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中國需要強制房屋保險 國外無保險房屋不許交易

  • 發佈時間:2015-09-09 09:24:30  來源:東方網  作者:單素敏  責任編輯:郭偉瑩

  家財險在中國一直沒有推廣開,居民不願花錢、風險意識不強是一方面,更重要的原因也是保險産品缺陷太大

  在目前連購買人身保險的意識都相對淡薄的中國,談房屋保險似乎時機未到。

  不過,天津港(600717,諮詢)“8·12”特別重大火災爆炸事故發生後,被損毀的住宅樓、滿地狼藉的房屋圖片,以及“房子沒了,房貸還在”的現實,已經讓“與房子有關的保險”引發公眾關注。

  在此之前,2008年汶川大地震、2009年上海閔行區蓮花河畔景苑小區的“樓倒倒”、2010年“11·15上海靜安區高層住宅大火”等事件發生後,類似話題也曾被熱議。

  然而《瞭望東方週刊》在採訪中發現,時至今日,房屋保險不僅對普通居民仍是陌生概念,許多房地産業內人士也知之甚少。

  在美國、日本、歐洲,住房保險是居民購買的最普遍險種之一。但在中國,“給房子買保險”還是個需要教育和引導的新觀念。

  房屋保險有哪些

  房屋保險在中國出現的歷史並不短。上世紀80年代恢復停辦了20年的保險業務之後,作為財産保險重要組成部分的家庭財産險(簡稱家財險)曾有過一段“黃金期”。

  “那時的住房主要是福利分配的公房,單位作為房屋維護、維修主體,大多都有轉嫁潛在風險、購買保險的需求和積極性。”中央財經大學保險學院院長郝滿蘇向《瞭望東方週刊》介紹,“後來住房市場化,房屋歸個人所有,家財險購買力就下降了。”

  1998年房改推出住房按揭貸款政策之後,為防止貸款人因意外事故導致喪失還貸能力,或者作為抵押品的房屋因一些特定自然災害發生損毀,銀行在放貸時要求貸款人購買“個人抵押商品住房保險”,簡稱“房貸險”。這樣,當出現上述兩種情況時,由保險公司負責相應的損失賠償或償還剩餘銀行貸款。

  然而,因為投保花錢的是貸款購房人,第一受益人卻是銀行,在實際操作中,銀行、地産商與保險公司對貸款人做“捆綁銷售”——沒有投保、或者沒有向指定保險公司投保房貸險,則銀行不批貸款,這種做法引發了公眾的抵觸情緒。

  後經媒體曝光,工商銀行(601398,諮詢)、交通銀行(601328,諮詢)等在2006年初率先取消強制房貸險。其他銀行也陸續將強制購買房貸險變為自願購買。而很多人為了省幾千元錢,放棄購買房貸險,即便買了保險,也會在提前還清房貸後將房貸險退保。

  2006年後房貸險購買量一路下滑,“如今基本被家財險替代或覆蓋。”中國平安(601318,諮詢)財産保險股份有限公司(以下簡稱平安財險)銷售員曾強(化名)告訴本刊記者。

  除了居民作為投保人的房貸險、家財險,還有供房地産開發商、建設單位購買的住宅品質保險。

  住建部住宅産業化促進中心從2001年開始進行住宅品質保險的研究,探討如何依託住宅性能認定制度,借鑒住宅品質保險這一國際通行慣例,化解由於住宅品質問題帶給政府、企業和消費者的種種風險。

  2002年9月,住宅産業化促進中心通過了“A級住宅品質保證保險專家論證”,同年10月與中國人民保險公司制定了全國首份保險條款並簽訂合作協議,隨後開展了A級住宅項目品質保險試點工作。

  為什麼推廣難

  房貸險的好處原本應該被廣泛宣傳,但多年來除了“霸王條款”的惡名,其不合理的條款設置也成為障礙。

  例如,除了投保人是購房人而受益人是銀行之外,房貸險保費的計算包含了房屋險和還貸保證保險兩部分,但實際上房屋出現風險的幾率很小,對絕大部分借款人來説,僅需要還貸保證保險即可。

