覆蓋減稅直接融資 多部委醞釀系列“租房新政”

　　在5月4日國務院常務會議討論審議了有關發展住房租賃市場的有關議題後，有關住房租賃市場的配套政策制定已經迅速提速。在不久的將來，一系列針對住房租賃市場領域供需雙方的配套政策將會陸續出臺。

　　包括住房和城鄉建設部（以下簡稱“住建部”）、國土資源部、國家稅務總局、人民銀行總行、國家發展和改革委員會（以下簡稱“國家發改委”）等在內的多個中央部門，已經按照自身權責範圍，制定本領域內鼓勵住房租賃市場發展的配套政策，這些政策將以“聯合發文+獨立發文”的方式下發。

　　這些配套政策中，將對住房租賃企業的發展基於眾多優惠，直接進行減免稅、開放住房租賃企業直接融資試點、繼續擴大房地産信託投資基金（REITs）試點範圍等，都已經基本確定將出現在這些系列配套政策中。

　　“馬上出臺”

　　“有關鼓勵住房租賃市場發展的配套政策，牽涉的範圍很廣，住建部在其中的一部分工作，其他部委也在他們自身的權責範圍內做自己的配套政策。”5月11日，一位接近住建部的權威人士告訴《中國經營報》記者，很快就會有實質性的鼓勵住房租賃市場發展的政策手段出臺。

　　5月4日，國務院召開常務會議，會議確定培育和發展住房租賃市場的措施，並提出包括發展住房租賃企業、推進公租房貨幣化、強化監管、允許商業項目改建為住宅用於出租等一系列政策指向和要求。

　　實際上，在5月4日國務院召開常務會議討論審議“培育和發展住房租賃市場”議題之前，相關部門已經就有關問題達成了一定程度的共識，並已經開始著手在本部門職權領域範圍內，起草有關政策、措施的草稿，這些草稿的主要內容，亦在5月4日的國務院常務會議上進行了討論。

　　記者了解到，系列“租房新政”的配套政策可能涉及多個中央部委，包括住建部、國土資源部、國家稅務總局、人民銀行總行、國家發改委等部門都不同程度地參與了該項工作。而在這其中，住建部則牽頭對地方、企業、住房租賃者代表等，進行了超過30次的調研和約訪。

　　“參與這些政策制定的中央部門，根據本部門提出的草稿，會和其他相關部委進行商議、協調，然後進行一定的調整和修改，其中一部分會以部委聯合文件的形式下發，另外一部分不涉及行業、市場管理職權交叉的，則直接由主管部委專門下發。”前述權威人士稱。

　　在被問及何時出臺時，他向記者表示：“其中一些領域的配套政策很快就會出臺，可以説是‘馬上’。”

　　減免稅優惠

　　在5月4日國務院常務會議討論和審議“發展住房租賃市場”的相關議題之前，作為房地産主管部門的住建部，已經圍繞“發展住房租賃市場”對全國市場進行了調研，調研的結果在5月4日以前已經呈送國務院。

　　住建部先後組織了9個專項課題，調研了13個省市，召開了40多個座談會，廣泛聽取租賃雙方當事人、地方主管部門、房地産企業（包括房地産開發企業和仲介機構）、住房租賃企業和專家學者的意見建議，並會同公安、工商、財政、稅務等相關部門開展了聯合調研。

　　曾參與座談會的人士告訴本報記者，在座談會上，大家十分關心的問題，即是住房租賃市場的企業化經營問題。住建部的調研顯示，中國內地住房租賃市場的主體為個人出租，約佔住房租賃市場的90%以上，而在成熟市場經濟國家，企業規模化經營住房租賃業務所佔市場份額約在30%左右。

　　“所以，很大一部分精力要放在提高住房租賃市場的規模化、企業化經營上，希望能夠出現一批以住房租賃為主營業務的企業。”上述人士説。“但是，現在這個思路面臨兩個問題，第一是投資回報期太長，也就是租房子不如賣房子賺錢；第二是貸款不支援，貸款的週期很短，在貸款週期以內，企業很難獲利。”他説。

　　多位住建部內部人士均向《中國經營報》記者證實，作為鼓勵、引導住房租賃企業發展的配套政策，中央已經確定將直接對住房租賃企業或實施住房租賃經營行為的特定部分收入予以直接的稅收優惠政策。即對依法登記備案的住房租賃企業、機構，包括個人，給予稅收優惠政策的支援。

　　在這一點上，國家稅務總局、住建部已經多次協商、協調，就稅收優惠政策目前已經達成共識，國家稅務總局正在進行一系列技術環節的規範設計。而這項針對性的稅收優惠措施將“不是象徵性的”。

　　REITs試點推進

　　“除了住房租賃企業的稅負問題外，還有一個就是融資渠道問題，這個在調研和座談會上，大家也十分關注。”5月11日，上述參與住建部調研座談會的人士告訴記者，在座談會上，住建部的有關人士表示，中央政府正在著手解決這個問題。

　　住建部的調研顯示，經營住房租賃企業，投資回報週期較長，通常要超過10年以上，才能逐步回收投資，因此，住房租賃企業需要長期、低成本資金的支援。但是，目前中國內地的房地産貸款的期限一般只有三到五年，與住房租賃經營企業所需的融資需求不匹配。

　　記者了解到，對於解決這一問題，中央政府已經有明確且確定的思路，即支援符合條件的住房租賃企業發行債券、不動産證券化産品，穩步推進REITs試點，拓展直接融資的渠道。

　　本報記者掌握的消息顯示，REITs試點已經在北京、上海、廣州、深圳四個城市展開。REITs是房地産證券化的重要手段。房地産證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地産投資，直接轉化為資本市場上的證券資産的金融交易過程。

　　REITs的特點在於：首先收益主要來源於租金收入和房地産升值；其次收益的大部分將用於發放分紅；再次，REITs長期回報率較高,與股市、債市的相關性較低。因此，在歐美及新加坡等地是比較受到歡迎的投資産品，也是持有型物業開發經營者直接融資的主要手段之一。

　　而根據目前的情況，REITs的試點在北京、上海、廣州、深圳這四個城市的基礎上，範圍可能會進一步擴大。