今年6月，中國保監會正式下發 《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，宣佈從7月1日起在北京、上海、廣州和武漢四地啟動老年人住房反向抵押養老保險試點工作(簡稱“保險版”以房養老)，試點期為兩年，面向的對象為60歲以上擁有房屋獨立産權的老年人。

　　至今試點已開始一個半月，然而第一個以房養老的保險産品卻遲遲未能面世。“保險版”以房養老，究竟難在哪？保險公司因何謹慎？

　　近日，中國 “以房養老”的首倡者、幸福人壽監事會主席孟曉蘇[微網志]接受了《每日經濟新聞》記者專訪，就幸福人壽版本的“以房養老”産品設計思路作出詳細的解釋，其中最為核心的思想是將現有的房子根據未來幾年的增值情況高估一部分，這樣使老人每個月領取的養老金會更多一些。

　　擬推非分享型産品探路/

　　事實上，在前期保監會開展“以房養老”研究的保險公司包括：幸福人壽、合眾人壽、泰康人壽、太平洋人壽、平安人壽[微網志]、中美大都會人壽、中宏人壽等7家公司，在6月23日保監會正式發佈該 《指導意見》後，幸福人壽是第一家遞交以房養老試點方案的保險公司。

　　據了解，幸福人壽成立了由孟曉蘇為組長的研究小組，而孟曉蘇正是中國“以房養老”的首倡者，其2003年就建議開展“以房養老”，在11年之後“以房養老”政策終於開始試點。

　　談到“以房養老”保險業務，孟曉蘇坦言，“這個保險産品比較複雜，其設計的難度在於未來房價漲幅難於計算，與我一起做以房養老産品研究的教授説，現在都已經算壞了兩台電腦也算不出來。此外，每人平均壽命也需要重新測算。再回過來看，雖然全國人口的平均壽命數據有了，但是北京、上海、廣州、武漢這幾個地區人口的平均壽命又有可能不同。”

　　他透露，對於未來房價的漲幅問題，保險業精算師很難測算出來，這是保險版“以房養老”面臨的難點。此次幸福人壽推出的是非分享型(也稱非參與型)産品，即保險公司不分享房價上漲的收益。至於為什麼不推出分享型的産品，主要是由於技術上有些不成熟，當然幸福人壽有目前的基礎，也會進一步研究推出分享型 (也稱參與型，即保險公司分享房價上漲的收益)産品的。

　　房子還需投保房屋財産險/

　　保險版 “以房養老”的原理是：老年人將其自有産權房子抵押給保險公司，每個月可以從保險公司領取到一筆給付金，老人去世之後，保險公司將房子拿去拍賣，拍賣所得用來償還保險公司支付的本息之和，再有剩餘則歸老人的繼承人所有。

　　孟曉蘇舉例稱，假如老人去世時房子值1000萬元，老人從保險公司領取了600萬元，去世後把房子賣了，然後400萬元給子女，把600萬元還給保險公司；子女也可以給保險公司600萬元，房子就屬於子女；如果老人從保險公司領了800萬元，而房子只賣了600萬，那麼這中間的損失由保險公司承擔。

　　在談到幸福人壽以房養老的核心思想時，孟曉蘇提出幾點：一是房子越值錢，老人拿的給付金越多，老人歲數越高的拿得越多；二是，一套房子可以兩個老人同時參與，保險公司在最後一位老人去世之後才收回房産；三是老人可以選擇退保，老人只需要償還從保險公司領取的本息即可；四是如果老人將這個房子租出去，而去住養老院的話，租金還是歸老人。

　　他透露，現在做的是不分享型産品，即保險公司未來不分享房子增值的部分，房子升值部分還歸老人，如果老人一開始是拿2萬元的話，房子升值也拿2萬元。假如房子降價了，而保險公司也還是按2萬元(原來固定的)金額給付老人養老金，房屋降價的風險由保險公司承擔。他透露，在利息方面，幸福人壽設定也比較低，低於現在銀行抵押貸款的利息。

　　雖然社會普遍認為，以房養老面臨房價下跌和老人長壽等風險，但孟曉蘇坦言，購買不分享型(即非參與型)産品，對於老人來説他就獲得了未來增值的部分；對於保險公司而言，也減少了風險。保險公司方面所謂的風險，主要是長壽風險，但由於老人活得越久，房子也會增值，房價增值部分將覆蓋長壽的風險。

　　此外孟曉蘇透露，參與以房養老的房子，老人需要為其投保一個防止房屋滅失的保險(即房屋財産保險)，主要用來應對火災等風險。對於目前大多數保險公司不願意去做以房養老業務，他認為，保險公司主要是擔心房價下降問題，甚至有的還擔心70年的産權問題。

　　第一批試點“三高”客戶/

　　哪些人最有可能成為以房養老的客戶？對此，孟曉蘇透露，雖然目前産品方案還正在等待批復，但已經有一些意向客戶了，第一批人有意向的老人大約有幾十個人，基本上都是大學畢業，職業為大學教授、工程師、企業高管等。這些意向客戶的房子基本上都在一線城市，估價為500萬元~800萬元，有的甚至高達1000萬元。他們參與以房養老的話，估算下來每位老人每月大概可以拿到2萬~4萬元不等的養老金，房子越值錢的領取越多。房子估值相同的情況下，一個60歲的老人和一個70歲老人比起來，兩個老人每個月領取的給付金是不一樣的，年齡越大領得越多。

　　他坦言，對於第一批老人，保險公司希望是“三高”，即高房價地區，高潛質房屋(不一定非要在市中心，但房屋要有增值潛力)，高素質的老人，要讓老人能看懂保險條款。他透露，現在一些有意向的老人，在聽了幸福人壽的方案進行測算之後，都很驚訝，因為領取的養老金比較多，這種反向抵押養老保險所體現的形式、利益比較好，特別是歲數大的老人更加高興，因為領取得更多。他認為，保險公司做“以房養老”試點期間沒有現金流的風險，日後如果變成了一個大眾化的産品的話，其現金流也不會出現問題，因為那時很多社會資金都會投向這個領域。