一份不明出處的所謂“滬上某大行剛剛下發的房貸新政文件”，自上週六晚間開始流傳于網路，昨天更是持續發酵。因為其中對首套房認定條件的放寬定義，被引申理解成“上海在一線城市中首個嘗試放鬆限貸”。記者多方了解，截至發稿前，沒有任何銀行官方證實與該網傳房貸文件有關。

　　滬上各大銀行紛紛否認傳聞

　　眾所週知，前幾年國內房地産市場過熱，管理部門、地方政府和銀行，通過“限購”和“限貸”進行調控。隨著近來房地産市場降溫，國內有部分城市鬆綁“限購”，但上海未在其中。不過，上週末流傳的這份“某銀行文件”，則引發市場猜想：上海市場是否會另辟蹊徑，不放鬆限購令，而是選擇在“限貸”上由銀行松一松，以穩定樓市？

　　記者多方求證，滬上各大銀行紛紛否認該文件出自本行。從網傳文件看，該文件更像是一個內部流轉文件而非正式文件。另外，文件上寫著，“主送大客戶一部、浦東分行、自貿區分行、各城區行、縣支行、營業部”。哪家大銀行同時擁有這些部門？建行被認為最接近上述情況。不過，建行上海分行相關人士明確否認。

　　隨後，工、農、中、建、交，以及上海銀行、浦發銀行等各大銀行，都否定與自己有關。有銀行人士還指出疑點，認為該文件格式有問題，非常不規範。另一名大銀行人士也認同此説法。

　　然而，儘管各銀行一再對此否認，一些房産仲介則説得信誓旦旦，稱“這是一份銀行內部流轉文件，還只是草稿，和正式文件不同”，但實際操作上會作為依據，略有放鬆。

　　網傳“松貸範圍“其實很小

　　且不説網傳文件真假，先推敲其中的內容，不難發現，該“文件”真正的適用範圍非常有限。

　　記者研究這份流傳甚廣的“文件”發現，之所以讓市場“激動”了一下，是因為該網傳文件中對首套房的認定條件有所變化，這也是一些輿論認為是對“限購”鬆綁的所謂依據。對於首套房認定，該網傳文件中至少涉及兩條：一是對於因公調動工作單位而遷居本市的，原所在地住房貸款已結清，現具備本市購房資格，在本市首次購房申請貸款可認定為首套。二是對於本市戶籍居民，現家庭名下無自有住房，且在2011年1月房地産調控政策出臺前發放的購房貸款（2筆及以下）現已全部結清的，現具備本市購房資格，在本市首次購買自有住房申請貸款可認定為首套房貸款。另外，對於居民家庭僅有一套自有住房或無住房，名下購房貸款已全部結清的，現具備本市購房資格，在本市購房申請貸款可認定為二套房貸款。

　　逐條仔細分析，第一條針對的根本不是上海的主體購房群體，而是少數因公調任上海、且外地購房貸款已結清的人士，更何況還要具備本市購房資格，則要再參照相關的在本市居住、就業、交稅、繳金等指標，這一類人本來就是少數。第二條雖針對在2011年調控政策出臺前有過2筆及以下貸款的本市戶籍居民，是市場解讀“認房不認貸”的重要依據，但其前提是此前貸款全部結清，而且目前家庭名下無房，且在本市首次購房，這在實際中數量也是很少的。大部分此前有過兩次及以上貸款記錄的本市居民家庭，很少會已將所有房産出售。

　　網傳文件中，對於首套房可享受的利率優惠也有苛刻的前提：首套房最低可享基準利率的八折，而享受八折要求客戶在該行金融資産必須大於等於貸款總額的80%。根據這種表述，假設你符合在上海購買首套房的條件，購買一套總價為200萬的房子，首付三成即60萬，貸款140萬，享受優惠利率的前提是，在該銀行擁有至少112萬的金融資産。正巧符合上述所有條件的購房者實在為數不多。

　　可見，即便網傳文件是真，實際操作中真正可以享受該政策的適用人群也非常小，現在説上海限貸鬆綁為時過早。

　　值得注意的是，網傳文件在事由説明中提到，此次明確個人房貸首套、二套認定標準，是主要適用於經“一樓一策”差別化信貸政策準入的該行個人房貸“合作樓盤”。可見，並非所有購房需求都適用於這種認定範圍，而只是少數購買特定樓盤（即與該銀行有合作的樓盤）的客戶，又恰好符合上述所有條件的，才能享受首次購房相關政策優惠。有業內人士因此分析，與其説是放鬆限購，不如説是銀行助力合作樓盤開發商促進新房銷售量，以回籠資金。因為相比于不良率較低的個人房貸，在另一頭，開發商與銀行之間的開發貸，則是在樓市下行時銀行更大的違約風險壓力所在。