【導讀】央行出臺房貸新政，不同城市，銀行反響各有不同，七折利率可望不可及。經濟之聲《央廣財經評論》本期觀點：房地産仍有不確定因素，市場仍在觀望。

　　據經濟之聲《央廣財經評論》報道，9月底，央行出臺了房貸新政，“首套房利率最低可打七折”的規定無疑在稍顯沉悶的房地産市場激起了一池春水。從媒體上，我們似乎可以感覺到不少地方的樓市有回暖的跡象，然而今天公佈的最新房價數據則顯示，10月份70個大中城市中，沒有一個城市的房價出現環比上漲。在這樣的大背景下，銀行的房貸利率政策，則開始逐步地分化。

　　根據媒體調查，在上海，建行、中行、交行、工行都沒有任何的房貸折扣；與此形成鮮明對比的是，在北京，有8家銀行提供了9折房貸，不過，要想享受9折的房貸，客戶首先要滿足貸款金額超過100萬、在國企、上市公司等優質單位上班，以及購買過理財産品等一系列條件。而深圳市的一些銀行則對房貸實行了“一盤一策”的政策，不同樓盤，折扣不同，最大的打折幅度大約在95折。

　　各地政策不同，然而卻有一個共同點，央行新政中説到的7折房貸，現在依然是可望而不可及。

　　為什麼各地的房貸會有這麼大的區別呢？北京大學經濟所房地産金融中心 主任馮科對此解讀。

　　經濟之聲：不少地方最近都出臺了穩定房地産行業發展的政策，給人的感覺，房地産似乎有回暖的跡象了，但是很多銀行對於房貸的折扣卻顯得很保守，甚至包含一些額外條件。央行的7折房貸的政策在銀行的執行過程中縮水，這種情況是否出乎您的預料？

　　馮科：我覺得並沒有出乎意料，是比較正常的。因為這是一個市場經濟的時代，在市場經濟的條件下，居民和銀行的選擇都是一樣的，他們都通常喜歡買漲不買跌，待漲不待跌，主要處於是對房地産市場價格的未來預期不看好，所以才導致對這種新政下的政策刺激，他們採取相對謹慎的態度。

　　經濟之聲：另外一方面，在不同城市，銀行的做法差異也比較大。在一線城市中，上海的不少大銀行都沒有房貸的折扣，而北京和深圳的一些銀行則在滿足一定條件的基礎上給予小幅度折扣。在不同城市，銀行的做法為什麼各不相同？原因又是什麼呢？

　　馮科：這可能是城市金融文化的差異，北京的金融界不完全是市場化，它可能更貼近政治政策，但它同時也設立了一些條件，設置了一些門檻。上海可能離政策遠一點，可能自主選擇的空間彈性更大，監管部門對它的寬容度會更大一些。

　　最新數據顯示，房地産市場並沒有明顯回暖的跡象，70個大中城市中，沒有任何城市的房價出現環比上漲。我們認為，央行的7折房貸作為一種政策指導非常可取，但對於各家銀行來説，按照不同城市、不同人群、乃至不同樓盤來非常細緻地確定利率，實際上體現了一種市場的智慧，説明市場對房地産的預期仍然不確定，市場依然在猶豫和觀望。

　　所以，7折房貸到底會不會出現，房地産又會不會在短期內煥然一新，都不值得我們大驚小怪，因為，房地産的回暖時機、銀行房貸利率水準都是市場博弈的結果。只要遵從市場的規律，眼前所面臨的種種困難，都會有一個比較好的結果。

　　關於這個話題。經濟之聲特約評論員、復旦大學經濟學院副院長孫立堅對此評論。

　　經濟之聲：九月底央行的房貸新政引起了廣泛關注，但是落實到各個城市，則顯得雷聲大雨點小，目前還沒有出現7折房貸的情況，各個城市的情況也各不相同。多數銀行的房貸只有小折扣，甚至沒有折扣，這透露出了哪些資訊？

