“以房養老”保險入穗，投保者需年滿60歲且持有房屋完全獨立産權

　　廣州已可投保“以房養老”保險。近日南都記者獲悉，目前，年齡在60-85周歲且持有房屋完全獨立産權的廣州老年人，可在幸福人壽保險有限公司廣東分公司(以下簡稱“幸福人壽”)辦理相關保險。該公司工作人員介紹，房屋經相關程式辦理好投保手續後，會每個月向老人支付養老金。據統計，經今年5個月試點推廣，截至8月底，幸福人壽該業務在廣州等4座城市共有22戶(32人)投保，廣州首次簽署此“以房養老”合約的是一對老年夫婦。

　　“以房養老”只針對年滿60歲的老人

　　2014年7月中國保監會公佈廣州、北京、上海及武漢納入“以房養老”保險試點，今年3月，幸福人壽經中國保監會批復後，成為國內第一個吃“螃蟹”的保險公司。

　　“以房養老”是一種商業養老保險産品，房屋是辦理此保險的關鍵環節。“只有房改房、商品房才能申請做抵押登記，農村宅基地不在考慮範圍內。”幸福人壽廣東分公司業務人員介紹，“以房養老”産品針對的是年齡在60-85歲之間的老人，“如配偶在，夫妻雙方都必須年滿60周歲”。

　　工作人員還指出，如果房産仍有未還清的貸款，是不能辦理“以房養老”業務的，因為未還清貸款的房産屬於不完全産權，即該房産已處於抵押狀態，是不能再進行抵押的。目前，廣州市11區有此意向的老每人平均可諮詢及辦理相關業務。

　　投保後是否仍有迴旋餘地？相關工作人員介紹，在簽訂投保單至投保單生效之間有30天的“猶豫期”，如果投保人在此期間反悔，可辦理退保手續。但該工作人員提醒，辦理一項“以房養老”保險産品過程中涉及請律師、公證等費用，共計4000元左右，需公司和産品辦理人各出50%；如果中途退保，該部分費用仍需由辦理人承擔。

　　估價500萬房屋月領養老金1萬多元

　　房屋産值如何評估？相關人員介紹，房屋所處地段和房齡都會影響估值，能夠申請到有效保險價值的具體金額，需由具有國家認定資質的第三方機構進行房産價值評估後才可得出。這些機構可由公司提供，投保人選擇，“這樣諮詢費用會低一些”。

　　相關人士表示，房屋的評估標準會參考市場價格。南都記者從權威渠道獲悉，房子被評估後，每月給出的養老金額基於所抵押房屋的估價，並在考慮抵押房屋的折扣、長期預期增值、預期的被保險人平均生存年限、利率、終身給付的成本等因素後確定。以一套估價400萬元的房子為例，老人每月可領取養老金在8700元左右。如果是估價100萬元的房屋，老人每月能領養老金2200元左右。“目前最多估價是500萬元，每個月可領養老金1萬多元。”

　　值得注意的是，如抵押房屋在投保人在世期間已超出70年産權，後續如産生費用及權屬該由誰來辦理？對此廣東省律師協會房地産法律專業委員會律師章勳介紹，目前還未出臺相關規定界定和明確，但他個人建議，保險公司應在合同中註明一旦發生此問題如何處理的事項。對此，幸福人壽工作人員回應，産權超出70年，公司仍將為投保人提供養老金，直至過世。如果抵押房屋遭拆遷，投保人須在10日內告知公司，投保人可選擇退保或以拆遷後分配的新房屋進行抵押。

　　房價增長收益保險公司稱不收取

　　如果投保人的房屋出現市場價格上漲，增值部分如何分配？有保險人士介紹，目前國家給出了兩種方式：參與型産品，指保險公司可參與分享房産增值收益，通過評估，對投保人所抵押房産價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配；非參與型産品，指保險公司不參與分享房産增值收益，抵押房産價值增長全部歸屬於投保人。

　　對此，幸福人壽方面表示，最初的産品設計已考慮到房屋預期增值收益，在評估抵押房産價值時，會對價值增長部分調增養老金，提前把給付投保人房産預期增值收益因素考慮在內；其次，保險公司不參與分享房産增值收益，如果將來房價上漲，抵押房産價值的增長部分將全部歸屬投保人。這一方式保證了老人可終身領取固定養老金的同時，不受房價下跌的影響。

　　案例

　　失獨老人少選“以房養老”

　　説物業在自己名下才踏實

　　廣州首批簽署此“以房養老”合約的一對老年夫婦，因女兒在國外，故房子沒有傳承的需要，如按月領取一筆養老金，會補貼不少費用，改善老年生活品質。

　　業內有人士表示，目前辦理此業務的還是少數，廣州是否需要此業務呢？去年廣州官方數據顯示，目前廣州戶籍老年人超133萬，佔戶籍人口的16 .03%，其中獨居老人11 .23萬，佔老年人口總量的8 .4%。但據了解，目前大多老人並不看好“以房養老”。

　　今年71歲的華叔(化名)是失獨老人，他表示不會選擇“以房養老”，重要原因就是他感覺房産是自己的根，不會抵押出去。另外他和老伴每月有幾千元退休金，加上一些政府補貼，收入還算可觀。加上他勤鍛鍊身體，現在精神狀態也不錯，所以不會考慮抵押房子來養老。

　　據華叔了解，不少失獨老人不願意住老人院，更傾向居家養老，而“以房養老”他們暫時還不能接受，用老人的話來説，自己年事已高，不知有多少歲月可以捱，能長命百歲固然好，假如身體不行，幾年就走了，房子就送給保險公司了，心裏多少有點不平衡。而他表示，廣州本地人還是比較傳統，感覺物業在自己名下才踏實，抵押給保險公司也不知會有什麼變故。

　　他山之石

　　國外的“以房養老”

　　美國：美國政府和一些金融機構推出“以房養老”的倒按揭貸款，對象為62歲以上的老年人。主要有三種形式：一、聯邦政府保險的倒按揭貸款；二、由政府擔保的倒按揭貸款，這種貸款有固定期限，老年住戶須作出搬移住房及實施還貸計劃後才能獲貸；三、專有倒按揭貸款，一般由金融機構辦理，發放貸款的機構與住戶同享住房增值收益。

　　加拿大：超過62歲的老人可將住房抵押給銀行，貸款數額1.5萬- 30萬加元，只要不搬、不賣，房産主權不變，可一直住到享盡天年，由後人處理房産時折還貸款。

　　新加坡：60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，由後者一次性或分期支付養老金，老人去世時産權由這些機構處理，“剩餘價值”(房價減去已支付的養老金總額)交給其繼承人。這種模式風險較小。

　　日本：日本老齡化現象十分嚴重，“以房養老”也非常普遍。通常選用倒按揭形式，適用於55歲以上的人群。這種貸款不需要還債，貸款人死亡時房子作為還債的資金。