國內第一隻公募REITs終於浮出水面。

　　證監會網站近日發佈的“行政許可事項——證券投資基金募集申請行政許可受理及審核情況公示”顯示：一隻名為“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型證券投資基金”于4月22日被受理。

　　這將是國內市場上首只公募REITs産品，也意味著，停滯多年的公募REITs終於浮出水面，這類在海外市場作為現金、債券、股票之後的第四大資産，將有機會進入中國內地居民的資産配置池。

　　破冰

　　REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機構進行房地産投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的信託基金。

　　這類産品自上世紀60年代誕生美國後，經過多年發展其優勢獲得認可，並從上世紀90年代中後期大規模發展。根據公開數據，截至2014年，全球共27個國家有上市的REITs市場，共有783隻REITs産品在公開市場進行交易。目前，全球REITs總市值已經超過1.3萬億美元，2003年～2013年市場年均複合增長率15%，總市值佔到全球上市房地産市值份額的45%。

　　造成其發展快速的原因在於其穩定持續的回報。彭博數據顯示，截至2014年12月31日，美國道瓊斯REITs過去20年年化平均收益率為11.66%，跑贏羅素2000(9.61%)、標普500(9.83%)等主要指數。REITs長期收益率穩居各大類資産收益率榜首。

　　早在2006年，時任央行副行長的吳曉靈就提出中國要努力發展房地産信託投資基金。

　　2008年年底，REITs被提上包括中央政府在內的議事日程。當時管理層就提出要創新融資方式，通過並購貸款、REITs、股權投資基金和規範發展民間融資等多種形式，拓寬企業融資渠道。

　　央行于2009年初步拿出了REITs試點的總體構架，並初步擬定了銀監會版本的“REITs試點管理辦法”。與此同時，證監會也制定了證監會版REITs方案。到了2009年下半年，央行召集相關部委召開會議並成立REITs試點協調小組。

　　2010年國務院批准北京、上海、天津三城市為房地産信託投資基金試點城市。

　　隨後，REITs的發展又暫停了幾年，直至2014年9月，央行發佈了《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，要求積極穩妥開展REITs試點工作。隨後，根據住建部的相關部署，將首先在北京、上海、廣州、深圳四大城市展開保障房REITs試點。

　　 佈局

　　基於中國房地産市場的高回報，國內機構對REITs産品也是覬覦已久。多年來，一直都有投資機構、法律界人士、地産界人士提出要發展REITs。其間屢屢傳出REITs要出爐的消息，但是遲遲不見真實動靜。

　　2014年，中信證券開發出兩隻私募領域的REITs實現這類産品在私募領域破冰。但其市場交易量極低，某種程度上失去了REITs的交易功能。只有當REITs推向公共市場，其價值才能被凸顯。

　　國內一些大型公募基金公司對REITs産品都有花力氣研究，在産品線的佈局上，REITs是未來必不可少的一個重頭板塊。

　　從證監會公示來看，這次上報REITs産品的基金公司僅僅鵬華基金公司一家，事實上，在公募基金公司裏面，鵬華基金對REITs似乎更“情有獨鍾”。根據公開數據，2011年，鵬華基金在三年研究的基礎上開發了首只REITs投資基金——鵬華美國房地産基金。此前也有傳出該公司有研究私募REITs産品。