目前有664家P2P平臺涉足房貸業務,而涉及首付貸的不少於15家

　　買房,永遠是百姓生活繞不開的話題。對於許多心有餘而“錢”不足的購房者對來説,“首付貸”這種金融産品無疑解決了燃眉之急。所謂“首付貸”,是指在購房者首付金額不足時,房屋仲介或金融機構為其提供補助資金拆借,用於購房者擴大購房杠桿。從2014年開始,不少網際網路金融平臺包括搜易貸、廣州e貸、鏈家理財等都相繼推出了這類産品。根據網貸之家統計,目前有664家平臺涉及房貸有關業務,而涉及首付貸相關業務的平臺不少於15家。

　　然而,近期“首付貸”正在面臨政策收緊的風險。據悉,央行、銀監會等金融監管部門,正計劃打擊發放貸款用於房屋貸款首付比例的行為。並且,深圳市金融辦、北京金融局也都開始對樓市場外配資進行排查。近期央行上海總部也召集了部分銀行進行了解,希望各銀行間在個人按揭貸款利率上不要過度競爭,並對房貸業務進行壓力測試。

　　不可否認的是,“首付貸”放大了杠桿,若房價下跌,極易引發資不抵債的情況,加大房地産金融風險。但是對於“‘首付貸’是房價過快上漲的推手”的言論,搜易貸相關負責人在接受《證券日報》記者採訪時認為,這種説法太過於片面誇大了首付貸對房産市場的作用。“通過首付貸産品,剛需購房者的確能夠解決購房中的資金難題,但其成為拉動房價上漲推手的可能性非常小,目前市場上首付貸産品的規模不足以促成房價上漲。”

　　“首付貸”杠桿可放大至10倍

　　隱藏風險與房價密切相關　　

　　事實上,“首付貸”並不是一個新鮮事物。有房地産業內人士對本報記者表示,作為一個為不能完全支付房産首付的購房者提供貸款的金融工具,它最早源於房地産開發商為提高銷量推出“零首付”活動,向購房者貸款購房,其本質就是“首付貸”。後來房産仲介也開始推出“首付貸”,以提振業績。近年來,除了房地産開發商、房産仲介,一些網際網路金融平臺也介入進來。

　　雖然“首付貸”能夠幫助購房者解決首付資金不足的問題,但其核心卻是杠桿的不斷放大。

　　中投顧問房地産行業研究員韓長吉對《證券日報》記者分析道,“一般來説,從銀行貸款買房,貸款者的杠桿是5倍,如果從其他房産仲介或P2P平臺以‘首付貸’形式購房,能獲得首付價格一半以上的貸款,在銀行貸款和‘首付貸’疊加之後,實際杠桿可以放大到10倍,這遠遠高於去年資本市場頂峰時期場外配資的數額,因此風險較大。”

　　對於“首付貸”所蘊藏的風險,韓長吉進一步解釋道,首先是政策風險,“首付貸”處於灰色地帶,隨時面臨被叫停的處境,目前多地正加強對“首付貸”的政策管制;其次是違約風險,“首付貸”放大了杠杠,吸引了許多投機者,若房價下跌,很可能引發資不抵債。首付貸的風險和房價密切相關,房價上漲速度越快,被高估的程度越大,“首付貸”的潛在風險就越大。

　　人人聚財CEO許建文在接受《證券日報》記者採訪時亦認同“首付貸”存在風險。“我們平臺做房産金融項目的時候也遇到過選擇,但沒有去碰首付貸,只涉及贖樓和紅本抵押,主要考慮的就是風險。首付兩成相當於5倍杠桿,再加上‘首付貸’P2P相當於讓樓市杠桿變成10倍、20倍,而且還款週期還長。日本、美國都經歷過高杠桿、高房價的階段,最終元氣大傷。”在他看來,在深圳、上海炒房大熱的情況下,風險必然會被推高,國家抑制“首付貸”也是防患于未然的。

　　房價上漲是多方面原因造成

　　“首付貸”不是加速上漲推手

　　“‘首付貸’本質上是一個借貸産品,應該説任何借貸産品都不可能是零風險的,銀行的借貸産品也不例外。從借貸業務的本質來説,風險並不可怕,重要的是如何通過各種專業手段將風險管理在可控的範圍之內”,搜易貸相關負責人對《證券日報》記者表示,“目前首付貸産品運營正常,我們會密切關注政策層面的調整,並積極配合和推進。”

　　對於“首付貸”助推房價快速增長的觀點,該負責人則認為,“這種説法太過於片面誇大了首付貸對房産市場的作用。通過首付貸産品,剛需購房者的確能夠解決購房中的資金難題,但其成為拉動房價上漲推手的可能性非常小,目前市場上首付貸産品的規模不足以促成房價上漲。”他認為,這一輪一線城市房價上漲,是多種原因造成的,寬鬆的樓市政策和國家信貸政策是房價上漲的主要原因。由於一線城市對於資金層面、政策層面的敏感度較高,再加上一線城市庫存不高,供需不平衡導致房價水漲船高。

　　“首付貸只是個中性的金融産品,絕對不是推高房價的罪魁”,許建文對《證券日報》記者表示,房産和金融是伴生關係,畢竟大部分人不會全款買房,都會求助於各種金融産品。只要借款人有能力按時還款,“首付貸”不僅可以提高樓市的成交量、推動GDP,還可以幫助大家提前購房提升生活品質。“我不認為‘首付貸’這個産品有任何問題,大量炒房人用‘首付貸’投機才是問題。不可否認,‘首付貸’在現階段的確對樓市過熱産生了一定推波助瀾的作用,但不是最根本的原因,樓市過熱是國家去庫存政策、雙降、減稅、經濟新常態下投資渠道匱乏和收益下滑等等問題疊加的綜合反應。”

　　對於目前政策的收緊、各地排查力度的加大,小牛線上的相關人士在接受《證券日報》記者採訪時認為,“政府非常警惕房地産領域的杠桿以及潛藏的風險,對於價格大幅上漲的城市,疊加金融杠桿豐富的區域,政府是需要擠出價格泡沫的。”

　　在重壓之下,“首付貸”是否會從此退出金融市場?韓長吉予以了否定,“由於目前剛性需求缺口存在,房地産去庫存壓力大,而‘首付貸’能夠彌補房貸金融工具的空缺,給剛需人群帶來福音,同時在一定程度上也能減輕去庫存壓力,所以判斷未來‘首付貸’不會消失,但有關部門將會加強監管,防止其變成炒房者投機的工具,以免其對房價起到推波助瀾的作用。”