銀行房企“貌離神合”：上市銀行半年新增涉房貸款逾萬億元

　　今年中期，16家上市銀行“涉房貸款”的合計金額為12.88萬億元，6家銀行開發貸佔比下降，8家銀行按揭貸佔比上升

　　銀行與房企的關係，在2014年的上半年顯得有所撲朔迷離。

　　從銀行的態度來看，一切似乎已經降至了冰點，有關銀行“開發貸停貸、住房按揭惜貸”的傳言不時會在二級市場偷襲房地産股的估值；然而，半年報的數據卻呈現出了另一個版本：上半年，16家上市銀行新增的涉房貸款高達1.09萬億元，其中住房按揭的增長超過了8000億元。

　　“對於銀行‘涉房貸款’的風險並不能一概而論，不同區域的差異還是非常大的”，一位總部位於北京的股份制銀行有關人士對記者表示，“未來這種區域分化還可能加深”。“從整體來看，涉房貸款的規模和佔比確實都在提升，不過增速確實有所放緩；而且，從銀行的個體來看，還是可以看出來差異化的選擇”，一位銀行業分析師對記者表示。

　　停貸傳言屢次來襲

　　涉房貸款增勢不減

　　2月24日，有關“多家銀行暫停地産開發貸”的傳言在二級市場引發恐慌，當日地産股領跌大盤：板塊指數跌幅超過5%，格力地産、上實發展、華夏幸福等跌停，保利地産、招商地産大跌逾8%，金地集團重挫7%，萬科A跌逾6%。

　　銀行方面也不得不紛紛對傳言進行回應。2月24日晚，最先被爆出疑似停貸的興業銀行正式發佈公告稱，“為進一步優化授信投向，調整資産結構，以更好地服務實體經濟，本行于春節後要求各分支機構做好存量資産梳理及相關市場調研，並將在此基礎上于3月底前出臺新的房地産授信業務管理政策。在此之前，本行暫緩辦理部分房地産新增授信業務，停辦房地産夾層融資業務，所停辦夾層融資業務規模在本行業務中佔比極小，對本行經營沒有實質性影響”。

　　2月25日，招商銀行最先在其官網發佈公告稱，招商銀行一貫嚴格執行國家房地産政策，穩健開展房地産相關融資業務，近期未調整房地産信貸政策。民生、交行、建行、中行、農行等網站隨之公告稱，房貸業務一直正常開展，從未停止相關業務。此外，中信銀行、浦發銀行、光大銀行、平安銀行均作出回應，表示並未出臺新的房地産貸款調整政策。

　　商業銀行的集體發聲雖然平息了開發貸停貸傳言，但隨後住房按揭“房貸荒”的傳言再次襲來，雖為傳言但言之鑿鑿，以至於監管部門不得不窗口指導銀行要求銀行支援房貸個貸業務。

　　然而，從佔據了我國整個商業銀行業規模和利潤逾八成的上市銀行的中報數據來看，所謂的停貸不過是單個銀行自行調整的舉動，從全行業來看，涉房貸款的各項指標均呈現出上漲態勢。

　　據記者獨家統計，截至今年中期，16家上市銀行“涉房貸款”的合計金額(均採用集團或合併口徑相關數據)為12.88萬億元，較上年同期的11.06萬億元增長了16.46%；較去年年底的11.79億元增長了9.25%。

　　此外，上市銀行“涉房貸款”各自的佔比(佔各行貸款和墊款總額)分別在14%-30%之間。其中，建設銀行對公和對個人相關的房地産貸款合計佔比最高，為29.07%；民生銀行的合計佔比最低，僅為建設銀行的一半左右，為14.63%。

　　6家銀行開發貸佔比下降

　　興業降幅最大

　　據記者統計，截至今年中期，16家上市銀行合計的房地産對公貸款規模為3.82萬億元，較去年年底的3.55萬億元增加了7.6%。

　　16家上市銀行中，只有交通銀行和興業銀行的對公業務領域的房地産業出現了規模上的下降：交通銀行由去年年底的2013億元降至今年中期的1975億元，佔比(佔上市銀行貸款和墊款總額的比例)也由6.16%降至5.75%；興業銀行由去年年底的1851億元降至1549億元，佔比由13.64%大幅度下降至10.82%。

