經過2013年寫字樓租金全面暴漲，北京已經成為全球辦公成本最高的城市之一。繼10月中旬安邦保險120億元買下紐約地標之後，險資對商業地産再次出擊。

　　《證券日報》（保險版官方微信：證券日報微保險）記者近期獲悉，中國人壽與太平人壽共計斥資超過70億元，分別在寧波、北京兩地投資商業地産。

　　分析人士指出，“保險資金投資策略首要考慮的是穩健、安全。相比股票、債券、黃金等其他投資品，房地産在保值增值方面相對穩定。”

　　多家房地産市場研究機構指出，北京、上海等一線城市的核心區寫字樓租金持續上漲。這或許能夠解釋險企為何一直鍾情寫字樓投資。

　　可補充實際資本的誘惑

　　10月底，經歷6個月的洽談，中國人壽投資寧波南站的20億元保險資金已全部到位，這筆資金將以債權投資計劃合作的方式投資寧波市火車南站配套廣場及市政設施。這是保險資金投資商業地産的一個新典型案例。

　　“保險業的資金具有長期性、穩定性的特點，是優質的資金來源渠道。”寧波保監局相關人士稱。

　　幾乎在中國人壽敲定寧波地産投資的同時，太平人壽與北京置地簽署《金融街廣安中心D地塊項目寫字樓訂購協議書》。

　　協議顯示，D地塊寫字樓暫定總建築面積約為12.48萬平方米，其中地上建築面積約為8.78萬平方米，地下建築面積約為3.7萬平方米（最終規劃指標以北京市規劃委員會核發的《建設工程規劃許可證》為準）。此次交易總價款約50.19億元，訂購協議已生效。

　　中國人壽與太平人壽的上述兩項投資，投資額超過70億元。這是自10月中旬安邦保險海外購置寫字樓之後，險企的又一大手筆商業地産投資。

　　事實上，今年以來，險企在地産領域的多次出手頗為“大方”。

　　4月份，生命人壽攜手佳兆業以54億元競得深圳史上最大地塊；6月份，中國人壽84億元收購倫敦地標大樓90%的股權；10月份，安邦保險120億元買下紐約地標華爾道夫酒店。

　　另外，前海人壽、合眾人壽、復星保德信人壽等保險公司，也在各地直接拿地建設養老地産，部分險企也通過旗下控股房地産公司“運營、投資”商業地産，用於收取租金。

　　險企2013年年報顯示，有超過20家保險公司合計控制了超過100家非保險類子公司，這些非保險類子公司中最多的並不是銀行、也不是基金公司，而是房地産類公司。粗略統計的數據顯示，截至2013年年底，14家保險公司共控股了49家房地産類公司。

　　值得一提的是，由於近年來險企對商業地産的持續投資，以及投資性房地産“公允價值”風險的暴露，保監會日前下發的《保險公司資本補充管理辦法》徵求意見稿，對險企投資房地産進行了規範。徵求意見稿規定，保險公司投資性房地産應當按照會計準則要求，採用成本模式計量，只有存在確鑿證據表明投資性房地産的公允價值能夠持續可靠取得的，才可以採用公允價值模式計量。

　　保監會同時規定，保險公司投資性房地産的計量模式由歷史成本計量改為公允價值計量時，以及保險公司自用房地産改為以公允價值計量的投資性房地産時，可以通過資本公積補充公司實際資本。這對於投資了大量商業地産的上市保險公司無疑是利好。

　　辦公樓租金年增20%-25%

　　近年來，險資購置的商業地産形態中，一大部分就是寫字樓。此前就有多家險企爭搶北京金融街CBD，而在上述近期的兩宗地産投資中，太平人壽50.19億元購置的寫字樓就位於北京CBD的核心區域。

　　多家房地産市場研究機構表示，我國一線城市核心區域的寫字樓租金一直處於上漲態勢，預計未來上漲還將持續。這成為險資購置寫字樓的一大動力。

　　經過2013年寫字樓租金全面暴漲，北京已經成為全球辦公成本最高的城市之一。10月中旬DTZ戴德梁行、第一太平戴維斯、世邦魏理仕等國際代理行紛紛披露的三季度北京甲級寫字樓數據均顯示，由於供應較少，北京核心區的優質寫字樓租金仍在上漲，CBD等區域的業主積極漲租金，過高的租金已迫使部分租戶向望京等新區遷移。

　　尤其是，中關村商圈甲級寫字樓市場自2007年以來已經連續7年斷供，今年三季度迎來核心區的網際網路金融中心的入市，新增租賃面積5.1萬平方米，截至9月底該項目出租率已達85%以上；同時，中關村商圈的平均租金也環比上漲近2%，為每月每平方米309.4元。

　　另外，以一線城市中的上海為例。今年1-9月，上海商業地産開發投資額仍保持增長。其中，辦公樓開發投資總額為287.72億元，較去年同期上漲13.1%；商業營業用房開發投資額為264.37億元，較去年同期增加6.3%。此外，直至9月，上海今年社會消費品零售總額達5661億元，比去年同期增長8.4%。

　　從全國範圍來看，寫字樓穩定的投資年回報率和高增長率也為險資投資寫字樓提供參考。

　　中商情報網刊發的《2014-2018年中國寫字樓市場投資分析及前景預測報告》指出，近年來辦公樓物業的投資年回報在4%-10%，辦公樓物業帶來的租金收入一直保持著20%-25%的年增長率。

　　從各行業對寫字樓的投資熱情來看，全國寫字樓開發投資額增長的同時，寫字樓銷售也在大幅度增長。

　　2013年，我國辦公樓開發投資額4652億元，同比增長38.2%；辦公樓累計施工面積24577萬平方米，同比增長26.5%；新開工面積6887萬平方米，同比增長15.0%；辦公樓竣工面積2789萬平方米，同比增長20.5%。2013年1-12月，我國辦公樓銷售面積2883萬平方米，同比增長27.9%；辦公樓銷售金額3747億元，同比增長35.1%。

　　值得一提的是，第三季度，北京甲級寫字樓迎來中關村商圈的網際網路金融中心和東二環商圈的朝陽廣場PICC人壽保險大廈兩個項目入市，新增89700平方米供應，這使得北京甲級寫字樓存量達到572萬平方米。