  “而家財險這麼多年來一直沒有推廣開,居民不願花錢、風險意識不強是一方面,更重要的原因也是我們的産品缺陷太大。”郝滿蘇説。

  首先是賠償範圍過於局限。保險條款僅承保由於火災、颱風、暴雨、泥石流等原因造成的房屋損失,一般不包括地震。而房屋則限于鋼筋混凝土或磚混結構住宅主體,以及交付使用時已存在的室內附屬設備。室內財産不包括金銀、首飾、珠寶、有價證券以及其他無法鑒定價值的財産。

  “相比之下,保險公司的免賠償條款則要長得多,對被保險人和投保人需要承擔的義務的規定也要詳細得多。比如及時告知、採取措施減損、保護現場、書面説明事故發生的原因、經過和損失情況,等等。”北京中唐律師事務所律師徐斌對《瞭望東方週刊》介紹。

  如要申請索賠,被保險人要提供的資料還包括財産損失、費用清單;損失財産的價值證明資料(比如發票、購買憑證等)、存在證明資料,等等。

  保單條款的單一、無效和各種索賠、舉證等的麻煩,讓家庭財産險成為雞肋。

  “北京海澱區的房子要和沿海地區、西南山區的房子一樣保颱風、泥石流的意外險,這樣的保單怎麼可能有吸引力?”郝滿蘇説。

  一些保險公司近幾年陸續推出可自由搭配的家庭財産綜合險。除了房屋、裝修及室內財産3項主險之外,還針對盜搶、水暖管爆裂、因電壓異常引起的家用電器損毀、家養寵物造成第三者人身傷害或財産損失等內容承保。

  這類保險的作用顯然更大。“在東北地區,每年冬天光接到水管爆裂的客戶報案就有很多。”曾強介紹説。

  但本刊記者在向不同保險公司諮詢的過程中也發現,同類組合的家庭財産保險價格差別巨大。以一套市值200萬元、裝修10萬元、室內財産10萬元的房屋為例,要保220萬元的家財險,平安財險的保費報價為176元/年,如果再選擇保額分別為5萬元的水暖管爆裂損失險、居家責任險、家養寵物責任險等附加險,總計保費為294元/年。

  中國人保財險公司的銷售人員向《瞭望東方週刊》介紹,三大主險的保費按保額220萬元的2‰計算,需要4400元/年。

  在郝滿蘇看來,與基本民生利益相關的保險應該設置統一指導價,但目前各保險公司報價混亂也讓消費者迷惑。而買的人越少,保險公司越不掙錢,也越不重視産品研發或創新,消費者對“一張保單全國通用”則更不買賬,陷入惡性迴圈。

  此外,上海金融與法律研究院執行院長傅蔚岡告訴《瞭望東方週刊》,令他擔憂的是,“政府出面解決或表示承擔事後房屋賠償、回購責任的做法,會進一步減弱居民購買房屋保險的意識和積極性。因為大家看到的是,出了事反正有政府管,根本不需要買保險。”

  國外怎麼給房屋保險

  “在一些發達國家,購買住房保險作為制度安排,是居民的一項剛性需求。”郝滿蘇介紹説,“無論是出售還是出租,沒有保險的房屋是不準許交易的。”

  據了解,美國與房屋有關的保險一般分為業主産權險、房屋保險、地震保險三大類。其中最常見的房屋保險,與中國的家庭財産險相似,但保障範圍不同,索賠程式也簡單得多。

  美國的房産房屋保險通常包括房屋本身及附屬設施,含收藏、文件等在內的私人財物,以及房屋修復期間的生活開支。除此之外,還有對投保人及其客人在室內外發生意外時的賠償等。屋主在房屋損失發生後的60天內要向保險公司申報,並填寫、提交“損失證明”;保險公司向投保人發出估價通知,屋主在20天內估價;雙方對估價意見達成一致後,保險公司理賠。

