P2P行業的多事之秋仍未結束。日前，由於鉅額資金投入房地産項目，P2P平臺裏外貸爆發一起被稱為“行業有史以來最大”的兌付危機，涉及金額逾9億元。目前，該平臺已經無法維持正常的提現業務，且投資者的到期兌付已被暫緩處理。

　　業內人士透露，裏外貸或涉嫌開發商“自融”。在“自融”操作手法下，P2P平臺其實已經淪為“幌子”，借款人則可以借助平臺“拆東墻補西墻”。雖然“自融”目前尚難界定是否違規，但中小開發商自身的資金風險成為引爆類似兌付危機的“導火索”。

　　“這種手法現在在房地産行業和P2P之間太普遍了，但這説到底是一種危險關係。”有業內人士表示，在投資人對房地産風險認識不足的情況下，如何控制此類危機的蔓延，仍是一個難題。

　　大量資金疑流向同一地産公司

　　一則落款日期為1月26日的“公告”，透露出P2P平臺裏外貸這次遭遇的危機不同尋常。裏外貸在這則公告中稱，由於借款人目前已被警方控制，平臺已無法維持正常的提現業務，且投資者的到期兌付也被暫緩處理。裏外貸的員工目前已被通知在家辦公，並隨時準備配合調查。

　　裏外貸是“北京眾望易達網路科技有限公司”運營的P2P平臺。網貸之家研究院數據顯示，截至2015年1月21日，裏外貸總成交量22.48億元，待收本息共計9.34億元；平均借款期限5.56個月，綜合收益率高達39.77%。

　　數據顯示，該平臺待收的投資人數為1830人，但待還的借款人數僅為8人，待還金額最高的借款人(即尚未還清款項的借款人)待還金額高達3.2億元，而上述8名借款人的每人平均待還金額達1.17億元。

　　據悉，該平臺大量資金流向一家房地産公司，而由於該公司的控制人目前被調查，導致借款無法按期兌付本息。

　　由於涉及金額超過9億元，上述事件被稱作是P2P行業有史以來最大的一次兌付危機。“一個平臺的借款人永遠是那麼幾個人，而且投資收益高得離譜，只要稍加思考就能明白其中的風險有多高。”一位P2P平臺創始人説。

　　此前已有機構對其作出預警。在裏外貸停業之前，大公國際將該平臺列入預警名單，理由是受評主體資訊披露不充分、償債能力存在隱患、可持續能力較差。據大公國際統計，截至2014年11月21日，該平臺一共存在150個標的，其中同一借款人發佈60個房地産相關標的，總計金額約759萬元，且平臺在60個不同債項中反覆披露同一份協議。

　　據了解，該平臺大筆資金流入的房地産公司線上下也是負債纍纍。

　　自裏外貸危機爆發之後，關於其涉嫌“自融”的議論就未曾停止。有知情人士稱，裏外貸和資金密集流向的房地産公司控制人實為同一人。裏外貸作為該公司“自融”平臺的嫌疑頗大，中國證券報記者試圖通過電話向裏外貸求證，但公司電話一直無人接聽。

　　“自融”成中小開發商“救命稻草”

　　據中國證券報記者了解，這種“自融”手法早已在圈內風行。

　　“開發商手上有地有房，雖然很多不能做抵押登記，但許多平臺不需要抵押登記手續就可以借款。這樣開發商為了給自己找個吸收資金的通道，就想自己控制一家P2P平臺，然後自己包裝一個項目，而且很多開發商跟擔保公司是有合作的。因此，利用偽裝好的P2P平臺來融資是非常簡單的。”前述創始人透露，“自融”的關鍵在於自己控制一家平臺，“想要多少額度，就發多少項目，資金源源不斷的進來，何樂而不為”。

　　這種做法如果被投資者識破，則要面臨極大的風險，但開發商們也有應對之道。該創始人透露，“上次就有一家小開發商來找我們，想收購我們的平臺，但同時要求我們是獨立運營，這樣誰都看不出來是他在做自融，但本質是一樣的。”

　　“自融”目前在房地産行業與P2P平臺之間已頗為普遍，尤以資金鏈緊張的小開發商為甚。如上述人士所透露，開發商或者自己運營一個P2P平臺，或是控制一家平臺，利用其作為“幌子”來進行融資，補充流動資金，更多的則是用來償還之前所借的欠款。

　　但在一些業內人士看來，這種做法目前還難以界定是否違規。

　　“比如説我是開發商，我有1000套房子，每次抵押100套給P2P平臺，平臺拿5000萬元給我。第一期到期了，我就再拿100套抵押給P2P平臺。就這樣迴圈，但是每次都是有真實的抵押物，你能説這是欺騙嗎？”P2P平臺網投網CEO汪瑤表示，開發商每次自融都有真實的抵押物，所以不能以“騙局”來界定自融。在他看來，重要的還是P2P平臺自身對於抵押物的風險評估。

　　在他看來，無論裏外貸是否涉嫌“自融”，但其對標的的風險評估顯然是認識不足的，一旦借款人的項目出現問題，到時候P2P平臺自身也是“有理説不清”。

　　“危險關係”亟待規範

　　自融資渠道收緊之後，開發商與P2P的關係就一直“剪不斷理還亂”。汪瑤認為，開發商找銀行，銀行不貸，信託業也在疏遠房地産，民間融資利息更是高得離譜，但開發商可以找P2P，“對於開發商來説，P2P融資年化15%-20%的資金成本，短期內還是可以接受的”。

　　畢竟，在市場不景氣、銷售遇冷的情況下，開發商的“口袋”已變得越來越緊張。中國指數研究院數據顯示，2014年，在開發企業的各類資金來源中，購房者的定金及預付款佔比24.8%，較2013年下降3.5個百分點；個人按揭貸款及其他佔比15.9%，較2013年下降0.4個百分點。與此同時，開發企業自籌資金佔比41.3%，較2013年提高2.5個百分點；國內貸款佔比17.4%，較2013年提高1.3個百分點。中國指數研究院認為，2014年以來，開發商資金承壓已是共識。

　　在此情況下，開發商借款與P2P高息吸金形成一種“危險關係”：對於資金承壓的開發商來説，P2P是一種更為高效且成本更低的融資渠道；對於P2P平臺來説，相比之下，開發商動輒數億元的融資需求，其誘惑力實在難以抗拒。

　　“周瑜打黃蓋，一個願打一個願挨。”汪瑤認為，在這種形勢下，最令人擔憂的問題是，投資者完全意識不到這種“危險關係”的潛在風險。“畢竟與其他標的相比，房地産項目或者土地還是更為具體，且大多數人較為認可其價值，從而忽略了房地産自身的風險所在。”

　　分析人士認為，儘管開發商的抵押物有其價值所在，但對於小開發商來説，資金鏈斷裂壓力越來越大。一旦借款人出現問題，與裏外貸類似的兌付危機將不僅僅是孤例。

　　“這也是我們堅決不碰房地産的原因。”汪瑤稱，小開發商自身的潛在風險猶如暗礁，如何讓P2P平臺和投資者增強風控意識並“安全著陸”，仍是一個頗為嚴峻的問題。