鏈家金融 亮點還是糟點？

　　隨著業務規模的幾何倍數增長，一直宣稱暫無上市計劃的房地産仲介巨頭鏈家集團，對於資本市場的渴求也愈發強烈。

　　4月中旬，多家媒體先後報道鏈家目前已成立上市團隊，由負責資本和並購的副總裁單一剛領導，會計事務所已選定大華，券商則將於4月底公佈。

　　按照時代週報記者獲得的鏈家項目投資計劃書（以下簡稱“投資計劃書”）顯示，鏈家目前正在進行B輪及B+輪融資，募集總資金達70億元，其中B輪43.5億元，B+輪26.5億元。據悉，兩輪融資將以同一價格進入，其中新股投資38.5億元，老股轉讓31.5億元。兩輪融資後，鏈家估值將從投前的330億元增長到368.5億元。

　　早在兩個星期前的4月5日，便有業內人士稱鏈家已完成新一輪融資。而將時間撥至2015年12月3日，鏈家網CEO彭永東在接受媒體採訪時透露，鏈家融資肯定是在進行中的，整個融資規模相對於市場上其他創業的融資規模會更大。

　　按照投資計劃，鏈家將在5年內完成上市。但據 東方證券 分析師竺勁對媒體的分析，鏈家可能在這兩輪融資後再有一輪融資，或者直接上市。這個時間可能是2017年底到2018年。

　　鏈家上市傳言是否屬實？面對時代週報記者的求證，鏈家高級副總裁兼首席財務官魏勇和首席運營官徐東華均三緘其口。至截稿前，時代週報記者未獲正面回應。

　　持續收購為上市鋪路？

　　“上市只是一個方法，而不是結果。鏈家幾年前便可上市，因為財務報表長期處於盈利狀態。但隨著時間的推移，鏈家對於上市反倒沒有那麼渴求。”徐東華此前在接受時代週報記者專訪時無奈表示，這個行業痛點太多，一旦上市，你做任何變革，都要向股民和投資人解釋。“但仲介行業解釋成本很重，所以上市並不是一個極優選擇。”

　　作為鏈家董事長，左暉亦在多個公開場合表示，上市對於鏈家來説並不是最重要的事情，而是率先需要將鏈家打造成價值驅動的平臺。

　　不過在業內人士看來，鏈家上市卻早有預兆。

　　2015年以來，鏈家在各地通過收購的方式，迅速擴張其全國版圖。2015年2月，鏈家先後與四川最大的二手房仲介伊誠地産、上海德祐地産進行合併，進而迅速佔據四川及上海市場。3月18日，鏈家宣佈與深圳中聯地産完成股權置換，將後者2000名經紀人和200家門店納入自己麾下，借此將華南門店擴充至400家。

　　“實際上從2015年開始鏈家便持續並購門店，就基本上説明有上市的動作，因為門店規模指標是此類輕資産企業上升的一個重要考核內容。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受時代週報記者採訪時如是説。

　　亞豪機構市場總監郭毅告訴時代週報記者，大範圍的頻繁收購，實際上是為上市鋪路。“投資者需要一個比較動聽的上市故事，鏈家擴張加速就是要讓投資者相信，他們的模式是可以複製的，他們的規模化也是可以實現的。”

　　嚴躍進認為，對於鏈家而言，上市與否，實際上並不影響它對經營策略的堅持。“反而上市後能夠迅速提升鏈家公眾認可程度。”

　　房産金融風險把控能力掣肘

　　投資計劃書顯示，B輪融資前，鏈家股權結構為董事長左暉佔股61.2%，執行董事單一剛佔股3%，復興創投佔股1.7%，員工股權激勵及並購股東分別佔股18.1%和16%。

　　從投資方列表中不難發現，本輪融資吸引了包括華晟資本、百度、騰訊、浙民投、海峽基金、經緯中國在內的多家知名公司機構參與，其中海峽基金擬在B+輪融資中投資3億元。

　　在投資計劃書中，鏈家金融業務成為一大亮點。

　　現階段，鏈家內部將金融業務分為兩部分，分別是以鏈家理財為代表的網際網路金融平臺和以理房通為代表的第三方支付。

　　其中，鏈家理財為鏈家旗下網際網路金融平臺，在鏈家取得房地産支付牌照後於2014年11月29號上線，負責提供 P2P 的借貸服務，為購房者以及房主提供短期資金週轉，佔鏈家集團總收入的10%左右。鏈家理財係其P2P平臺，截至2016年2月24日，平臺累計投資金額達到177億，已發放收益達到1.75億。