　　此外，包括交行和興業在內，房地産業貸款佔比出現下降的銀行共有6家，另4家分別是華夏銀行、寧波銀行、建設銀行、工商銀行。

　　其餘10家上市銀行房地産業貸款的規模和佔比“雙升”，其中，中國銀行餘額最高，達到7002億元，佔其貸款和墊款總額的百分比為8.31%；工商銀行和建設銀行的餘額同樣超過了5000億元，但是佔比並不突出，分別僅為5.04%和6.22%，在上市銀行中位居倒數第一和倒數第三；而房地産業貸款額並不突出(768億元)的北京銀行，在佔比指標的排名中位列第一，佔比接近12%，且與去年年底基本持平。

　　股份制銀行中，招商銀行的房地産業對公貸款突然發力，不僅規模從去年年底的1311億元迅速增至今年中期的1609億元，佔比更是從5.97%猛增至7%。不過，就規模而言，民生銀行的房地産業貸款額仍然在股份制銀行中排名第一位，為1885億元，佔比由去年年底的10.52%增至11.11%；排在其後的是浦發銀行，貸款額為1740億元，佔比為9.16%。

　　相對而言，部分主打“一線城市”的商業銀行確實並未急於調整信貸政策。

　　“我們銀行過去對於涉房貸款的審核一直就比較嚴格，因此目前並沒有明顯變化”，某上市銀行的相關人士在回答記者關於近期該行涉房貸款的門檻是否加高的問題時做出上述表述，該行的對公房地産業貸款在其貸款結構中的佔比不算低，不過，該行的不良貸款率在同業中並不算高。上述人士也承認，該行的主要業務集中在一線城市，因此面臨的不良貸款壓力較小。

　　“多數銀行早已經實施了名單制管理，”另一位股份制上市銀行的區域支行行長對本報記者表示，“因此房地産行業貸款的不良貸款率通常是遠低於各行業平均數的”。

　　8家銀行按揭貸佔比上升

　　建行佔比最高

　　數據顯示，16家上市銀行截至今年中期個貸業務中的房貸餘額合計為9.06萬億元，較2013年年底的8.24萬億元增長了9.95%。從增速上來看，按揭貸不僅增速快於開發貸等對公涉房貸款，而且從絕對值來看，涉房貸款中個貸的餘額遠遠高於對公開發貸等貸款的餘額，甚至達到了對公貸款餘額的2.37倍。

　　此外，16家銀行中有半數銀行的個貸類涉房貸款的佔比繼續提升，僅民生銀行和平安銀行的涉房貸款規模出現下降。從上述種種數據可以看出，有關銀行“大面積停貸、緩貸”的消息並不屬實。

　　此外，興業銀行的數據也十分有趣，該行今年中期對公和個貸合計的涉房貸款佔比為23.66%，與去年年底的23.31%基本持平，不過其“內容”已經大相徑庭——有約為2.8%左右的貸款由開發貸轉向按揭貸，涉及的規模約為300億元-400億元。

　　不過，16家上市銀行中，住房按揭類貸款的佔比可謂是差距懸殊：建設銀行的貸款額超過了2萬億元，佔比更是高達22.85%；而民生銀行的佔比僅為3.51%。

　　“這與國有大行和股份制銀行的資金成本不一致有關”，某國有大行支行有關人士對本報記者表示，“國有大行以及招商銀行的付息率和信貸成本較低，其餘股份制銀行雖然不盡相同，但整體而言要高於大行，因此對於利潤率和不良貸款率都較低的個人住房按揭貸款的態度自然不一致”。

　　對於絕大多數商業銀行來説，房貸業務中住房個人按揭的不良貸款率一直以來遠低於信用卡貸款、個人經營類貸款等其他種類的個貸業務。再加上不高於70%的抵押率的保證，即使按揭貸款出現違約並進入不良貸款，商業銀行發生實際損失的概率還是比較低的。

　　但是，面對2014年以來二、三線城市樓市的波動以及收益率的下降，銀行還是傾向於對房地産個貸業務進行微調。

　　一季度，多數銀行選擇了“價格調控”的手段，不僅過去的八五折、九折利率難覓蹤影，“原價”都已經成為了奢望。不過，隨著“央行喊話”支援房貸，銀行的利率多數回歸了基準利率，甚至還有一定程度的優惠。

　　此外，也有銀行在“價格調控”之外，啟動了隱性的名單制管理，個人申請住房按揭時購買的樓盤甚至也成為了銀行放貸與否的關鍵。一家城商行有關人士對記者表示，該行與上述股份制銀行一樣，儘量與大型開發商的品牌地産項目進行合作發放個人貸款，對於一些風險較高的項目則會要求提高首付比例甚至拒貸。