險資“買房”

　　目前，股市恰好處於震蕩階段，房企市值也處於相對低估的階段，部分股權分散、市值也相對低估的房企受到險資的青睞，險資開始發動對房企的頻頻舉牌。險資方面，出於發展養老地産及擴大資管規模的需求，正步步走進房企。預計下半年險資有可能會繼續頻繁舉牌房企，繼續影響中國房地産市場格局。與此同時，上市房企也通過完善公司章程和議事規則，規避“野蠻人”的入侵和惡意收購。

　　核心摘要

　　業內人士認為，險資投資房企，可以挖掘置業者的潛在養老需求，進而行銷相應的保險産品。此外，險資企業競爭激烈，某種程度上不在於拼比傳統的保單業務，而在於資産管理業務的能力的比拼。險資入股房企，本質上是希望擴大資管規模。

　　安邦人壽、生命人壽、前海人壽……6月份以來的股市振蕩，給保險資金舉牌上市公司帶來了機會。

　　其中，上市房企是險資偏愛的標的。出於救市的需要，保監會在7月初放寬了險資投資房地産和藍籌的限制，也在客觀上為險資鬆綁。

　　2014年以來，險資紛紛入股金地、金融街、佳兆業、華業集團、碧桂園等房企，就連市值1700億的超大型房企萬科也列入其中。險資成為“野蠻人”的議論甚囂塵上。對多年來股權結構穩定的上市房企來説，無論是出於財務投資目的還是想成為實際控制人目的，險資無疑都是一個“外來者”。多位房地産業內人士認為，除去單純的財務投資之外，險資屢次舉牌房企，也將會對公司經營和管理産生潛移默化的影響，從而改變房地産行業的生態和格局。

　　險資“戀上”房企

　　7月24日，萬科A發佈的簡式權益變動書稱，前海人壽及其一致行動人鉅盛華分別通過深交所集中交易系統買入1.03億股和4.49億股公司股份，合計佔比為5%。

　　這已經是半個月內前海人壽第二次舉牌萬科股份，此次舉牌後前海人壽及其一致行動人總共持股佔萬科總股本的10%，僅次於萬科的第一大股東華潤的14.9%。

　　萬科只是大批被險資舉牌的房企之一。去年初開始，保險黑馬生命人壽接連舉牌金地集團、農産品兩家公司。截至去年9月底，經過數次舉牌，生命人壽成為金地集團的第一大股東，在去年三季度增持金地集團至29.9%，逼近要約收購線。安邦保險緊隨其後增持了1億股，持股比例也提升至18.83%。以生命人壽和安邦保險為首的險資對金地集團的持股已高達55%，高度控盤；今年4月1日，中國平安入股碧桂園，共斥資62.95億港元持股9.9%，成為碧桂園第二大股東。

　　據wind數據統計，截至7月3日，133家A股房企中，被險資進入前十大股東的房企為25家，佔比達到18%。其中，中國人保入股5家房企，安邦保險入股4家，中國人壽入股3家，生命人壽入股2家，前海人壽入股2家。

　　6月份的股災被認為是險資深度介入上市房企的最新契機。7月8日，中國保監會發佈《關於提高保險資金投資藍籌股票監管比例有關事項的通知》。通知放寬了保險資金投資藍籌股票監管比例，對符合條件的保險公司，將投資單一藍籌股票的比例上限由佔上季度末總資産的5%調整為10%；投資權益類資産達到30%比例上限的，可進一步增持藍籌股票，增持後權益類資産餘額不高於上季度末總資産的40%。保監會稱，此舉意在為優化保險資金配置結構，促進資本市場長期穩定健康發展。

　　同策諮詢研究總監張宏偉表示，市場不好股市下跌了才放開政策，但人人都不願意當炮灰，上述政策短期來説還是具有一定的救市目的，但對於險資來説，一些市場表現不錯、市值不太高的企業處於一個比較好進入的機會，眼下股市階段性的低估，未來下跌的幅度不會太大，很適合進行中長期的投資。

　　他預計，下半年險資有可能會繼續頻繁舉牌房企，繼續影響中國房地産市場格局。

　　抄底房地産股？

　　險資入股背後，當前房地産股票真的處在一個低谷期嗎？

　　上海易居房地産研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從目前房地産股的走勢看，隨大盤波動也擠出了部分泡沫，一些上市房企的股價跌破了凈資産，PE處於相對低位，機構投資者入市積極性增加。

