急於出手卻屢遭不順 三亞半山半島前途未卜

　　三亞的標桿項目半山半島曾數度被傳“易主”，但每次均無果而終。

　　《中國經營報》記者在實地走訪調查中了解到，由於項目整體抵押給了銀行，該項目目前或處於凍結狀態，無法簽署購房合同，也無法辦理房權證。

　　作為中國濱海度假標桿地産項目，半山半島為什麼急於出手?又緣何落到當前局面?

　　就上述具體問題，《中國經營報》記者致電並致函半山半島項目品牌部，但截至發稿，對方沒有做出回復。

　　項目被凍結?

　　半山半島是三亞鹿回頭旅遊區開發有限公司開發的超大複合型濱海旅遊地産，業態類型包括臨海別墅、觀海住宅、酒店式公寓等多種類型。

　　公開資料顯示，半山半島項目佔地面積2066多畝，建築面積100多萬平方米，一度在當地被稱為“三亞乃至整個海南島銷售額最大的房地産項目”。

　　本報記者在半山半島項目售樓處看到，售樓大廳頗顯冷清，銷售人員有的趴在桌子上，有的則低頭玩手機，偶有購房者進入，銷售人員並不是主動起身迎接，而是當購房者詢問時才懶洋洋地起身講解。

　　一位銷售人員告訴記者，如要購房必須一次性付清全款，而且不能簽署合同，原因是合同模板在更改。該銷售人員向記者透露，目前公司正在談收購，還沒敲定。當記者提出了解一下樓盤時，該銷售人員不耐煩地將幾張宣傳圖遞過來讓記者自己回去看，並建議記者兩個月以後再去。

　　據當地知情人士透露，由於項目已經整體抵押給了銀行，該項目目前處於凍結狀態，所以無法簽署合同，也無法辦理房産證。

　　對此，受訪的業內專家提示購房者，無法簽署合同、辦理房産證的房子千萬不能買，沒有法律保障。而且一房兩賣、一房三賣的現象很多。如果項目被抵押給銀行，可能還會被銀行強制收走。

　　有知情人士向記者透露，2015年初，半山半島曾想向一民間借貸公司貸款，但該民間借貸公司顧忌項目盤子太大而予以拒絕。“要救就救活，救不活會被拖死，這是借貸公司的原則，盤子太大很難救活。”該知情人士表示。

　　事實上，半山半島項目在過去很長一段時間經歷過資金鏈斷裂、股權轉讓、拆遷以及土地閒置等問題。

　　記者查閱資料了解到，半山半島曾是海南省上世紀90年代初期房地産泡沫破滅後的知名爛尾項目，直到2004年在中國人民銀行等金融機構介入下才以處置不良資産的名義，引入中國愛地房地産開發公司、上海明申企業集團等公司進駐，讓其重新煥發生機。此後幾經週折，直到2008年，山西富商閆琦成了三亞鹿回頭背後的真正大老闆。

　　經過近10年的開發建設，半山半島已經從當年的鹿回頭半島變身成為擁有百億成熟配套的中國濱海度假地産的標桿性項目，其營造的高端居住生活氛圍是半山半島被最終認可的原因。

　　如此項目為何要急於售賣?從此前與半山半島洽談收購的 中弘股份 公告中可以看出一些端倪。

　　2015年9月中旬，中弘股份發佈公告稱，將以支付現金、發行股份購買資産並募集配套資金的形式，對價58億元收購系列重組後的三亞鹿回頭旅遊區開發有限公司(以下簡稱“三亞鹿回頭”)100%股權。然而2015年10月14日晚中弘股份發佈公告，稱由於標的資産部分股權過戶事項及後續資産收購整合等無法在短期內完成，中弘股份暫時終止本次重大資産重組事項。

　　值得注意的是，中弘股份9月中旬的交易預案中稱，中弘股份要面對三亞鹿回頭近200億元的負債及項目後期資金投入等財務風險和業績風險。根據標的資産的預審計結果，標的公司的土地、在建工程和房産等資産已基本被全部抵押，鹿回頭繼續借款融資空間較小，未來3年償還銀行借款本金和利息的壓力較大。標的公司目前資産負債率已經達到89.83%，如果鹿回頭公司未來不能繼續獲得資金支援且房地産銷售無法回籠足夠資金並獲得足夠利潤，將導致較大的財務風險和業績風險。

