2月相比,北京房價環比上漲了1.25%,漲幅比上月擴大0.28個百分點,結束了連續9個月的房價回調。但作為環京樓市風向標的廊坊(燕郊)房價,在經歷了連續三個月的止跌回升後,2018年3月環比再度下跌了1.73%,顯示出市場復蘇的不穩定性。西安、青島、南寧房價環比漲速居樣本城市前三位,環比分別上漲5.1%、5.05%和4.29%。近年房價走勢相對平和的大連,房價環比上漲4.02%,房價環比漲速居樣本城市第四位。樣本城市中,共有南京、合肥、天津、廈門、石家莊、廊坊6城市房價環比下跌。
重點城市房價存在先漲先跌的現象。廊坊、天津、北京、上海、廈門、合肥等2016年以來第一波房價快速上漲城市,3月的房價均低於一年前的價格。成都、西安、南寧等第二波房價上漲城市,近一年房價漲幅仍然較大。2018年3月大數據房價指數同比顯示,與上年同月上比,廊坊、天津、北京、上海、廈門房價跌幅分別為33.08%、14.88%、13.51%、4.9%、1.43%,居樣本城市房價年度跌幅前五位;成都、西安、南寧、杭州、青島房價漲幅分別為64.39%、62.69%、49.77%、45.06%、44.33%,居樣本城市年度房價漲幅前五位。
部分城市各區域板塊的房價走勢出現較大分化,調控政策有待進一步細化。從2018年3月主要城區大數據房價同比指數看,近一年來,北京市各區中,房價跌幅最大的為通州區達16.97%,其次為東城區下跌16.3%,最末尾為順義區下跌11.21%。天津市跌幅最大的為東麗區下跌19.36%,最小的為河西區下跌13.5%,與北京市類似,投機程度較大的板塊跌幅也較大。上海市各區中,松江區下跌8.13%居跌幅之首,而靜安區還上漲了8.16%。瀋陽市和平區上漲31.84%居全市各區漲幅首位。青島市漲幅最大的為黃島區上漲66.05%,最小的為嶗山區上漲31.12%,二者漲幅差距高達35個點。南京市鼓樓區上漲21.07%居全市各區漲幅首位,江寧區上漲4.77%居末位。廣州市漲幅最大的為番禹區上漲46.77%,最小的為天河區上漲18.29%。成都市郫都區上漲94.14%居各區漲幅首位,天府新區上漲57.15居各區漲幅末位,撤縣設區對郫都區房價上漲構成了有力的支撐。
一、二、三線城市住房單價普遍在萬元以上,其中以1-2萬元區間為最多。從大數據單價中位數看,30個樣本城市中,只有瀋陽1個城市每建築平方米單價中位數在1萬元以下。樣本城市中在5萬元以上的有北京、深圳2個城市,4萬元-5萬元的有上海1個城市,3萬元-4萬元的有廈門、廣州、南京、杭州、天津、青島、廊坊(燕郊)7個城市,1萬元-2萬元的有蘇州、武漢、濟南、石家莊、鄭州、東莞、合肥、南寧、成都、惠州、佛山、重慶、西安、大連、長沙、無錫、中山、煙臺、太原19個城市。
不同城市購房的資金門檻差距較大,但多數城市在100萬元-200萬元之間。從大數據總價中位數看,2018年3月,要達到當地的中等住房水準,在北京購房需要408萬元,在南京需要198萬元,在西安需要100萬元,在大連只需要81萬元。28個採樣城市中,單套總價中位數在400萬元以上的有北京1個城市,在300萬元-400萬元之間的有深圳1個城市,在200萬元-300萬元之間的有上海、廈門、杭州3個城市,在100萬元-200萬元之間的有南京、廣州、青島、蘇州、武漢、廊坊、石家莊、東莞、南寧、天津、合肥、鄭州、濟南、成都、佛山、長沙、西安17個城市,100萬元以下的有無錫、重慶、瀋陽、太原、煙臺、大連6個城市。
二、形勢分析與預測
從外部環境看,國際經濟形勢複雜多變,市場不確定性顯著增加。中美貿易摩擦將迫使中國産業升級轉型與結構優化,從而間接影響國民收入結構和區域經濟結構。這兩種結構變化都將對未來房地産市場格局産生深遠影響。