　　張宏偉則認為，險資近來的動作不能完全算是抄底行為，因為並不能確定現在就是房企股市的“底”，至多只能説現在處於一個機會點；從行業基本面來看，景氣正在恢復。截止到目前，大部分城市樓市限購政策已取消、央行已經有四次降息三次降準落地，“3·30新政”也在鼓勵改善型需求入市，樓市在下半年勢必會出現反彈，甚至年底出現翹尾行情。于險資而言，選擇在這個時機增持房企，是一項不錯的財務投資。

　　過去多年來，中國房地産行業算是一個市場化程度比較高的行業，上市房企中股權結構多元、股權分散的情況比較多見。因此險資樂於舉牌類似萬科、金地等這類股權分散的企業。

　　在過去的15年中，華潤作為萬科第一大股東僅佔15%左右；金地在被生命人壽舉牌之前，第一大股東深圳福田投資發展公司持股量僅為7.851%。

　　嚴躍進認為，險資投資房企可以降低其搜尋顧客的成本，目前眾房企紛紛涉足養老地産開發，險資入股後，可以把此類置業者的潛在養老需求挖掘，進而行銷相應的保險産品。

　　此外，目前險資企業競爭激烈，某種程度上不在於拼比傳統的保單業務，而在於資産管理業務的能力的比拼。險資入股房企，本質上是希望擴大資管規模。

　　“野蠻人”進來後

　　張宏偉認為，從實際影響力與資源配置的角度來講，險資舉牌房企尤其是成為大股東之後，險資對於被舉牌的房企的影響力會逐漸加大，險資的介入有可能會使一部分房企擁有相對充裕的資金，並且資金成本上遠遠低於同行，這些房企也可能因此插上新一輪規模化擴張的翅膀，形成“強者恒強，大者恒大”的局面。

　　以碧桂園為例，4月中國平安入股成為碧桂園第二大股東，此後碧桂園開始全面進軍一線城市。4月底，碧桂園以6.08億元的總價奪得上海市嘉定區徐行鎮02-05地塊。一個月後，碧桂園與北京城建集團聯手競得位於河北灤平金山嶺地塊；7月29日，碧桂園首次進軍深圳，通過收購取得一項目地塊。

　　碧桂園稱，與中國平安將開展緊密戰略合作，全面推進以中國城鎮化和社區需求為基礎，覆蓋客戶全生命週期的資源整合平臺。

　　張宏偉分析，就目前險資企業資金投向來看，大多數險資企業都有進軍養老地産的計劃，或者已經開始在養老地産領域佈局。不排除今後險資會利用房企在房地産領域的優勢開展養老地産市場的佈局工作，謀求未來健康養生行業的霸主地位，重新洗牌養老産業市場，改寫養老地産領域的市場格局。

　　然而，硬幣的另一面是，險資入駐房企，不僅僅是影響公司的業務經營，而是可能變成闖入的“野蠻人”與原大股東、管理層展開股權暗戰，這對房企來説，未必是好事。

　　金地集團與新的大股東生命人壽和二股東安邦人壽相處得就不愉快。在金地集團5月8日召開的2014年年度股東大會上，當天最重要的三項議案：核心員工項目跟投議案、選舉丁瑋和王俊為獨立董事的議案，均被生命人壽和安邦聯手否決。

　　生命人壽和安邦之所以聯手否決以淩克為首的金地管理層提名的獨董，被業內認為是二者在暫時無法增加董事名額的前提下，想讓它們自己提名的獨董進入董事會，以此在金地董事會中制衡“一家獨大”的金地管理層。

　　東方證券分析師竺勁認為，生命人壽和安邦否決員工跟投制度，明面上看是不希望今後因少數股東權益的增加而減少金地整體項目的利潤，進而影響自身的股東權益，但不排除二者是想通過在股東大會上行使否決權，來彰顯大股東的地位，這為今後的控制權之爭埋下伏筆。

　　然而，對險資而言，染指企業控制權絕非易事。上市房企一般也在公司章程和議事規則中暗藏機鋒，規避“野蠻人”的入侵和惡意收購。

　　比如，金地公司章程規定，單獨或者合計持有公司10%以上股份且持有時間在一年以上的股東、上屆董事會五名以上董事，方可聯名提名下一屆董事會非獨立董事候選人；為保持公司重大經營政策的連續性，董事會換屆時所更換、增加的董事數額總計不得超過上屆董事會董事名額的三分之一。

　　金地董事長淩克曾稱，作為一個股東結構較分散的上市企業，有必要從制度上防止惡意收購。

　　內地和香港越來越接近的上市公司準則和相關要約收購準則，也給房企現有管理層套了一層防護衣。比如關於要約收購的規定，一旦單一股東或一致行動人持股超過30%(含)，便會觸發全面要約收購，其付出的成本和代價會大大增加。