　　匿名的業內分析師對本報記者表示，此類項目是大盤運作，以相對低廉的土地成本來進行項目的開發，但實際過程中潛在的購買群體並不多。另外，當項目成為燙手山芋時，接盤者缺失也會導致項目的單價繼續下滑。更重要的是，周邊同類型的項目很多，都會影響此類項目的競爭力。而一旦項目處於凍結狀態，那麼從投資者的角度看，更加不願意接觸此類項目。

　　如果遲遲無人接盤，如此僵持下去會是什麼後果?上述知情人士表示，那最後可能面臨被拍賣的局面。

　　復星接手項目最後一期

　　值得一提的是，復星國際(00656.HK)也是此前與半山半島傳出收購“緋聞”的對象，而兩者的緋聞以復地·鹿島項目的面世而塵埃落定。

　　復地·鹿島的項目運作者正是復興國際。復地·鹿島的前身為鹿回頭半島B7-1地塊，公開資料顯示，復興國際收購了半山半島項目中的B7-1地塊。

　　本報記者在復地·鹿島項目售樓處了解到，項目在售戶型從166平方米三居跨度至293平方米五居，銷售人員告訴記者目前處於認籌階段，尚未開盤。

　　銷售人員表示，當初是半山半島主動找到復興國際談收購，這是半山半島項目的最後一期，為閉關之作。

　　事實上，早在2015年5月27日，復地(集團)股份有限公司(簡稱“復地集團”)就曾委託發佈了一則關於海南三亞鹿回頭半島B7-1項目監理服務招標公告。

　　該公告的項目簡介顯示，三亞鹿回頭半島B7-1項目用地面積為8.22萬平方米，總建築面積25.21萬平方米(共四棟建築)，其中地上住宅29層，地下一層為車庫，建築總高99米，開發商一欄則明確標注為海南復地投資有限公司。

　　這些細節都與當前復地·鹿島項目的簡介不謀而合。至於B7-1地塊此前隸屬於半山半島同樣有跡可循。

　　作為半山半島項目開發商之一的三亞鹿回頭旅遊區開發有限公司曾在2013年12月9日與上市公司 龍元建設 簽署《建設工程施工合同》，承建項目正是B7-1地塊項目3#4#樓工程。當時約定的合同價款為3.17億元，開工日期計劃為2014年5月1日，合同總工期30個月。

　　至於雙方的具體收購時間、收購成本等細節仍不得而知。

　　實際上，復興國際對海南三亞旅遊地産的投資早有意圖。

　　在2013年10月份，復星國際就宣佈三年內將投資逾百億元在海南三亞打造一座頂級的七星級酒店及海洋公園“亞特蘭蒂斯”，復星國際還進一步提出未來將加大旅遊商業領域的投資，投資規模將達到千億元級別。

　　復星國際旗下地産公司復地集團總裁徐曉亮此前曾公開表示，復星國際地産平臺將會走國內蜂巢投資和海外雙向投資的“雙輪驅動”道路。復星國際打造的這一地産投資管理平臺又分為正向投資和反向投資，其中反向投資是把海外好的資源和模式引入中國，三亞亞特蘭蒂斯項目就是引入迪拜亞特蘭蒂斯酒店的反向投資案例之一。

　　就上述問題，本報記者致電並致函覆地集團，復地集團在回復記者採訪函仲介紹，復地·鹿島項目處於海南省三亞市鹿回頭半島區域，項目總用地面積約7.8萬平方米，總建築面積20余萬平方米，分為4棟高層建築，共計950余戶。首批推出的主力戶型為三房兩廳兩衛的A戶型，四房兩廳三衛的B戶型，五房兩廳四衛的E戶型等，産品線從大約169平方米到300多平方米均有。

　　至於收購細節以及半山半島現狀是否會對復地·鹿島項目産生不良影響等其他具體問題，復地集團未作出答覆。