從金融條件看,住房信貸市場持續趨緊,但房貸利率仍處於歷史相對低點。全球金融去杠桿進程仍在繼續推進,美元進入加息週期。貨幣實際利率上升,“餘額寶”等無風險貨幣基金的年化利率基本維持在4%以上。雖然國家政策層面對首次購房的支援態度沒有發生變化,但融資成本的提升導致商業銀行自主調高了首套房貸利率。數據顯示2018年3月全國首套房貸款平均利率為5.51%,相當於基準利率1.124倍,環比2月上升0.92%,同比去年3月首套房貸款平均利率4.46%上升23.54%。儘管房貸利率有所攀升,但目前的房貸利率仍處於近10年來的相對低點。
從市場本身看,各地住房市場漲多跌少。除了2016年來第一波房價上漲城市如南京、合肥、天津、廈門、石家莊、廊坊等還在下跌外,其他城市大都在上漲,西安、青島等部分熱點城市仍處於房價快速上漲區間。截至目前,已有上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州和西安7個城市公佈了搖號購房政策或意見。新房價格管制、房價上漲預期與庫存不足共同造就了部分城市新房市場嚴重供求失衡的局面。
從政策面看,調控政策延續,限購、限售的城市繼續增加。昆明將住宅限售從呈貢區2年加碼為三大熱點區域3年;大連本市戶籍2套以上限購;瀋陽在3個熱點區域實行限購;青島將限購範圍擴大至青島戶籍居民家庭,並將限售期限從2年提高至5年;海南省在已出臺限購政策的基礎上,實施全域限購;一些三四線城市也開始限購、限售。
央行對貨幣政策作了微調,降低了存款準備金率1個百分點。根據中國人民銀行公告,從2018年4月25日起,下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點。同日,上述銀行將各自按照“先借先還”的順序,使用降準釋放的資金償還其所借央行的中期借貸便利(MLF)。據測算此次降准將釋放1.3萬億元的流動性,其中9000億元用來替代尚未到期的中期借貸便利(MLF),增量資金約為4000億元。
基於以上因素綜合推測,短期看,一二線城市中房價下降或穩定的城市個數增多;三四線城市房價仍將繼續慣性上漲,但漲速將有所下降。
三、政策建議
儘管外部國際經濟形勢錯綜複雜,住房市場不確定性增加,但由於我國尚處於城鎮化和工業化進程之中,仍存在大量的住房真實需求作為房價支撐。因此,只要宏觀貨幣政策不出現類似上世紀末日本的重大失誤,房地産市場出現整體崩盤的可能性極小。通過需求政策抑制住房投機炒作進而控制房價泡沫風險,仍應是當前房地産調控的主要任務。
一是中央層面應保持貨幣政策的穩健中性,不宜放水或大幅緊縮。房價具有很強的金融依賴性,貨幣供應的相對穩定是樓市穩定的基礎。日本在1985年“廣場協議”後,為對衝日元升值壓力,錯誤地採取了寬鬆的貨幣政策,造就了史上著名的房地産大泡沫。之後面對房地産泡沫與愈演愈烈的投機之風,日本政府被迫收縮銀根,採取了加息等一系列緊縮性貨幣政策,最終使房地産泡沫全面崩潰。應汲取日本于上世紀末房地産泡沫破滅前後貨幣政策失當的教訓。不採取貨幣擴張的方法來吹大資産泡沫,也儘量避免用緊縮性貨幣政策如加息、提準等來穩定房價。
二是要堅持“房住不炒”的方略,保持調控政策定力,避免為激活經濟需要而再度剌激購房需求。除了少部分購房門檻過高的城市外,大多數城市房價仍在上漲,庫存偏低房價快速上漲的城市也不在少數。只要給予適度政策剌激,房價進一步泡沫化難以避免,這必將顯著加大宏觀經濟運作風險。這要求維持現有的限購、限貸等房地産調控政策力度不放鬆。部分快速上漲的三四線城市,還需要督促其出臺或加碼購房需求控制政策。加大處罰力度,嚴格控制各類消費貸、網貸流入房地産市場。加強市場秩序監管,及時查處各類違規銷售行為。
三是及時監測樓市漲跌風險,督促相關宏觀政策管理部門和各地方政府及時對政策進行微調。在當前的複雜內外部條件下,住房市場形勢變化將顯著加快。需要加強市場監測及時微調政策,以規避市場風險和宏觀風險。特別需要加大對各區域市場庫存水準、房價、實際貸款利率等重要指標異常變動的監測。
(責任編輯:李玥)