　　不過，在評級機構大公國際2015年9月的一次評定中，把鏈家理財平臺列入了黑名單，大公國際認為其存在重大資訊披露不充分、涉嫌設立資金池、債務人償債能力無法評估和風控措施有效性存疑等問題。

　　實際上，在鏈家的金融業務中，已經成為眾矢之的的首付貸是最不能被忽略的一項。數據顯示，鏈家去年138億P2P金額裏，新房首付貸佔了約3億元，在途餘額1.2億。

　　首付貸，即仲介機構、開發商、小額貸款公司、網際網路金融平臺等發放用於購房首付款的貸款。首付貸的大量涌現，在推動房價瘋狂上漲之餘也進一步加大了金融風險。

　　鏈家推出的首付貸指的是新房信用貸産品，截至2月，其首付貸累計發放不到3億元，僅在北京發放，目前在途餘額1.2億元，未對二手房交易提供首付貸服務。在上海銀監局的抽查中，今年1、2月份，僅上海鏈家對公業務就有101筆墊資業務，涉及滬上多家銀行，總金額1.14億元。隨著監管層一系列“叫停”政策的出臺，嚴打“首付貸”，2月底，鏈家已停止新房首付貸。

　　嚴躍進告訴時代週報記者，鏈家新推出的金融業務投資風險或潛在的風險是需要評估的，而且需要定期評估，這是一個主要的風險點。

　　在魏勇看來，鏈家金融所在的行業非常龐大，目前個人住房貸款每年以10%以上的速度增加，這塊市場是房地産金融非常廣闊的領域。“不能否認房地産交易中間有一定風險，這對房産交易仲介金融也提出了必須要具備很強處置能力的要求。”

　　魏勇正是目前鏈家金融業務的負責人。畢業于湖南大學金融學院的他，曾在 中國銀行 、 中信銀行 擔任多年支行行長、分行業務部總經理職務。

　　“首付貸”危機之下，鏈家IPO估值也不斷遭“砍”。“此前估值400億太高了，現在砍到330億。由於其財務不規範，現在還在殺價。”一位有意參股鏈家的某大型PE機構人士今年2月在接受媒體採訪時透露道。

　　事實上，鏈家在網際網路+金融方面已經有多項動作落地，從掌上鏈家的APP客戶端到網路上的丁丁租房、自如客再到鏈家理財、第三方支付業務等，左暉的想法是做房地産仲介領域的“淘寶”，覆蓋資産管理、交易管理和金融管理服務。

　　時代週報記者了解到，2016年，鏈家將做大做強住房金融業務，計劃在全國各地鋪開，提高滲透度。據悉，鏈家目前正在積極申請網際網路小貸和消費金融牌照。

　　擴張后的管理難題

　　縱觀鏈家的發展史，其于2001年成立第一家分店時，僅有37名員工。受益於行業洗牌帶來的機遇，在其他企業保守求穩的情況下，鏈家門店從2003年的20多家分行急速擴張至300多家。2010年，鏈家門店再次擴張到600多家。

　　根據鏈家投資書介紹，截至2015年底，鏈家經紀人數量已超10萬。截至2016年3月，鏈家線下門店數量近6300家，其中北京1400家，上海為1300家。據悉，2015年，鏈家全年交易額達7000億，年收入超過150億。

　　一切皆有代價。 2016年2月23日，在上海市消保委召開的上海市房産仲介消費者滿意度調查發佈會上，鏈家因房源問題被點名批評。兩名消費者代表認為，上海鏈家存在隱瞞房源真實資訊、把即將被法院查封的房子出售給消費者的行為，同時還提供高息貸款服務。

　　發佈會後，鏈家的上海分公司受到了調查和處罰，涉事的兩家門店被暫停網簽資格。

　　郭毅認為，大範圍的頻繁收購對於鏈家的管理挑戰是必然的。仲介行業本就是人員密集型的行業，人員整體素質不高，在全國化的過程中，人員素質的把握就更難，很難有一個統一和明確的標準和尺度，所以對人的管理上本身就是一個巨大難題。