  這期間,投保人對保險公司理賠有異議,可提出法律訴訟。

  德國的房屋保險負責理賠的範圍也相當廣泛,包括火災、水災、颶風、地震、閃電、冰雹等常見的自然災害。而處理受災房屋過程中産生的相關費用也在保賠範圍內。比如現場清理費、損失評估費、拆除費用、現場保護費、減損措施費用等,以及在修建新房期間房主的酒店住宿費用甚至房租損失等,都由保險公司負責賠付。

  “讓倒掉的房子重新建起來”、“讓房主受災不受損”是德國房地産保險制度的基本作用和原則。所以,德國房屋保險雖然也有除外責任,如由投保人嚴重失職造成的損失等,保險公司可拒絕賠償,但因為常引起爭議,2008年生效的德國新保險合同法,作了對消費者更為有利的修改。保險公司只能根據投保人失職的嚴重程度,以及對損失的影響程度減少賠償,但不能完全拒賠。

  “在很多發達國家,儘管房屋保險並非強制險,但大部分的房主都會自願購買。保費並不貴。比如在美國加州,幾百萬美元的房屋一年保費也就幾十美元。”對外經貿大學保險學院教授王國軍向《瞭望東方週刊》介紹。

  以最早開展強制性建築工程品質保險的法國為例,1804年頒布的《拿破侖法典》中就規定,建築師和設計師必須在建築完工10年內負有對房屋結構缺陷作修正的嚴格責任。後來經過不斷修訂,開發商、分包商、部件生産商都要對房屋品質問題負連帶責任。

  誰來完善中國的房屋保險

  “作為每年新建房屋佔世界總量一半的建築大國,中國建築(601668,諮詢)領域存在的‘虛假招標、轉包挂靠、違法分包’等弊端,都將在未來造成房屋品質隱患,由此引發各種財産損失、賠償糾紛。”徐斌預言。

  而在中國房地産研究會副會長胡志剛看來,“保證房屋品質關鍵在於建立具有法律效力的建築工程責任制度,在這個制度基礎上,以完善的住宅品質保險作加持。”他告訴本刊記者。

  按照規定,這類保險的投保房屋首先要獲得住建部相關住宅性能的權威認定,所以建築品質從源頭作了把關。其次,對購房人來説,當房屋過了維修期,即便當初的開發企業已不存在,房屋出了品質問題,仍可以找保險公司索賠。而保險公司為了降低理賠風險,必然提前介入工程的勘察、設計和施工,增加一層監督與防範。

  中國從2001年起推行住宅品質保險,在北京、上海、青島、大連等城市啟動試點。但據了解,這項工作未能持續順利開展。

  對於目前再次引起廣泛關注的家庭財産險,王國軍認為還需要保險公司“拓荒”。

  “各大保險公司都在車險的紅海中掙扎,應該趁機好好做家財險的開發和推廣。如果能做出特色,未來會有很大的發展空間。”他説。

  而在郝滿蘇看來,設置科學嚴謹的房屋保險,對房地産市場也有積極意義。

  “比如測算一個小區附近的加油站每天儲存的汽油是多少噸,如果出現火災爆炸對周邊建築物會産生多大程度的影響。這種測算結果出來之後,同一個小區距離加油站1000米和1500米的房子,價錢可能有差異,而保費也要有所區分。”郝滿蘇舉例説。

  實際上,類似的風險評估並不難。“隨便去採訪一個按揭貸款的老百姓(603883,諮詢),他都能説出可能影響自己還貸的風險因素,而保險公司卻不去做這種‘適銷對路’的産品。”

  他還認為,房屋保險的推廣和普及需要各方推動。他的建議是,首先從房屋交易環節,政府應該規定必須含保險。

  而徐斌則認為,當二手房交易佔比達到發達國家的水準時,房屋保險自然會被廣泛接受。“現在政府和企業要做的是強化這個趨勢。”

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