　　孫立堅：房地産市場今天出現的一些變化，影響了銀行能否從自己的商業戰略當中來執行央行樓市的扶持新政的判斷。主要有幾點因素，第一個因素是房地産市場今天對未來房價上漲的預期，出現了一些根本性的轉變。如果房地産市場有很好的投資價值，這種看漲不看跌的投資行為、投資理念會直接把房地産市場的這種購買量放大出來。商業銀行在這個過程當中，通過折價採取薄利多銷的扶持政策，銀行將會獲得一個較為可觀收益率的增長。但是目前房地産市場不能很好的支撐銀行按揭貸款的利潤，反而使房地産市場這種對未來預期的改變非常影響房地産市場的供求關係，這會增加商業銀行投進的資金按揭貸款資金流動性問題，和違約風險的這個控制問題。所以從這個意義上來講，商業銀行今天都採取了一個謹慎的態度來確保貸款流動性下降的問題。另一方面，資産證券化，房地産相關資産證券化的推進，也受到了各種因素的影響，並沒有很好解決銀行一旦房貸出去流動性回收的問題。在央行穩健貨幣政策的這樣大環境下，銀行不會輕易犧牲自己的流動性，也看不到短期的房地産利潤增長的前景的情況下面啊，貿然的打折房貸，這個可能性比較小。

　　經濟之聲：我們剛才介紹了深圳出現的這種“一盤一策”的貸款模式是否會逐漸成為銀行處理房貸的常見做法？

　　孫立堅：未來銀行這樣一種走差異化的模式，能夠根據不同的需求和不同的貸款的風險，流動性的特徵，來設計這種按揭貸款的計劃，也確實是一個可行的方式。但是對於大的銀行來講，怎麼樣把這種差異化的服務能夠獲取可觀的利潤，來克服大銀行推進這種差異化服務可能帶來更大的成本的問題，所以成本和收益平衡問題，也影響了大銀行是不是能執行這種以客戶為導向的差異化的政策，這也是銀行需要成本管理的很重要的環節。

　　經濟之聲：這兩年房地産變化的趨勢確實令很多人感到吃驚，在幾年之前我們出臺房貸優惠政策時，銀行的優惠都會儘快跟上，一些力度甚至超出購房者的預期。但是幾年之後的今天，我們看到銀行的貸款政策非常克制，這實際上可以認為是市場的決定性作用的實際體現，我們甚至可以感覺到，市場的力量正在起到越來越重要的作用。當然，這也正體現出十八屆三中全會精神所説的“市場的決定性作用”。從這個角度來看，我們應該如何分析未來房地産行業、房貸和政策之間的博弈關係？

　　孫立堅：房地産實際上有兩類群體，今天是主要大的消費者，一類群體是把房地産作為投資價值的産品進行投資，所以對未來如果一旦市場的走勢並不看漲，他們會減少投資的進程，這個過程當中也會影響到房地産市場的供求關係。還有一類的消費者是來自於住房的需求，他們一旦看到房地産價格有向下調整的跡象，他們也會等待觀望，讓房地産充分價格向下調整，這水分的釋放完畢以後再進場，所以在這樣一個無論是投資客還是住房客。今天對房地産的購買都是因為房價未來上漲的預期改變，造成需求的減少，這樣會因為未來房價的走勢，國家非常希望能夠有健康的需求，來支撐房地産市場的調整，而不至於出現硬著陸的問題，但關鍵的是今天能不能使得投資客和消費客合理的在這樣一個房地産市場調整過程當中來選擇自己的需要，確實要考驗我們的期管理，央行和商業銀行之間的住房政策協調的問題。

　　根據北京的情況來看，共有匯豐銀行、招商銀行等8家銀行提供9折房貸，但如果客戶想要獲得九折利率的房貸，分別需要滿足不同的條件。如匯豐銀行要求，貸款金額100萬元以上，最低可享九折，不足100萬元最低可享九四折。北京農商銀行要求，客戶的單位必須屬於國企，事業單位、公務員、上市公司、500強企業等優質單位；無逾期記錄；首付款必須監管。除了上述要求外，其餘幾家銀行大多有存款或者購買理財産品的要求。

　　在上海，媒體調查發現，中農工交建五大銀行中，注意到除了在8月就被曝利率打折的農業銀行之外，其餘4家都對首套房貸延續了強硬的保守態度。而農業銀行，但也與央行的“指導價”相去甚遠。農行的個貸人士在接受詢問時表示可以按照基準利率打九五折。事實上，這也只是8月時推出的折扣力度。

　　相比之下，貼近市場化運作的股份制銀行首套房貸款政策較3個月前略有鬆動。不過，採訪結果亦顯示，能夠拿到首套房折扣利率的購房者存有諸多限制條件，並且與高達七折的折扣幅度難以匹配。